物業費單價就是每平米每個月多少錢。
但是你知道你小區的物業費的基準單價大概是多少嗎？
如今在很多小區裡，物業公司和業主的矛盾已經是極為普遍的現象，原因之一就是很多業主認為，只要交了物業費，小區裡的一切事務都應該是物業公司來負責。是不是可以這樣理解呢？其實如果要真的這樣理解也可以，問題是，業主交的物業費單價是多少呢？達到了物業公司負責小區一切事務的價格了嗎？
在這裡，本人根據幾年業委會主任的經驗，向大家介紹一下物業費的基本單價，或者叫基準單價。
基準單價包括這個小區裡所需物業崗位及物業人員的工資成本，以及物業公司的辦公費用和必要的利潤。
這裡需要說明的是：崗位數跟員工數是不同的，員工數只可能大於或等於崗位數，不可能小於崗位數。比如門衛、監控室，一個崗位至少需要3個人，按8小時工時計算。而有的一個崗位就是一名員工，如保潔、綠化。
以一處15萬平方米的小區計算，假如需要20個崗位50名員工，以每名員工月平均工資2000元計算，每月需支付工資10萬元，一年的工資支付為120萬元。假如物業公司的理論利潤為10萬元，辦公費用：包括物業員工基本工具的購買等，為5萬元。那麼需要的總成本為135萬元。
注意，這裡不包括綠化用需要的藥水購買，常用小零部件的更換，比如換路燈等等，這些易更換零配件，物業公司在承接小區物業前都會派人進行實勘概算的，他們會測算一年大概需要多少，假如測算為1萬元。“羊毛出在羊身上”，這是每一個成年人都應該懂得的最基本道理，物業公司還是會把這部分計算進成本里的，但是，在合同談判的時候，如果甲方提出的話，物業公司在簽訂物業合同時就會增加一條：設施設備的修理費用，每次單價在500元以內，全年累計不超過1萬元的費用(多數物業公司會少於1萬元)，由物業承擔。超過部分，由業主承擔。我想這是可以理解的，難道要換數萬元的公共設施都要由物業公司來承擔？那誰有這個本事去找到這樣的物業公司來承接就行了。
上述各項的成本已經達到了136萬元。
另外物業公司還要考慮未售空置房的物業費，空置率，一般是跟開發商收取，多數並不是按全價收取，假如按半價，空置率10%，物業公司會少收到5萬元。
再測算欠費率，假如物業公司的心理底限是控制到5%，又會少收到5萬元。
在這樣的情況下，物業公司會把這10萬元也考慮進去，按146萬元進行測算，但實際可能按150萬元進行測算。
這樣，15萬平方米的最低成本是150萬元，也就是每平米每年10元，每個月每平方米為0.83元。
這樣算下來，一戶150平米的房子，每年的基準物業費為1500元。
這就是基物業費的基準單價以及基準物業費。
按照這個標準來簽訂的物業合同，物業公司在嚴格控制欠費率的情況下，每年實際能收到的物業費為136萬元至140萬元之間，在支付了員工工資後，如果管理得當，公司可能會有10萬元的利潤。
在這樣的標準下，物業公司發給小區物業人員的工資其實就是每個月那麼2000元，當然根據崗位和技術含量的不同，有的會高一點，有的會低一點。而且根據不同地區、不同城區的標準不同，會有所變化。
但是反過來，佔在物業工作人員在一個小區的角度來說，也就是幹多幹少一個樣，幹好幹壞一個樣，幹好了，也不會有獎金，但是幹不好了，可能會被扣錢。這樣就可以理解了為什麼很多物業工作人員不願意多管閒事。
以這樣的標準收取的費用，物業公司的基本職責就是公共區域的保潔、門衛、保安巡邏，綠化的日常管理，水電的日常維護，化糞池的每年清淘。注意，這裡講的是維護，不是維修。
很多人都認為物業費還應當包括電梯運行費，公共電費，設施設備的修理費等等。
那麼物業公司願不願意包含呢？
當然願意啦，只不過，要提高單價。
比如20部電梯，每年每部電梯的剛性支出：包括維保費、年檢費、變速器檢驗費，這三項是固定的，設為每部3000元。不固定的預算按中等修理維修費每部每年1萬元。那麼這些費用合計26萬元。
