2018年，地產行業已迎來全新的時代，政策決策邏輯與市場運行週期都已發生巨大改變，在高總量的背後是城市機會的進一步分化。同時，行業也由過去相對單一的住宅開發轉向全面參與城市綜合開發運營的階段。因此，對不同城市投資機會以及發展週期的研判變得尤為重要；歷史也證明，這些年取得優異業績的行業標杆企業，大多是順應趨勢，前瞻性佈局，進而真正分享了行業與城市成長的紅利。
自2003年起，中國指數研究院已連續16年開展城市房地產開發投資吸引力研究。去年，我們提出從城市群的視角看城市投資機會；近一年來，無論是城市紅利兌現，還是房地產量價增長都印證了這一觀點。2018年，中國城市群發展已進入集中建設階段，我們延續“聚焦核心城市群，深耕一二線大城市，分享城市群三四線成長紅利”的判斷，繼續看好核心城市群與都市圈的發展潛力。除此之外，今年我們也從城市發展的驅動力視角，即“人口”、“交通”、“產業”三大維度解讀城市發展前景，以發掘不同城市的發展潛力，為企業佈局提供決策依據。
評價體系：
市場容量與增值潛能兩大維度評價城市吸引力
2018年，我們延續從量、價兩大維度研究城市的邏輯，並結合城市及房地產市場呈現的新特徵，對方法體系進行了完善和迭代優化，以期更精準的挖掘城市房地產開發投資吸引力。我們通過對海量數據的深入分析與總結，構建形成了包括
2大維度、12個方面，40餘項具體指標的“城市房地產開發投資吸引力評價模型”，基於此模型，對全國298個地級以上城市進行投資吸引力評價。（本報告研究範圍指所有“地級及以上城市”，不包括自治州、盟等地級行政區）
2018房地產開發投資吸引力TOP50
研究結果顯示，2018年，上海、北京、深圳和廣州四個一線城市在全國所有地級以上城市中位列前四位，1.5線及重點二線城市排名靠前，城市群協同效應帶動區域內中小城市排名提升。從城市層級來看，1線城市排名領先，上海、北京投資吸引力仍然排在全國前兩位，深圳、廣州兩市分別位列第三、四名；杭州領銜1.5線城市，位列全國第5，與一線城市差距最小，武漢、南京、重慶、天津和成都等1.5線城市經濟表現強勢、產業多元發展，市場需求旺盛，排名仍然位列前10；2線城市中，西安、青島和鄭州排名緊跟上一梯隊，分列11、13、14位，瀋陽、貴陽、長春在2線中排名靠後，但其總排名較上年均有所上升；2.5線城市中，佛山、東莞仍然保持全國前20名，嘉興排名提升幅度較大，至34名；三四線城市中，珠海、金華雖然城市體量較小，但受益於城市群發展帶動，排名均位於全國前50。
一線城市經濟、人口等維度全國領先，但新房市場空間有限；1.5線及二線城市基本面整體較好，且市場規模保持增長，潛力突出
一線城市發展水平領先，但房價水平較高且已轉向存量市場運營，新房規模相對有限。“北上廣深”四座一線城市人口支撐力強，經濟實力雄厚，產業結構優化，且獨角獸企業雲集，創新創業氛圍濃厚。作為城市群核心城市，交通便捷性居前，規劃潛力高。但近幾年房地產市場政策不斷收緊、供應主體逐漸多元化，導致新房開發空間受限，市場規模較1.5線城市小。居民財富水平較高，但房價收入比遠高於其餘城市。
1.5線及二線城市市場規模居前，市場熱度提升。1.5線及二線城市經濟水平較高，且人口較為集中，2017年重慶、武漢、杭州、鄭州等城市市場規模高於一線城市，市場熱度居於前列。作為區域中心城市，1.5線及二線城市交通便捷性高，未來隨著城市群一體化進程加快，城市中心地位將進一步提升，加之此類城市人才引進政策力度較大，對周邊三四線城市人口吸引力增強，未來規劃潛力較高，房地產市場空間或將進一步增大。
