□本報記者董添
進入2020年以來，房地產上市公司密集發佈海外融資計劃。截至目前，房企海外融資計劃規模超過100億美元，延續2019年海外融資井噴態勢。房企海外融資期限一般較長。其中，遠洋集團等房企計劃發行10年期海外融資票據。
融資規模較大
今年以來，華夏幸福、建業地產、中國恆大、龍湖集團等數十家房企發佈了海外融資計劃，多數房企海外融資規模較大。上市房企延續2019年海外融資井噴態勢。2019年，房地產開發企業利用外資規模增長幅度超過6成。
國家統計局披露的2019年1-12月全國房地產開發投資和銷售情況顯示，2019年房地產開發企業到位資金178609億元，比上年增長7.6%，增速比1-11月份加快0.6個百分點，比上年加快1.2個百分點。其中，國內貸款25229億元，增長5.1%；利用外資176億元，增長62.7%；自籌資金58158億元，增長4.2%；定金及預收款61359億元，增長10.7%；個人按揭貸款27281億元，增長15.1%。
部分房企近期發佈了多筆海外融資計劃。以華夏幸福為例，2020年1月14日，公司境外間接全資子公司CFLD（CAYMAN）INVESTMENTLTD．完成境外發行12億美元的高級無抵押定息債券。其中，5億美元高級無抵押定息債券期限為3年，票面利率為6.9%；7億美元高級無抵押定息債券期限為5年，票面利率為8.05%。
不少房企海外融資期限較長。以遠洋集團為例，經扣除發行費用、折扣、開支等，其全資子公司發行票據估計所得款淨額約為3.91億美元，利率為4.75%。所得款淨額主要用於償還現有債務。票據將於2030年1月14日到期，發行期限為10年。
1月8日，碧桂園發行2027年1月到期的5.5億美元票據，利率為5.125%。同時，碧桂園發行2030年1月到期的4.5億美元票據，利率5.625%。其中，勵國集團已購買總額為8000萬美元的2030年1月到期票據，勵國集團由公司主席兼執行董事楊國強直接全資擁有。
中原地產首席分析師張大偉表示，房企抓緊窗口期，大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄。2020年美元融資繼續高位運行。房企為了應對未來可能的市場變化，年初加快儲備資金。
融資利率分化
上市房企海外融資利率分化較為明顯。
龍湖集團等房企海外融資利率較低。1月6日，龍湖集團宣佈，成功發行6.5億美元票據。其中，2.5億美元期限為7.25年，票面利息為3.375%；4億美元期限為12年，票面利息為3.85%。
該利率與其境內融資利率相當。根據公告，公司間接附屬公司於2020年1月16日及17日公開發行2020年第一期境內公司債券，發行規模不超過28億元。此次發行分兩個品種，第一種為期5年，第三年末發行人有權調整票面利率及投資者有權回售債券，票面利率為3.55%。第二種為期7年，第5年末發行人有權調整票面利率及投資者有權回售債券，票面利率為4.2%。
多數房企海外融資利率在10%左右。1月14日，華南城控股有限公司發佈公告稱，擬增加發行於2022年到期的2億美元11.5%優先票據，新票據將與原有票據合併組成單一系列。除根據票據條款提前贖回外，票據將於2022年2月12日到期。發行票據所得款項淨額主要用作現有債務再融資及一般公司用途。
張大偉表示，美元債是房企的重要資金補充渠道。但受額度限制，難以成為最主要的來源。從目前情況看，房企融資成本分化明顯，主流房企融資成本在6%-15%之間，部分房企海外融資成本在4%以內。整體看，負債率高、經營出現困難的房企融資難度會進一步加大，大部分企業融資成本依然平穩。對於經營穩健的企業而言，融資成本降低是趨勢。
以償還債務為主
58安居客房產研究院分院院長張波指出，政策對海外融資有所限定，明確限制房地產企業海外債資金投資房地產項目、補充運營資金等。因此，“借新還舊”成為企業海外融資的主要目的。
中國恆大1月16日公告，公司就發行2023年到期利息為11.5%的10億美元優先票據及2024年到期利息為12%的10億美元優先票據，與瑞信、美銀證券、法國巴黎銀行、建銀國際、光銀國際、中信銀行（國際）、天風國際及瑞銀簽訂協議。公司主席兼執行董事許家印已認購5000萬美元的2024年票據，公司行政總裁兼執行董事夏海鈞已認購5000萬美元。
對於發行票據的原因，中國恆大表示，主要為公司現有債務（包括2020年票據）再融資，餘款用作一般公司用途。
張大偉認為，房地產市場穩定發展，未來房企將更加關注資金鍊安全。融資成本方面，資金成本分化趨勢將持續。具備資質的企業將持續加大海外融資規模，增加融資渠道，降低融資風險。而融資渠道較少的企業未來發展將面臨瓶頸。
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