《爆踩N盘》前段时间由于太忙所以很少出去踩盘，最近闲下来了，所以南柯君继续去踩盘啦！最近公众号后台留言比较到的是坚基美好嘉园、十里东岸、碧桂园凤凰山、汇景九里湾、坚基美丽城、理想家园、万隆湖景一号、雍和园、东江湾一号、东城豪庭等楼盘。
| 摄于23日12.10分
昨天早上，位于源城越王大道的坚基·美好嘉园首次开盘，推出1、2栋共计189套住宅房源，交楼标准为“毛坯”。从销控表上看到，算上所有折扣后，价格在8044-10074元/平米（顶楼为复式，单价比较贵，其余房源多数在8000+元/㎡，从总价来看，最低约76万就能买一套92㎡的3房），成交送6.8万元车位代金券、砸金蛋送品牌大家电。
“首开劲销9成，红动河源”这是项目当天下午放出来的宣传语，从各个渠道打听到的数据、项目前期的认筹量来看，可信度还是挺高的。
坚基·美好嘉园“劲销”原因是？
01
项目简介
中心地段
坚基·美好嘉园位于越王大道与永祥路（汇景希尔顿酒店对面），占地面积1.6万平米，总建面约6万㎡，容积率2.8，绿化率约30%，项目合计4栋共351套住宅房源，物业公司为河源市坚基物业管理服务有限公司。
| 鸟瞰图
本次推出的楼栋户型建面：
1栋01/02单元约91-92㎡（2+1房2厅2卫）
1栋03/05单元约104-109㎡（2+2房2厅2卫）
2栋01单元约102㎡ （3房2厅2卫）
2栋02单元约130㎡ （3+2房2厅2卫）
2栋03单元约116㎡ （2+2房2厅2卫）
项目本次推出的房源面积偏向“刚需”，最小建面约91平米，本次开盘8500元/平米左右的均价（前期认筹期间输出8900-9500元/㎡，所以开盘的价格还是有点小惊喜），购房总价不会太高，减轻客户还贷压力。
02
户型图、样板房
阳台视野是最大亮点
| 1栋01/02户型 91㎡
户型全南向设计，动静分区；
客厅餐厅一体，视野平整无收窄；
厨房带生活阳台；生活阳台可以改成第3个房间；
阳台朝南向，采光足；
主卧带有独立卫生间；
ps：91㎡做到3房和主卧带独立卫生间，实属不易。
| 2栋01户型 102㎡
全南向设计，动静分区；
客餐厅一体，视野平整无收窄；
阳台朝江边，视野好；
两梯三户，生活舒适度高；
三个卧室和主卫飘窗为全赠送面积；
| 1栋05户型 111㎡
动静分区，干湿分离；
入户花园和生活阳台可以改成2个房间，做到4房；
厨房L型设计，动线明确，设有窗户，有部分光源；
大开间主卧带独立明卫；
| 1栋03户型 107㎡
南北通透，动静分区；
厨房L型设计，动线明确，设有窗户，有部分光源；
入户花园、生活阳台，可以改成2个房间；
大开间主卧带独立明卫；
| 2栋02户型 130㎡
户型方正实用，动静分区；
入户花园、生活阳台，多工功能用途，可以做到3+2房；
约6.6米宽度超大观景阳台，贯通卧室和客厅；
ps：确认过眼神，是我喜欢的超级大阳台。
| 2栋03户型 116㎡
南北通透户型，采光面充足；
约5米宽生活阳台，便于以后的生活用品归纳、衣物晾晒；
约6.9米宽超大观景阳台；
入户花园、生活阳台，可改造成2+2房设计；
ps：确认过眼神，是我喜欢的双阳台。
| 项目实景图
大阳台、采光足...这些优点在坚基开发商开发过的项目中都能看到，从市场的反映来看，这样的户型也确实符合大众的需求。抛开这些优点，坚基·美好嘉园户型设计中还有一个让南柯君喜欢的优点就是...
观景阳台的超远视野！项目房源的观景阳台多为朝东江，视野下是回迁房，楼层不高（如上图的红圈处）。这两个条件让坚基·美好嘉园拥有多数楼盘所没有的超远视野（从销售提供的照片来看，顶层的房源能看到东江河）。
03
项目配套
城市中心地段、深河学区
对于越王大道附近的楼盘，其实真的没必要列配套...因为数不尽。
| 项目周边配套
项目的马路对面是汇景希尔顿酒店、坚基购物中心，周边还有市人民医院、客家文化公园、东江湾公园等生活娱乐配套；
| 高莲、深河学校
从教育局公布的学区招生区域来看，坚基·美好嘉园的小学是高莲小学，初中是
深河中学。深圳中学河源实验学校（以下简称深河中学）是由深圳市政府出资1亿元援助河源的一所市直公办初级中学。学校位于河源市区风景最美、位置最优的东江湾公园旁，占地面积近5万平方米，建筑面积3.6万平方米。学校规划的办学规模为60个班。
学校委托深圳中学管理办学，引进深圳中学优秀管理人才，输入深圳中学先进教学和管理理念，高起点组建教师队伍，努力将学校办成河源最好、广东一流的窗口示范学校。
04
区域房价
最适合、最稳的深河学区楼盘
由于这个楼盘“深河学区”是一大卖点，所以我们重点来看看这个区域的房价。
| 深河招生区域
一手房价格
坚基·美好嘉园 91-130㎡ 8500元/㎡；
东江湾1号 138-475 1.3万/㎡；
东江湾·江湾明珠 128-269㎡ 1.0-1.3万/㎡；
泰和龙岸 180-280㎡ 1.2万/㎡；
据不完全统计，区域内在售的楼盘有四个，而适合刚需的或许只有坚基·美好嘉园。因为东江湾1号、东江湾·江湾明珠、泰和龙岸定位为高端楼盘，且有一定的江景资源，所以楼盘的价格都不便宜，户型建面也比较大。
二手房价格
东江湾·名门世家 顶楼 170㎡ 150万；
汇景外滩8号 11楼 140㎡ 141万 送一个车位，非江景；
华达新城 6楼 141㎡ 送一个异地车位；
时代名苑 8楼 128㎡ 121万；；
最近南柯君也在深河区域找房子，上面就是部分房源价格（没有加上中介费、二手房税费），确定要的话，还能找房主“削一下价格”。
| 2018年深河招生范围
从上图可以看到，永康大道到永盛路的华侨城、时代名苑等楼盘在2018年是不在招生范围的，它们在2019年才刚划分进深河招生范围内。而现在圈中比较多的说法是以后会以永康大桥为界，把深河重新划分成2018年一样的招生范围。
随着2018年招生区域的楼盘逐渐交楼，以及江山一品片区保留的教学用地来看，这样的说法也不是不可能。
小建议：如果你是一个纯粹为了深河学校买房的小粉，南柯君建议你买上图中永康大道左边的楼盘。
小总结
| 小粉聊天
项目的优缺点可以直接在上面的聊天记录中找到。
1、开盘价格相对于认筹预计价格，是个“小惊喜”；
2、户型设计不错。周边安置房，阳台视野无遮挡；
3、深河中学的招生区域；
4、位于市中心繁华地段，生活配套齐全；
5、小区相较于当前在售的坚基·美丽城、金麟府等项目较小；
位于城中心配套齐全、大部分房源价格在8000-9000元/㎡、户型设计视野不错、深河区域，拥有这几点，项目能卖的好就不以为奇了。至于第5点，南柯君觉得还是看家里有没有老人常住来取舍吧。
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