房地產這個行業有個特點，變化潛移默化而又一發動全身，有時候讓人洞若觀火，有時候又讓人不寒而慄。
春節之後，二手房新房倒掛不斷被各大媒體提及，鄭州二手房市場“量價齊跌”、“市場低迷”成為了市場的主流聲音。
平胸而論，要說現在房價沒泡沫，鬼都不信。泡沫總歸是有的，只不過是多少的問題。經過2016年至今的瘋狂注水，鄭州房價好像一份注水豬肉，不斷膨脹不斷身價倍漲。新房價格不具備考察價值，二手房的交易情況卻很好反映出該區域的人口流入情況和消費能力。有了大量的人口和足以支撐區域房價的消費能力，才能最好的反應該區域的真實房價水平。
二手房市場因為作為三級市場流通分散，而且沒有專門的機構去認真研究和分析，其實很多時候他的變化會被人忽略，但是從另外一個維度上來說，二手房市場是最真實的反應市場真相的，所以也就非常有研究的必要。
不要看樓蓋得多不多，要看人多不多，不要看價格高不高，要看二手房賣不賣得出去。有人住的房子才是房子，賣的出去的價格才是價格。
3月12日，鄭州市房管局公佈了2月鄭州市房地產數據，筆者看到的是，二手房市場依舊堅挺，市場購買力亟待下一輪的爆發。
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“量價齊跌”的迷霧
農曆正月初九，房產中介小劉已經從過年的氛圍中早早抽離，打了雞血似的、朝氣蓬勃地開工了。12年入行的小劉，早幾年在燕郊做房產中介，去年隨著某知名中介品牌回到鄭州，加盟了北三環區域的一個門店。
據他反饋，跟往年的情況一樣，正月十五之前，生意一般。過了元宵節，門店首先迎來了租房市場的火爆，很多都是年前騰空的房間，又在短時間內迅速出手，吸納一波春節後新入城，或者春節結婚年後換新房的紅利。
但是，對於買房市場，卻沒有出現如往年目一樣的火爆場面。這段不同尋常的平靜，一直持續到了開工的第三週。
“一天來10組客戶，其中6組是租房，其餘的也只是來看看，沒有成交慾望。”小劉說，“這種情況從年前都有了，成交量不好，沒有出現翹尾的情況，買房的在觀望，賣房的在堅持，都在打心理戰，看誰能熬過誰。”
即使成交量維持低迷，據小劉瞭解到的各門店的情況，也並沒有出現所謂的“二手房價格大跌”的現象。
2018年2月鄭州各區二手住宅成交價格
所謂的“金3銀4”開局不利，一方面是受政策的影響，讓購房者有了更多的機會成本，另一方面就是二手房新房倒掛，分流了相當一部分購房者選擇了新盤，放棄了二手房。
“不過，這段低迷期如果持續的時間長，對二手房市場的打擊還是比較大的。就拿門店來說，像那種夫妻店，成本低，每月1萬元的開銷，在當前的時期，還能維持成本。但是對一些不具規模的連鎖店，就不得不考慮成本壓力了。在這樣下去，關店潮還有可能出現。”小劉說。
對於當前出現的“量價齊跌”謎團，小劉有以下看法：
1、調控一直在收緊，2月全國房價平穩運行、熱點城市繼續降溫是主基調。購買慾望得到束縛，市場情緒陷入了觀望。
2、房產稅出臺的消息不脛而走，更是為市場上的觀望情緒推波助瀾，很多購房者都在等著市場出現大量對沖盤，期待撿漏。
3、二手房單價不便宜，加上“三價合一”，銀行就只能按照網籤備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度，稅費提高，購房成本增加。隨著房貸利率的上浮，市場的購房成本也在增加，這也打擊了市場購房者的積極性，直接表現在了二手房成交量下跌。
4、在價格上，二手房表現依舊堅挺。限價政策導致只要有新房入市即被哄搶，樓市庫存低至歷史最低，市場供不應求嚴重。尤其是市區，開發商捂盤惜售，推盤意願較弱，直接推高了二手房價格。此外，2017年鄭州新房價格上漲不多，限價要求不能超過2016年9月份的價格，這給二手房補漲找到了空位期。
