今天看到一則新聞，北京房價已經較兩年前下降近兩成。
緯房指數顯示，與2017年4月最高點相比，2019年11月北京房價約下跌了18.5%。
第一財經昨天報道說，今年10月，北京二手房業主降價比重達91.6%，也就是說，10個掛牌賣房的人，有9個都在降價，二手房“直降百萬”，放在以前都不敢想象，現在卻變得習以為常。
與此同時，珠三角的深圳，卻上演著房價躥升、業主毀約、聯合漲價的戲碼。
受“豪宅稅”取消、公寓“只租不售”取消等多重因素影響，深圳樓市最近成為全國房地產市場的焦點，二手房成交量創出年內新高，更有寶安福永街道某小區業主一起調價，所幸隨後就被住建局暫停網籤。
一北一南的兩個一線大都市，出現這樣的“冷熱分化”，從側面也昭示了目前樓市的多變：有人依然指望自己的房子會變成“鑽石”，有人卻在短短兩年虧掉上百萬，當初高價買來的寶貝，只能淪為“白菜”。
那麼，10年後，房子像“白菜”還是像“鑽石”？
我們從以下三個方面展開分析。
第一，未來10年，國家對於房地產調控的態度。
過去10年，從2008年至今，我們可以明顯看到有所謂的調控“週期”存在。
比如，2008年一線城市房價集體下跌，隨後房貸利率打折，行業融資寬鬆，由此出現一波持續大概3年的上漲。
比如，2013年-2014年，房貸利率提高，部分城市停貸二套房，限購政策頻出，全國房價同比增速轉負，房地產庫存高企，隨後的2015年，棚改貨幣化開始醞釀，連續的降準降息之後，限購全面放開，房地產迎來了一波長達3年的牛市。
但是，2018-2019年，調控的態度一直很堅定。
2018全年房地產調控達到450次以上，今年調控次數達到了575次以上，房企融資、購房信貸都收的很嚴，樓市即便出現了“小陽春”，也會迅速的沉寂下去。
展望未來10年，在“房住不炒”、“因城施策”的背景下，國家對於房地產調控的態度，大概率會保持最近兩年的“底線”思維，而不會像2008-2017年這樣“反反覆覆”。
從這個角度來看，未來房子並不會像“真鑽石”一樣，存在升值的可能性。
第二，棚改退潮，“舊改”接力，對房價影響幾何？
棚改貨幣化安置，是過去幾年房價上漲的重要誘因，拆遷戶用大量的貨幣補貼買房，導致中小城市庫存迅速去化，成交量和房價同時躥升的同時，整個市場的“追漲”情緒就被調動起來了，不管是剛需還是炒房客，都開始揹負高槓杆買房。
但是，棚改畢竟不可長期持續，今年貨幣化安置的比例大幅下降，總量下降也接近50%，未來不可能再拉動房價。
不過，前段時間的經濟會議已經明確：舊改將是未來房地產市場重點建設的領域。
所謂舊改，指的是老舊小區改造，千萬別小看這個政策，據專家統計，按照每年投資8000億來算，僅僅未來5年，就會增加4萬億的投資。
這樣來算，未來10年舊改的投資可能會達到8萬億，在大拆大建的模式消失後，老舊小區的加裝電梯、水電暖氣、整修道路、改造外立面、基礎設施，就能帶動上下游十多個行業的投資額。
舊改對房價的影響，也是“微乎其微”，畢竟只是“老破小”的修繕，而不是原地拆遷蓋房，除了增添一點老舊小區的價值之外，房價不會出現像棚改那樣的大幅波動。
從這個意義上來講，舊改是一舉多得的事情，10年後，老舊小區會改的越來越完善，而房子的價值，卻無法變成“鑽石”。
第三，人口流動變局下，房地產步入存量時代。
前兩天，有關部門發佈通知，300萬人口以下的城市，將全面放開落戶。、
這就意味著，各個城市之間的競爭，將進入到白熱化階段，現在流動人口有2.4億人，對比2015年一直在下降，這些流動人口的走向，決定了未來的房價分佈。
老齡化也決定了未來樓市的“天花板”。
經濟學家指出，中國25-44歲人口數量，在2015年達到頂峰後，進入了下行軌道，正因為年輕人口下降，也使得房地產和汽車需求進入了下降週期。
根據預測：2015至2025年，勞動力每年減少375萬人，2025到2030年，每年減少500萬人。2030到2035年，每年減少960萬人。
參考最近幾年年輕人口的流動方向，2018年長三角經濟區的總人口達到了2.25億人，到2030年長三角地區將會有4座城市人口超過1000萬。
珠三角也是如此，2017年珠三角經濟區常住人口達到了6150萬，GDP總值達到了75710億元，人均GDP則達到了12.46萬元。
顯然，未來部分熱點城市的核心城區，因為巨量的購房需求，房子會像“鑽石價”一樣堅挺，而大量人口淨流出的縣城，比如東北、西北、中部和西南地區的小城市，房子淪為“白菜”也很正常。
調控會一直趨嚴，舊改會取代棚改，人口流動會加速湧入大城市，這樣的形勢是顯而易見的，只有少量城市的極少數房子，才能享受高溢價，而那些地處偏遠的小城，房子終將會成為無人問津的尋常商品。
未來的趨勢，央媒最近也給出了正式的回應。
經濟日報近日發表評論指出：房企破產是正常現象，不必過度解讀，總體而言，“穩地價、穩房價、穩預期”的思路不會改變，房價大漲大跌的概率都很小，各地都將堅守“房住不炒”底線，遏制炒房、平抑房價，最大限度滿足剛需和改善性需求。
啥意思？未來很長一段時間，房價不可能再出現類似2008-2017年那樣的上漲趨勢，人口流入多的城市可以“穩中微漲”，購房需求少的城市可能“穩中有降”，期待房子變成“鑽石”，或認為所有地方的房子都會變成“白菜”，都是不可取的。
12月27日，華為心聲社區發佈創始人任正非的一篇採訪。
他講道：“當年如果不分股份給大家，我們可能就是一個小公司，幹一幹就散了，重新又去幹一個行業。怎麼知道我不會去搞房地產呢？我最應該的是去搞房地產，不應該搞通信，這麼傻，又苦又累又不賺錢。”
任正非這“兩句話”，看來是在開玩笑，聽起來卻有點辛酸，因為他說透了過去這些年房地產的現狀。實體制造業的企業家，不如拿地賣房的房企，兢兢業業的剛需，不如投機賺差價的炒房客。
未來10年，這樣的情況將不復存在，房地產的賺錢效應將會越來越低，今年房企破產家數創出了歷史新高，以後還會更多，去做房地產、去買房的風險也會比以往更高。
換句話說，只有白菜價的房子變多，各界對於房地產的認知才會得到轉變。
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