一注韶華傾付，一局流年作賭。
在這個4月裡，傳統樓市的“小陽春”表現出了其獨特的魅力和不一般的能量。鄭州市場買賣雙方展現出了高漲的熱情，似乎被政策壓抑已久的鄭州樓市，已經迎來新一輪的爆發！
整個4月，鄭州商住市場無論是新房還是二手房，表現都十分搶眼。特別是在“五一”假期期間，鄭州十幾個項目，集中開盤或加推，去化強勁，去化100%的神盤大行其道。
每次開盤，朋友圈裡總是比售樓部還要熱火朝天，彷彿樓市已經出現最美逆行，房價還要狂飆直上。
然而，另一方面，根據國家統計局發佈的數據，從去年年底月份開始，鄭州房價已經實現了六連跌。
是賭局還是博弈？其背後的邏輯已然鮮明。
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去化形勢大好下的“六連跌”
看一組鄭州市場4月份的開盤數據：
從數據看出：
1、偏遠價低板塊的去化明顯較好，可以得出這樣的結論：目前剛性需求依然有很大空間，價格依然是客戶觀望的第一要素。
2、開發商推盤節奏趨向穩健，調控常態化，市場進入橫盤期。
3、在售住宅、公寓等項目時間換空間積蓄客源。與前幾個月的一房難求相比，購房者的選擇空間更大了。
4、鄭州市場整體供應量較低導致了開發商開盤的去化率都很高。隨著調控的持續，下半年樓盤的加推供應量不會加大，購房需求依舊會大幅增加，市場會進入相對上行期。
5、目前，市場總體依舊是賣方市場，供需情況沒有發生本質改變。
2016年、2017年樓市調控的連續加碼，目前來看，房價得到了有效控制。
據國家統計局數據，3月份，鄭州新房房價跟2月份持平微跌，環比跌幅0.1%，同比跌幅0.8%，已經實現了連續6個月下降。總體反應是鄭州市場房價上漲動力不足，這幾個月以來均是小跌或是持平狀態；同比出現連續6個月的下降，表明現在鄭州房價泡沫得到有效的剔除，市場降溫明顯。
賣得出去的價格，才是真正的價格。二手房價格是反應市場的最真實價格。二手房方面，鄭州二手房房價環比下跌0.2%，目前已經連續9個月下跌。
2017-2018鄭州二手房價格走勢
細心的讀者可以看出，“六連跌”其實是個數字遊戲。環比跌幅0.1%，相當於每平方跌了十幾塊錢。
把時間線放長，可以看出，鄭州的房價還是在保持上漲的。十塊幾十塊的漲跌已經毫無意義，強勁的去化才是最殘酷的現實。
與其說跌，倒不如說是強調控下，鄭州樓市已經平穩落地，上輪瘋漲的價格變為了現實並被接受。
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背後的邏輯
貿然判斷短期形勢，是容易被打臉的。所以，漲跌這種事，只能預判一些大概率。
留心一下可以發現，在過去的20年裡，無論調控多麼深化，政策怎樣加碼，房價總會在一輪又一輪的調控中殺出重圍，持續上漲。二十年前如此，二十年後也是如此。
調控就像是一個鐘擺，一直在多個目標之間搖擺，無論如何擺動，而時間總會是一直向前的。此前政府對於樓市的調控嚴格遵循房價增速上限與投資增速下限，一旦投資增速低於下限，樓市調控政策便開始放鬆。這也導致房價越調越高，“鐘擺式”的調控模式始終未見其效。
其背後的最根本邏輯是，城市化不終止，房價的上漲就永遠不會停止。強者愈強，弱者愈弱的馬太效應，最無情卻又最現實。
沒有過去幾年貨幣的大放水，沒有這幾年的信貸大鬆綁，沒有各種消費貸、現金貸對於樓市的“支持”，就不會有這一輪的大暴漲。貨幣大放水，為城市化的進程打了十分有效的一劑強心針，也是房價上漲最有效的助推器。
由此倒推，城市化不終止，或者不達到某個階段，信貸環境不發生劇烈改變，樓市的基本面是不會改變的。
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那下半場呢？
鄭州樓市的下半場會如何走呢？不好意思，筆者是個多軍。具體邏輯如下：
1、高速發展的經濟和極具活力的市場。
首先我們要意識到，一個經濟高速發展的城市所伴隨的房價穩健增長是這座城市發展的一個良性循環的結果。
鄭州城市邊際的增長邏輯，筆者已經講過很多，讀者可以自行翻看過往文章，這裡就不再贅述。
鄭州市場極具活力和彈性，這也就導致了鄭州市場充滿了想象力。對於炒房客，投資者來說，這樣的城市處處充滿著機會。
2、持續湧入的人口。
經濟實力增強是支撐房價的一方面，人口的持續流入則是考慮鄭州房價的另一個維度。城市化的不是街道，不是公園，而是人口。
都說房地產的本質是人口的生意，作為河南的有且只有的單核城市，鄭州經濟的活力可以說很大一部分因素也在於人口的持續流入，而人口的持續流入無疑也給鄭州房地產市場帶來了強大的推動力。
2017年鄭州年末總人口988.1萬人，比上年增加15.7萬人。就全國人口流入情況來看，鄭州的屬於人口淨流入一檔。
目前國家中心城市的建設如火如荼，鄭州發佈了一系列人才政策，雖然，在這輪搶人大戰中，暫時落於下風，但是抵不住河南人口是陝西的三倍，湖北的兩倍啊！大量人才引進，促進未來進一步增加總體思路還是對的。
3、兩極分化的土地供應形勢。
2018年，鄭州市計劃供應住宅用地為977.31公頃（14660畝）。且不說完成度的問題，在土地端開閘放水，大水漫灌的招式，已經在2017年嘗試過了，效果並沒有想象的那麼好。
此外，今後鄭州市老舊片區，原則上以綜合整治提升為主，不再進行大規模的拆遷改造。控制綠地率、控制容積率、控制建築高度，三環以內二類居住用地容積率原則上按照小於3.5。
土地供應段呈現兩極分化，“地段效應”會更加明顯，佔據好的配套資源和區位優勢的房源將會更加稀缺，那房價呢？
最後的話
市場流動性收緊、供應端大水漫灌的嚴峻形勢下，房價還是沒有下跌，去化依舊如此銷魂，你總該會想明白，什麼才是歷史的車輪吧？
閒著沒事的時候，不妨仔細回味下某網易河南鄭州網友的這句話：
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