回顧過去十年的成都樓市， 這十年，成都的城市形態從以多層住宅為主的“低密時代”，到容積率迅速拔高的“向高向密”，再到為配合東進南拓戰略而提出“中心城(在售房源)區降容”，規劃導向的變化直接反映在土地市場上

不管城南的物業上漲得如何風起雲湧，那些有著高度前瞻能力的投資者，總是能夠提前在站南、科華、錦華、靜居寺這樣的成熟城南板塊卡位，持續享受到城市發展的紅利。

在此，我們特地梳理了過去十年中成都土地市場的變化，以翔實的數據和實例還原成都樓市的真實面貌。

十年，土地價格天花板不斷刷新

數據來源：中國指數研究院與房天下二手房

2010-1016年間，每年樓面價地王都成為了業內以及購房者的茶餘飯後談資，都在猜測這塊土地將要打造什麼產品，房價多少，能否帶動整個區域的價值提升。

然而，這些當時的地王也沒有令大家失望，在其後來呈現的樓盤價格上，幾乎都成為區域內的標杆，甚至有的樓盤價格達到了當初土地拍賣價格的5倍以上。

望江名門(在售房源)房天下二手房價格

例如2013年拍出的錦華區域的地塊，其後來呈現的望江名門項目，直接帶動了整個區域的高端價值提升，實現了高溢價。

2017年是高價地爆發的一年，共有33宗地塊成交樓面地價突破萬元大關。目前，這些高地(在售房源)價項目已經接連入市，開盤價均超過了2萬元大關。

2018年樓面價排名前五土拍情況

2018年，隨著“515調控新政”的出臺，成都土地市場又迅速降溫，雖然高價地數量有所減少，僅有5塊地宗的樓面價超過了13000元/㎡，但是其呈現樓盤價格依然在20000元/㎡以上。例如金科簇橋地塊，打造低密大平層，目前新房價格已經快接近30000元/㎡。

三環邊上的金科博翠府

時間推移到2019年，就在大家都在猜測成都土地市場是不是即將“涼涼”的時候，情節發生逆轉，去年還把荷包捂得緊緊的開發商，陡然變得“膽兒肥”了。18400元/㎡、18512元/㎡、19800元/㎡……短短的幾個月時間內，成都土拍樓面地價記錄被重複刷新。

除了一些深耕本土的老牌開發企業之外，禹洲、正榮、越秀、德信、金輝、荔園、中駿、大發等諸多新面孔也紛紛搶灘成都，並且個個出手不凡。19800元/㎡的歷史最高紀錄，就是由首入成都的華髮創下的。

地價房價正相關：地價近兩萬房價跨四萬

回顧十年來的土地市場，可以發現一個規律：土地市場行情，往往與房價的走勢是聯動關係。較高的土地價格，往往能夠成就較高的物業價格，進而帶動整體區域的價值提升。

尤其值得關注的是，成都這樣的準一線城市，其土地和物業抗跌性能和保值增值最快的區域，並非出現在南延線、華府、華陽、中和這樣價格准入門檻最高，最熱門的區域，而是出現在內外金沙、內光華、攀成鋼、錦華這樣的泛二環區域。

同時，10年間，儘管成都土地的成交價格在不斷起伏，但是總體螺旋式上行，這也在一定程度上影響著未來成都房價的走勢。

不管各房企的地價和開發模型測算如何，除去拿地價格，建安、稅費、營銷成本、利潤等結合在一起的最終房產銷售價格，幾乎都是樓面地價的一倍左右，所謂“地價近兩萬房價跨四萬”，即是這個道理。

二環兩側區域投資性價比更勝一籌

通過對歷史數據的梳理，我們可以看到，歷年來樓面地價最高的地塊，基本上都誕生在傳統的主城六區範圍內，而六城區的物業價值，也是新區不能比擬的。這是因為不管是在規劃、人口、資源等各個方面，主城區都要比新興區域更勝一籌。

從2019年的拍出的幾塊地王就能看出，雖然開發商都在跟隨政府的步伐走進新區，但是中心城區的推出的土地才“真香”。

例如二環兩側區域尤其是紅牌樓以及科華和錦華板塊，其物業投資性價比更勝一籌。道理很簡單，用相同的價格讓你選擇東湖旁還是興隆湖旁的房子，答案一目瞭然。當然，更些年用8000多單價住進翡翠城那一批業主，現在物業增值已經到了做夢都會笑醒。

“中優”之後 主城區撿漏行情又一波

主城區還有多少土地沒有開發？這是一個難以具體量化的數字。但是，從目前的現狀來看，近年來主城區供應的多是“見縫插針”的袖珍地塊，基本已經沒有了像攀成鋼那樣有連片未開發土地，能夠成規模開發的區域。

更為重要的是，2017年7月成都出爐了“中優”規劃優化方案，對於“11+2中心城區”提出了“降低開發強度、降低建築尺度、 降低人口密度，提高產業層次、提升城市品質”的“三降兩提”規劃目標。

這項規定的出臺，可以優化中心城區居住環境，居民的居住品質會顯著提升，一定程度帶來更大的物業保值增值空間。

主城區低密優化售賣型物業或成終極投資風口

與成都的發展規劃也是相輔相成的。中心城區降容，入住的機會成本大大增加，能夠存留下來的，必然是高學歷、高收入、高消費人群，而這部分因為“中優”而成功留存在主城區的人群，也必然會刺激著整個市中心的消費提升，市中心各大老牌商圈，必將迎來新的商業轉型升級，從而適應新時代、新人群的需求。

80%以上的成都消費者認為，成都人的特點是愛“耍”，樂於享受閒適文藝的慢生活，更具體驗性和標誌性的商業空間環境是吸引到訪的最大因素。每一個熱門的板塊，均需要一個“點睛”的商住核心物業作為支撐，正如萬象城之於萬年場；IFS/太古裡之於春熙路；SPACE之於339；東郊記憶之於建設路；中港CCPARK之於錦華-科華，就是最好的例子。

有趣的是，歷史總是驚人地相似，10年後，有人懊惱於沒能4000塊單價入手大源鳳凰城；10年後，有人頓足於與8000塊單價的翡翠城失之交臂；10年後，還有人失悔於沒有4萬/平方米租下萬象城然後轉租。

熱門板塊核心物業的只租不售，讓更多看好其價值的投資者在10年不到就後悔不迭。但其實，當我們抓住那個稍縱即逝的機會，就可以避免無數個“如果……”

目前，城市中心的熱門板塊依然還有少量極具價值的物業在售，能不能抓住這個機會，就要看各位看官的自己的眼光了。