2.5線城市多為發達城市群三四線或省域經濟增長極，經濟水平高，藏富於民。佛山、東莞作為珠三角城市群重要的節點城市，受廣州、深圳兩座一線城市輻射，2017年房地產市場熱度較高，且供需相對平衡，潛力突出，未來此類2.5線城市受益於城市群一體化政策，與核心城市連接度將不斷提高，人口、產業提升空間較大。另外，煙臺、泉州等城市經濟水平高，對省內人口有較強吸引力。
城市群視角看城市
順勢而為，聚焦核心城市群，發現城市新機遇
未來，無論是國家，還是地區間的競爭，本質上都是少數城市群和都市圈之間的競爭。“五大超級城市群”地處國家三大戰略的疊加區（“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展），未來將是中國最具發展潛力的地區，我們維持對其整體潛力的看好。此外，山東半島、海峽西岸以及新近崛起的中原城市群，或地處沿海地區，經濟基礎雄厚，或位於連接東西與南北的交通要塞，區域內城市基礎較強，整體潛力向好。
數據顯示，長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝5個城市群GDP佔全國比重達55.1%，常住人口占比39.6%，經濟機會與人口增長已經在主要城市群聚集，“從城市群視角看城市機會”逐漸成為行業共識。
表：主要城市群經濟、人口及房地產市場規模
長三角GDP規模最突出，達16.5萬億，顯著高於其他城市群，是目前我國最發達的地區；珠三角、長三角 人均效益最高，人均GDP超10萬元；長三角、京津冀、長江中游匯聚著更多人口，常住人口規模均超過1億；長三角房地產市場規模最大，房地產開發投資額超過2萬億，商品房銷售面積超2.5億平米，長江中游、成渝商品房銷售面積2017也分別達到1.8和1.7億平米。
在五大城市群之外，山東半島和海西城市群地處沿海地區，核心城市具備先發優勢，城市群整體經濟水平較高，2017年GDP規模分別為7.3萬億和5萬億，商品房銷售面積超過1億平米，而中原城市群地處全國“兩橫三縱”城市化戰略格局的陸橋通道與京廣通道交匯區域，是中部崛起的戰略支撐點，人口規模突出，尤其鄭州及周邊地區快速崛起，潛力突出。
圖：2018年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力排名區域分佈情況
2018年城市投資吸引力領先優勢突出的城市，仍主要集中分佈在東部沿海發達地區，城市群核心城市排名均較靠前。本期吸引力排名前20的城市中，長三角和珠三角地區分別有6個和4個城市入圍，佔比50%，區域競爭優勢突出。
驅動力視角看城市
把握城市核心驅動力，實現前瞻性佈局
顯然，都市圈與城市群已成為中國城市發展的主體形態，聚焦核心城市群，才能最大程度地分享行業與城市成長紅利。而在城市群這一載體之上，我們認為，人口的聚集是城市競爭力的最直接體現，無論是資源的凝聚還是產業的發展，最終都將體現為人口的聚集；交通則是連接城市的紐帶，是人口、產業實現遷移的通道。而產業是決定城市興衰的根本，產業發展潛力是判斷城市長期競爭力的核心要素。
人口
城市之崛起必以人口聚集為前提，充足的勞動力供給是支撐城市經濟與產業快速發展的核心動力，同時住房需求也不斷釋放。 隨著我國人口總量增長趨緩，城市間的人口爭奪將是一場零和博弈，在人口的此消彼長中，包括一線城市在內的中國大城市人口集中度仍有很大提升空間，人口還將繼續向中心城市流入，同時重點都市圈也將成為人口的主要聚集地。
從目前人口流向的集中地來看，2011-2017年全國共有近40個地級以上城市常住人口累計增長超30萬，主要集中在京津冀、長三角、珠三角等城市群，以及部分沿海發達城市和中部核心城市，人口集聚趨勢明顯。鑑於區域一體化節奏加快，未來隨著北京、上海的產業、人口疏解，城市群內其他城市人口增長潛力將提升。同時，我們認為中國大城市的集聚之路尚在進行中，因此看好核心1.5線和二線城市的人口吸附力，尤其處在產業承接前沿的中西部省會城市，有可能成為未來人口聚集高地。