5、二手房還是“喜新厭舊”的。交房不過5年，有電梯，已下證或可改一手合同，價格合理，三室……帶有這幾個關鍵詞的價格會標的比較高，成交情況也比較好，主城區的老破小，家屬院，賣不上價錢的情況也是存在。當然，學區房除外。
在小劉看來，所謂“量價齊跌”的真相就是：賣方不想賣太低，買方很多買不起。
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2月鄭州市區二手房價格 穩中有漲是主流
前文已經說了，二手房或存量房的房價，才能真正體現城市房價的水平。
鄭州的二手房，說到底還是買方市場，打電話預約看房的人不少，就是沒一個肯加價，最後肯加價的人又因為湊不出首付而放棄。
這就是所謂的“一手房荒，二手房僵”，買方賣方都在心裡較勁，一個不願意降，一個不願意漲，看誰能熬過對方。這時候的二手房價格，才是樓市真正的底褲。
有一個例子最能說明問題：在2011年至2013年房價高峰時期以正常市場價格購入的房產，尤其是主城區二手房，近2017年之後再次出售時，多半是原價出手，甚至不乏賠錢的現象。
你現在去買二手房，評估價應該是2017年上半年甚至是2016年的房價水平。在房屋估價報告中，很重要的一個參考部分就是最近成交價對比。這個價格中的水分也是相對來說較少的。
由此可見，二手房成交量下滑是事實，但是價格跌沒跌，明眼人一看就知道。
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二手房還會有春天嗎？
春暖花開，冰河解凍，又到了動物交配……又到了迎接新生命的好季節。一年之計在於春，整體來看，節後二手房市場回暖速度會很快，特別是在推新斷檔的情況下，二手房市場交易更會趨向活躍。
1、具體房子具體分析。
一房一價，世界上沒有完全一樣的兩所房子。要具體房子具體分析。包括坐落、朝向、學區、裝修等等問題，都會影響房子的價格。漲價的理由千差萬別，降價的房子也就那麼幾個。二手房市場的獨特之處就是，無論買賣哪一方，主觀因素影響巨大。
2、一二手倒掛現象還會持續。
只要限價限購不解除，二手房的紅利期會一直持續。一二手倒掛的情況會一直出現。倒掛的程度，取決於限價紅線與地價差值有多大，地價高，限價力度大，自然倒掛的程度也就大了。
3、更多剛需依舊會選擇二手房。
購房成本增加，無論是新房還是二手房，都會受其影響。上車門檻的不斷提高，除了會阻礙一部分上車外，也會讓另一部分人的上車熱情更加急切了，也會刺激不少房東提高掛牌價格，甚至會出現‘惜售’的情況。
4、房產稅。
房產稅開徵會引起拋售，大量對沖盤出現，折中房價嗎？白雲大媽的故事告訴過我們，薅羊毛不能逮著一隻羊薅，這不符合社會主義新時期和諧穩定的要求。而且，羊毛總會出在羊身上。
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你會買二手房嗎？
所以，就目前市場情況來看，二手房在春節後會迅速回暖，那些說“二手房市場遇冷”、“二手房買賣慘淡”的跟鼓吹“房價要大跌”的是同一撥人。當前時間段，二手房還是值得入手的。
二手房附加值明確，出租回報相對明確，能更快取得房本限售週期短。這些因素，決定了二手房基本面還是看好的。
對於剛需來說，即買即住，節省了各種成本，對上車需求比較急切的人來說，是最佳選擇。對於投資來說，即買即租，但是考慮到近段時間門檻提升，槓桿不太好用，還是需要慎重考慮。
對於地段好、優質學區、地鐵口的房子，最好還是不要放過。對於房齡較大（15年以上）的老破小（租售比低）或者老破大（被市場低估的大面積戶型），以及磚混結構不帶電梯的多層等房子，還是要在選擇中進行規避的。
二手房才是智商的試金石。
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