如果還要包含公共電費，也行，設定公共電費30萬元。這樣，總的費用就到了206萬元。
再加上其它設備的修理費比如消防設施、電路設施、供水設施、應急發電等等，44萬元。這樣呢，總費用為250萬元。
物業公司再以此來測算單價為每平米每年16.7元，每月1.40元。
這個就不是基準單價，我給它取名為普通單價，或者叫常規單價，但它比基準單價0.83元高了0.57元。
一戶150平米的住戶，每年物業費增加到2520元，增加了1020元。
也就是說，物業服務費包含電梯維修費也好，不包含也好，最終都是業主湊錢來買單。只不過，包含的話，物業費單價會大幅提升，不包含的話，物業費單價可以降低一些。那些認為物業費低單價還要包含各種費用在內的，還要找各種理由欠費的，其實處理起來可以這樣推行：小區業委會可以全權授權這些業主去尋找這樣的物業公司來接手，如果找到並經業主代表團表決通過後，業委會給這些業主戴大紅花。事實證明，沒有人會去做這個事，因為不可能找到的。
那麼有沒有業主什麼都不操心，由物業公司來承擔包括大修在內的很多事務的，我相信肯定會有的，那就得再提高單價，稱它為打包單價或者叫特別單價吧。聽說有的小區，物業服務費達到每平米3塊多，甚至4塊多的，可能就包含這種情況吧。
那麼，物業公司會不會降低基準單價承接小區呢？可以明確地說，會的，得看條件。
比如，小區位置較好，在小區沒有成立業主委員會，有地面停車場卻又沒有收取停車費的情況下，如果還可以有一些廣告費以及其它的收益，物業公司就可能降低物業費的基本單價，但是，這些公共收益包括停車管理費得由物業公司收取並享有。
打個不太恰當的比方，物業的基準單價可以稱為看病時的門診治療，普通單價可以叫基本醫保，包括一些常規的住院治療。而打包單價或者特別單價呢，是不是就相當於大病醫保，或者叫特護病房呢。
那麼，各小區是要選擇基準單價、普通單價還是特別單價呢，這恐怕就得看那個小區多數業主的意見。但是，實踐經驗看，不太老的小區，選擇基準單價，其它費用另行測算，單獨收取，對業主來說更划算一些。因為很多設施設備的修理費並不是每年都會產生的，也並不會每個單元都產生的。如果選擇普通單價，每年都要出那些錢，有時可能只是某幾個單元會出現問題，這樣其它單元的錢可能就白交了，而且沒有出現問題沒有使用過的業主也會有不同看法。，
以電梯的運行維護舉例，本小區經過對五種模式的電梯運行方案詳細論證比較後，認為物業費不包含電梯維修費等等在內業主最划算。這些費用另行測算收取。如今，本小區三年的經驗總結已經基本解決了電梯維保質量以及零配件損壞時的快速處置辦法。這些年下來，大家基本認同這種模式，很多電梯房小區來向我們取經呢。
只不過，基準單價的物業費類型，小區業委會會比較累人，因為事情太多。
因此，小區的業主們可以打聽一下，或者自己測算一下，你小區的物業費是什麼類型的，是基準單價呢，還是普通單價，還是特別單價。如果僅僅是基準單價卻還要求物業這也做，那也做，那是不可能的，也是不現實的。要求多了，不僅別人聽著煩，自己也會得心病呢。本小區的一位業主代表在開會時就曾說過，要求高的業主，物業公司完全可以派一個保安單獨守在他們門口都行，只要他家能開得出這個費用。
我相信此文發出後，肯定會有人問：那小區的公共收益誰來收取，誰來使用呢？這是另個一個方面的問題，留待以後探討。而且有必要特地註明一下，並不是每個小區都有條件產生公共收益的，很多小區想找到公共收益的門都沒有。有感興趣的朋友們，請關注“銳眼說小區”，裡面的很多文章客觀理性的介紹、總結、探索了許多小區治理的方法、經驗，也歡迎和本人一起共同理性探討。
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