12月8日，周日，深圳著名房地产专家尹香武半求发了一条微博，提到西丽湖水库要环湖建绿道，总长大概一个半马，然后联通大沙河绿道、两大高尔夫球场，再直达深圳湾。
这样的话，唯一的“山河湖海场城”的空间结构，就将出现在深圳南山区，几乎成为中国最佳的居住空间了。
“15公里长的深圳湾、加13.7公里长的大沙河生态走廊、再加21公里长的西丽湖绿道，共50公里，好一个超级马拉松！ ”
从这条微博信息看，最受益、最值得关注的显然是西丽！因为深圳湾，大沙河（华润城）已经充分反映各种预期，房价已经上天到了15-30万，而西丽的高品质新房还在8-10万的水平。
巧合的是，就在半求发这条微博的前一天，上周六，淘哥和邓志旺博士，在西丽湖畔的金众麒麟公馆，举行了一场内部粉丝私享会，结论和半求几乎一样！
邓志旺博士分享了西丽国际科教城令人震撼的规划，并做了前景预判。
淘哥则明确指出，在华润城都已经卖到15万的背景下，从深圳湾发源，到华润城的南山板块轮动行情，有可能继续向西丽演进！
西丽片区，淘哥看好金众麒麟公馆，该楼盘开盘后一路热销，11月份是南山区住宅成交第一名。
NO. 1：对标国际、面向全球的科技产业用地
先来分享下邓博士的PPT，看完之后，淘哥非常激动，西丽湖国际科教城的定位非常高！
西丽湖国际科教城定位非常高，为整个粤港大湾区的智核，注意图中最中央的圈，与留仙洞、高新区、超总、后海、前海、宝中、深大同为深圳核心发展片区！
西丽湖国际科教城，直接对标世界最高标准，旧金山湾区硅谷科教城、东京湾区筑波科教城、以色列特拉维夫科教城，将建成具有世界影响力国际科教城。
从产业发展角度来看，未来的西丽湖国际科教城将是全球高科技产业重要策源地。
整个策源地概念规划范围约57.1km，分为三个片区，分别为：石壁龙（约256.47公顷）、燕清溪（约141.33公顷）还有白石岭（约120.34公顷）。
随着这三个规划片区的发展，将推动西丽湖国际科教城形成产学研用深度融合的全过程创新生态链。与此同时，还将健全“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融”，建成全球科技创新高地和新兴产业重要策源地。
NO. 2：一环一带三组团五片区，着力提升科教城品味与层次
西丽湖国际科教城位于南山区最北端，北部以南山区行政边界为限，背靠羊台山与宝安区、龙华区接壤，南端以留仙大道，茶光路为界，规划总面积约57.1平方公里。
整个西丽湖重点片区建设用地（不含留仙洞）共约301.3公顷，其中新增的科教用地约233.7公顷，新增总建筑量约900万平。
根据规划，未来将新增约3.5万的科研力量，也将新增约18-21万的就业人口。
西丽湖国际科教城规划策略：一环一带三组团五片区
“一环”：西丽湖科教发展环；
“一带”：大沙河大学活力带；
“三组团”：大学城、石壁龙、留仙洞
“五片区”：大学城片区、燕清溪片区、白石岭片区、石壁龙片区、留仙洞片区。根据规划策略未来将重点发展这五大片区，着力提升科教城的品味与层次。
五大片区中，燕清溪属于新拓展区域，占地约151.3公顷，可建设用地约64公顷。目前该片区已建成资本市场学院（证监会与深圳市共建），规划建设清华大学国际研究生院、深圳湾实验室、北京大学深圳国际校区等项目。
从建成学校来看，燕清溪片区将承载一流的科教资源，因此也是科教城内最有增长潜力的片区。金众麒麟公馆就在这个片区，资本市场学院正对面。
NO. 3：高校齐聚+创新载体=世界级科教城
不仅增加潜力巨大，西丽湖国际科教城作为一个世界级的科教城，其优势也非常明显，这里淘哥简单分析几点：
第一：高校众多，且整体层次高
目前西丽湖国际科教城高层次的单位有8个，其中不乏名校，根据地图标示，对应的单位及高校如下：
1、鹏城实验室（哈工大为依托，多校共建）
2 、北大
3 、清华（含伯克利学院）
4 、深大西丽校区
5 、南科大（深港微电子学院）
6 、哈工大（深圳）
7 、天大佐治亚
8、 深港微电子学院
目前根据相关资料显示，已入驻高校一共有8个，其中有三处仍处于建设中，分别是清华的伯克利深圳学院、天大一佐治亚学院还有深港微电子学院。
有7所高校已知师生规划人数，其中教师合计超过5000人，其中大部分是博士、海归等。在校大学生达到4万人，合计达到4.5万余人。随着大学扩容，预计大学师生总数将达到8万余人。
“老师有可能达到1万人！”邓志旺博士说。
第二点：创新载体多
作为深圳基础科研双中心之一，西丽湖国际科教城在坚实的基础下，展望高位发展，目前已拥有国家、省、市级创新载体300余家。其中包括了诺贝尔实验室、重要研究机构（实验室）、重要智库机构、重要孵化器：
诺贝尔实验室
马歇尔生物医药工程实验室
格拉布斯研究院
中村修二激光照实验室
盖姆石墨烯研究中心
内尔神经可塑性实验室
霍夫曼先进材料实验室
重要研究机构（实验室）
国家超级计算深圳中心
中国科学院先进技术研究院
鹏城实验室
深圳湾实验室（筹办中）
深圳市计量质量检测研究院
深圳市北斗应用技术研究院
深圳家具研发开发院
