最近，不少地方樓市又蠢蠢欲動起來，但也僅止於試探一下……樓市嚴控，目前來看樓市真不是誰想放水就能放水的。
NO. 1｜壹
2018年二季度江蘇居民消費價格預期調查報告20日出爐。362名來自黨政、經濟、科研、房地產等領域和行業的專家學者及相關專業人士對江蘇13個設區市的房價走勢作出了判斷。
調查顯示商品房價格總體預期繼續穩中緩漲，約半數人預計二季度房價總體價格上漲，其中預計緩和上漲的佔九成，這也反映出了商品房價格總體緩漲是主流預期。
就此，江蘇省物價局召開新聞發佈會，相關負責人表示2018年樓市嚴控期，會進一步強化價格備案，在後期市場實際運行中，會針對房價有上漲苗頭的城市出臺樓市調控政策，蘇州、無錫、常州和淮安 的商品房價格預期看漲，調控有加碼的可能！
而4月18日統計局公佈的房價數據顯示，全國房價正在抬頭！
從環比情況來看，新房售價上漲的城市佔比達到84%，也就是說70個城市中59個都出現了單月房價上漲的情況，而大家更關注的二手房環比數據來看，也只有北京，上海，福州，廈門，鄭州，武漢，成都是環比微跌的。
同比來看，北京二手房同比跌幅最大，然後是廈門，鄭州，天津，上海只能說是微跌。
其他城市，與去年同期價格比較全都是上漲的，而去年3月，北京開始了317新政，全國上下也是再掀起了一輪調控高潮，3-4月份的時候，房價正是全年高點，那麼現在的房價比去年同期還高，說明絕大多數城市調控沒有效果。
即便是多麼完美的數據，最後還是暴露了現實。
NO. 2｜貳
如果官方不趕緊表態，十有八九調控會越來越松。已有一些地方要扛不住了，在試探性作妖。
不過半天時間，房管局的工作人員緊急闢謠：限購政策並沒有放鬆！房企傳播謠言立即關閉網籤！
NO. 3｜叄
高價地未來——難！
南京多個定位高端改善的一些新盤都在試探性公開、主動降低放風，江北核心區綠地海悅售樓處放出消息：預計5月首開296套精裝房源，價格大概率限價3萬/㎡以內，可以說江北核心區限價依舊卡的很嚴！
河西打算組團上市的多個樓盤也按下“暫停鍵”，暫無確切入市時間表。在限價背景下，南京已有地王項目被套牢，比如2016年4月以樓面價2.24萬元/平方米拿下麒麟高價地G09地塊的京奧港未來墅項目，易主消息不斷。
收併購開始！在南京土地餘糧不多的品牌房企，揹負著銷售指標和業績壓力，通過收購合作等方式繼續“押寶”南京周邊城市。
比如，寶華本土開發商幾乎全軍覆沒，大牌開發商泰禾，和昌，金地，朗詩，碧桂園，陸續收購搶灘。
再比如從去年到今年，在南京開發項目的房企目光投向鎮江的代表房企包括：邊城、中海、綠地、恆大、雅居樂、和昌、融創、萬科等。
日前，鎮江中軒置業有限公司100%股權及轉讓方對標的公司人民幣22211.09213萬元債權，以25700萬元的成交價出讓，增價率0.39%。競得房企：陽光城。
陽光城拿下的是鎮江尚海花園，目前二期還未開發。
鎮江萬隆投資管理有限公司100%股權及中節能綠色建築產業有限公司對標的企業29999萬元債權，以34999萬元的成交價出讓，增價率0.86%。競得房企：萬科。
鎮江虹孚置業有限公司100%股權及轉讓方對標的公司10423萬元債權，以32780萬元的成交價出讓，增價率11.57%。競得房企：萬科。
萬科以收購的方式拿下兩塊地，一個是位於一個是位於新區的萬隆格林銘郡，另一個則是位於京口的中虹品墅美馨嘉園。
NO. 4｜肆
2016年以來的這一波樓市暴漲，不僅讓一二線城市房價攀升到歷史新高點，也讓三四線城市從“去庫存”變成“搶房潮”。中國房地產銷售規模之巨、住房市值之高、房地產行業利潤之豐，足以秒殺一眾發達國家。
大背景下，為了維持穩定，一旦調控加碼，流動性的限制會越來越緊，即便房子市值在漲，成交也會越來越困難。
4月18日下午，青島市國土資源和房屋管理局官網發佈了《關於持續促進我市房地產市場平穩有序運行的通知》，宣佈自4月19日起將限購範圍擴大至青島戶籍居民家庭，並將限售期限從2年提高至5年。
4月18日，發改委負責人表示，堅決防範海南省炒房炒地產等投機行為。這幾天熱度很高的海南，目前全島的樓市基本面是全款+限售5年。“頂風作案”的海口某項目連夜開盤，現場人頭湧動，市住建局局長親率檢查組趕赴現場，叫停不規範營銷活動，並對涉事房企處罰150萬元。
我們看到，限售5年、搖號選房，正在成為樓市熱點城市的新一輪調控標配。限售5年，買的不是房子，是真真的金融產品。
需要注意的是，對於三四五線城市而言，房子基本只有自住，金融屬性就主要來自銀行，房價不抗跌，流轉也不好。
目前普遍的利率情況，首套房平均房貸利率是5.92%，基準利率上浮20%。當然目前的房貸利率還處在合理水平，美聯儲加息以及縮表會迫使中國央行被動加息，央行不主動加息，買房門檻都由市場利率決定。如果要房地產這臺機器不熄火，勢必利率上漲就要溫和進行。
那麼，買房貸款，利率多少才划算？
房貸利率不能大於GDP增速，如果說GDP增速是“創造財富速度”、是“資產回報率”，那房貸利率就是為買房借錢的成本，只有借錢的成本小於資產回報率，房貸利率才是合理的。
房貸利率不能大於M2增速，M2增速粗略地理解為印鈔的增速，如果房貸利率大於M2增速，那麼意味著你借錢的成本超過印鈔的增速，那麼此時房貸利率也是過高的。
不管是企業債還是地方債，債務問題是中國整體經濟裡面存在的一個非常巨大問題的。債務不能憑空消失，債務只能不斷轉嫁，轉化為居民債，不良率才更低。
一句話，自住儘早上車，投資不賺最後一個銅板。
來源：樓市南京（loushifanju）
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