1、 運營服務已經成為產業園區的核心競爭力！
"運營服務"，簡單來講是指產業園區為入園企業提供的一系列服務，一般包括產業招商對接、土地或載體相關手續辦理、工商註冊辦理、物業管理（保安、保潔、工程維修等）、政策研究與諮詢、人力資源外包、政府資源對接、產業資源對接、融資服務等。
隨著眾多新建園區的陸續投入使用，以及園區之間的"同質化"競爭，運營服務已經越來越成為園區吸引目標客戶的核心競爭力。哪家園區能夠精準"鎖定"目標企業的核心需求，提供有針對性、高品質、差異化的園區運營服務，就必將在殘酷的"紅海"競爭中處於有利地位。
那麼，產業園區如何打造自己有極強競爭力的運營服務體系呢？和創瑞智認為關鍵在於"迴歸初心"，對目標客戶進行系統掃描，找到客戶最核心、最原始的需求，採取針對性的服務策略。
2、 從"馬斯洛需求層次理論"看企業的需求。
"馬斯洛需求層次理論"是美國著名的社會心理學家亞伯拉罕·馬斯洛先生於1943年提出來的，其核心是將人的需求從低到高依次分為：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現需求（參見下圖）。這五層次的需求往往是按照先後順序出現的，當較低層次需求滿足之後，才出現較高級的需求。但處於不同階段、特質不同的人，對五層次需要的迫切程度也是不同的，因此，必須要明確人的最迫切需求，才能夠找到激勵其行動的主要動力。該理論在現代行為科學中佔有重要地位，是管理心理學中的五大理論支柱之一，對於如何理解人、激勵人具有非常重要的指導意義。
我們嘗試將"馬斯洛需求層次理論"運用到園區的運營服務體系建設中，獲得了不少有益的啟發，在幾個園區的實踐中也取得了非常不錯的效果。與人的需求類似，園區目標客戶——企業也有多樣化的需求，從簡化操作的角度，我們一般把入園企業的需求劃分為三個層次，從低到高依次是：基礎需求、社交需求、成就需求。
(1) 基礎需求：指企業入駐園區開展生產經營活動的最基本生存和安全需要。主要包括：生產/辦公場地需要（土地或載體）、交通物流需要、生產要素需要（水電氣、人力資源供應等）、規範經營需要（工商註冊、財稅等）、保安/保潔/工程維修等物業管理需要、配套生產和生活需要（商業、住宿、餐飲等）。
(2) 社交需求：指入園企業生產經營穩定後的社交需要、被尊重的需要。主要包括：園區企業之間的互動、企業員工之間的社群溝通、園區企業與利益相關方（政府、供應商、員工、科研院所等）的協同、企業及其核心領導被外界認可等需要。
(3) 成就需求：指入園企業謀求在業務發展所需的關鍵要素上實現突破，成為產業"王者"、最終自我實現的需要。主要包括：商業模式的突破、核心技術的突破、市場營銷的"引爆"、融資渠道及資本突破、核心資質的突破、關鍵人才等其他核心生產要素的突破等需求。
3、 以"馬斯洛需求層次理論"為指引，搭建園區運營服務體系。
(1) 基礎服務。針對企業的基礎需求，園區應該不遺餘力地打造"一站式"基礎服務體系。首先，讓企業在入駐前即享受到高品質的招商對接服務。其次，企業確定入駐意向並簽約後，園區需要著力優化園區營商環境，在土地/工程施工手續辦理、載體購置/租賃、工商註冊、行政審批、承諾政策兌現等方面，提供陽光、高效、便捷、"有溫度"的服務。再次，在入園企業正常生產後，提供高水準的物業管理服務，打造安全、美化的園區環境。最後，園區還需要提供豐富的配套商業服務，根據園區條件儘可能地提供餐飲、商業購物、健身等服務，也能夠成為園區新的"利潤增長點"。從筆者今年參加一家新建園區的企業家座談會中，與會企業代表反饋的主要問題就集中在基礎服務上。如果園區將以上基礎服務做好，就已經能夠在競爭中"脫穎而出"了。
(2) 增值服務。針對入園企業的社交需求，園區可以提供的服務主要包括：搭建園區內企業之間的交流互動平臺（例如產業鏈撮合、園區內的"沙龍"和峰會、企業社群等）、幫助企業打通業務"邊界"，打造園區產業生態（例如對接知名高校、科研院所、產業鏈上下游資源等）、圍繞園區從業人員打造"社群"（例如豐富多彩的園區活動、興趣小組）、提供政策諮詢與相關政府對接等服務，幫助企業提升品牌影響力，最終幫助入園企業建立一個良好的外圍環境和品牌形象，滿足其"社交需求"，則能夠在很大程度上提升入園企業的滿意度，促進其業務發展。同時，也能夠打造一個"有溫度、有活力"的園區。
(3) 高階服務。著眼於入園企業的成就需要，園區應該在企業發展所需的產業關鍵要素上提供高階服務，幫助企業打通業務發展的關鍵瓶頸，主要包括：對園區主導產業進行前瞻性研究，為入園企業提供戰略層面的引領和支撐（例如，舉辦產業發展論壇、戰略研討會等）、幫助企業對接資本市場或中長期產業資金（例如，成立產業引導基金等）、幫助企業打造"產-學-研"一體的生態、爭取園區範圍內關鍵產業政策的突破（例如，通過"飛地政策"實現企業的異地資質互認）、提供企業發展的關鍵業務資源（例如，對關鍵人才需要的戶籍/購房/研發補貼等政策突破服務、對醫藥企業提供共享的大型實驗設備等）。高階服務能力是園區中長期可持續發展的真正核心能力所在。
產業園區在設計運營服務體系時，既要考慮入園企業的多層次、立體需求，設計"複合型"的服務體系，同時，又要根據園區的發展階段、企業當前最核心的需要，進行服務"聚焦"，針對性的設計自身的差異化服務特色，從而獲得競爭優勢。例如，新建園區運營服務體系的重點主要是在基礎服務方面，成熟園區的運營服務更多是在增值服務、高階服務上下功夫。
4、 結語：
面對越來越激烈的競爭，面對目標企業多層次的需求，產業園區需要打造一個"基礎服務+增值服務+高階服務"的全生命週期產業運營服務體系生態。在此基礎上，園區還需要精準識別目標企業當下最核心的需求，做到"有的放矢"、精準服務與重點突破，才能取得事半功倍的效果。以上，決定了園區能否形成自己獨特的核心競爭力，決定了園區能否吸引和培育"獨角獸"企業，也決定了園區能否形成"產業高地"和"行業位勢"，最終成為產業園區領域的"王者"。
【本文作者王鵬，北京和創瑞智管理諮詢公司總經理，專注於區域和城市發展戰略、綜合產業發展及產業地產研究等，交流加c18168422945，請備註相關信息，敬請理解。】
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