深圳军民融合研究院等
重要智库机构
联合国科教文组织国际高教创新中心
中联办深圳培训研究中心
清华大学港澳研究中心
北京大学汇丰金融研究院
中国资本市场学院
重要孵化器（部分）
柴火空间
万科云城设计公社
大学城创业园
留学生创业园
第三点：交通发达
外部交通上，西丽湖国际科教城紧邻西丽枢纽、与深圳北站仅有1个地铁站的距离，与深圳基础交通时间在半小时内，优势明显。
从内部交通来看，西丽湖国际科教城依托轨道5号线、7号线、13号线、15号线、27号线等城市轨道交通系统及南光快速、南坪快速、宝鹏通道、侨城东路——龙光快速等城市快速路系统，可实现深圳内重点片区半小时内通达。
第四点：拥有“山、湖、河、海”生态格局
除此之外，西丽国际科教城拥有羊台山、塘朗山、铁岗水库、西丽水库、长岭陂水库、环西丽湖、大沙河等集合，是深圳城市核心区唯一拥有“山、湖、河、海”生态格局的片区。
NO. 4：未来新格局：南有深圳湾，北有西丽湖
西丽湖国际科教城未来将如何发展，可以简单从战略、创新、人才、人居这4个要素去看：
从发展定位来看，西丽湖国际科教城是深圳、大湾区乃至国家的战略高地；
从发展潜力来看，是一个资源最丰富、基础最雄厚、规划最超前的创新高地；
从发展动力来看，西丽湖国际科教城将是大湾区顶级人才最集中的区域，发展动力将源源不断。
从居住角度来看，片区的生态环境及人口素养极高，也将形成高品质的居住氛围。
随着区域的发展，或形成南有深圳湾，北有西丽湖的人居新局面。
NO. 5：华润城之后，西丽可能面临史诗级轮动
上周末，淘哥在金众麒麟公馆的VIP粉丝内部分享会上，谈到几个重要观点：
1、深圳房价低点已过，新一轮周期即将开启；
2、新周期的重大特点是，史诗级轮动，以深圳湾—-华润城为原点。
前几天，淘哥写了一篇文章，《华润城赶上深圳湾！89平敢喊1590万，17万+，史诗轮动下一个是谁？》，披露了一个惊人的事实：
南山华润城89平米的户型，上个月成交价已经到了1300万，目前剩下的挂牌价，普遍在1400万以上，最高已经到了1580万，这意味着单价超过了17万一平米。
华润城润府一期成交价1300万
华润城润府一期挂牌价1590万
去年73 1之前，华润城的二手房，900多万还能买到89平米户型，一年时间，涨幅50%以上。去年中签了华润城三期的（8.5万），目前已经赚了8万一平米以上，89平米躺赚600万+，150平躺赚上千万，190平赚1500万......
淘哥认为新周期下，房地产将有三个值得重点关注的点，分别是：轮动效应、比价效应还有品质效应。
1、轮动
华润城的上涨，事实上中长期的推动力量是深圳湾的比价效应和轮动效应。
2017年11月，当时坊间热炒翡翠海岸89平要卖1480万，单价冲破16万时，华润城才8万多。淘哥当时就不断在小密圈发帖称，要注意深圳湾的溢出效应，临近深圳湾的华润城片区，最先享受这个溢出效应，相比深圳湾，性价比非常高。
同样道理，当华润城现在80多平米，要1300-1500万，最高单价去到16万的时候。临近华润城的西丽大学城片区，8万多的新盘，也将享受到华润城的溢出效应。这就是片区轮动效应。
随着片区轮动效应的推进，接下来新周期特点是：轮动与龙头+生活重心
比如从深圳湾轮动到华润城，正是因为华润城与之不仅距离近，更是龙头的新盘，热度也高，教育配套好。再者现在购房者更注重生活品质，这些万象天地正好能提供。
轮动效应是持续发生的，随着片区的发展，未来将以华润城为节点向周边发展，下一个轮动点或将到西丽。
2、价格
轮动效应的背后是“比价”，华润城现在15万上下，金众麒麟公馆均价是8.2+6500（装修），不到华润城价格的60%。
深圳湾到华润城的举例，其实和金众麒麟公馆到华润城的距离差不多。如下图，根据高德地图，金众麒麟公馆到万象天地，小堵车的情况下，是7.5公里，行车需要约20分钟。
而万象天地到恒裕滨城二期，基本同一时间的高德地图显示，也是小堵车情况下，6.9公里，约19分钟；
目前深圳的高品质豪宅新盘，价格统统要10万+了。比如，前海招商领玺：均价10.8万。前海颐湾府：均价10.2万。龙华金茂府，均价10.3万。宝安云玺，均价10.9万。
无论是宝安、龙华，还是前海、福田，均价都在10万+，而且有些还是毛坯价格。相比之下，位于南山的金众麒麟公馆，均价是8.2万+6500元（装修），性价比真的很高。
3、品质效应
除了要关注溢价带来的轮动效应、价格之外，当下品质也成了购房者重点关注的要素。关于金众麒麟公馆的品质，淘哥可以直接给个定义，目前深圳在售新盘中，数一数二的项目。放几张实景图：
金众麒麟公馆实景图1
金众麒麟公馆实景图2
金众麒麟公馆实景图3
从轮动、价格、品质，基本上可以判断下一个轮动板块的中心片区的高品质的楼盘，大概率就在这里，淘哥建议重点关注一下！
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
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