交通
交通堪稱城市發展的加速器，尤其是城市對外交通的改善將大大提高城市間人流、物流的交換效率。在“高鐵時代”兩類城市將顯著受益，一類是樞紐型大城市，其因高鐵開通虹吸效應被放大，加速吸聚周邊資源；另一類則是特大城市周邊的衛星城，在核心城市產業與資源外溢過程中，開通高鐵的衛星城將成為各類資源的首選承接地。
根據《中長期鐵路網規劃》，未來，除“北上廣深”四大樞紐外，鄭州、西安、武漢、合肥等城市憑藉連接東西，貫通南北的區位優勢，也將成為國家交通樞紐。
同時，高鐵網絡是實現區域一體化的重要推手，對城市群與都市圈內部互聯互通也產生深刻影響。如珠三角城市群基本已實現高鐵全覆蓋，成為中國一體化最突出的城市群。2019年，廣佛環線開通，從廣州南站到佛山僅需10多分鐘，廣佛聯繫將更加緊密，2023年深茂鐵路建成通車，將聯通深圳、東莞、中山、江門。屆時，以廣州、深圳為中心，可實現至珠三角城市群內所有城市1小時左右通達，發達的軌道交通網絡使廣深兩地與周邊城市聯繫緊密，有利於周邊佛山、東莞、惠州等城市承接廣州、深圳的產業轉移。
產業
產業是決定城市興衰的根本，不同產業的選擇導致城市發展結果迥異。產業興則城市興，產業聚則人才聚，未來產業流向將與人口流向高度重合，因此產業潛力是判斷城市長期競爭力的核心要素。從產業鏈的不同環節來看，沿海發達城市需要通過騰籠換鳥，向服務型城市轉變，通過創新提升城市價值；而多數中西部城市仍處於工業化階段，應積極承接東部產業轉移，激活城市發展潛力。
微型計算機制造業的產業轉移路徑可以說是我國製造業由沿海地區向內陸轉移的縮影。
我國微型電子計算機產業是伴隨著臺灣代工廠將製造環節向大陸遷移而發展起來的，20世紀80年代，臺商投資廣東，主要生產臺式電腦和元器件；20世紀90年代末，主要代工企業遷移到長三角的上海和江蘇，以生產筆記本電腦為主；2008年後受金融危機影響，為降低成本，電子信息企業逐漸向中西部轉移。
隨著產業西遷，成渝雙子星開始崛起，目前中國西部已經形成以成渝為中心的微型計算機生產集群。在2008年後，重慶意識到國內電子信息產業格局正在進行新一輪調整，從而加大招商引資力度。2009年起，重慶筆記本電腦產業從零開始迅速崛起，其2017年筆記本電腦產量超過6000萬臺，聚集了惠普、富士康、華碩、思科等眾多品牌廠商，已成為全球最大的筆記本電腦生產基地。成都也經歷了相似的路徑，目前已發展成為中國乃至全球重要的電子產品生產基地。
結語
“縱觀歷史，城市發展模式始終如一：城市進行商業的自我拓展，然後成為其內陸地區的首選門戶，跨越山河邊界與其他的城市和勢力相互結盟形成連接”。顯然，中國城市的發展已進入相互結盟、形成連接的城市群與都市圈時代。隨著城市群政策紅利的不斷釋放，未來城市前進的軌跡開始逐步明晰。這些核心都市圈與城市群也是未來人口的主要聚集區，在交通和產業的完善與升級過程中，人口自由遷移推動城市效率提升，並帶來大量住房需求釋放，城市潛力不斷被激發。
預告
未來兩天我們將分別從城市群視角及城市驅動力視角為您詳細解讀2018年中國城市投資價值，敬請期待。
數據說明：
1、文中城市群數據為根據國家規劃所包含的城市數據加總而來。其中，長江中游城市群和成渝城市群均出現規劃中只含某城市部分縣、區的情況，為方便計算，本次研究中城市群面積、GDP和人口等指標均按地級市全市計算；為避免重複計算，中原城市群未統計與京津冀、山東半島城市群重疊城市；
2、全國微型計算機產量佔比TOP5省市為根據2017年數據計算的前幾名。
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