新浪乐居讯 深圳房价，是让人神经紧绷的存在，话题的重要性自2015年后尤其凸显。而活跃的买卖市场下，让不少“专家”、“剑客”、“自媒体”走向幕前，指导我们如何买房。

但很少人认真回答，到底深圳房价怎么涨起来，价格是否会一直上涨？房价高企的年代，再谈租售比还有没有意义？具体落地到选房原则上，有何种具体的因素与标准，可以让我们的选择不旦赢在起跑线上，还可以跑赢终点。

深圳购房者最务实，他们需要拥有丰富实操经验的操作者、最勤奋的跑盘者，以及对深圳房地产行业拥有最本质认知、绝无虚言的总结者。近期笔者发现这样一位房地产新生代，也许我们能从这位腾讯转型到房地产行业的实操者口中获得答案。

5月13日，在《白先声第二讲：2018-2020年深圳趋势研判和阶段性操作分析》的讲座上，大白首次公布了他的买房故事和微观选房攻略。

大白的买房故事：捡漏VS入坑

细节往往在不经意间成为决定胜负的一子。通盘算下来，落子的瞬间至关重要。

海境界是后海的神盘，开发商在做产品时把最好的朝向都给了两房，而三房均是朝西、朝北户型。这就导致了海境界的两房单价很高，而三房、四房的单价很低，价格差异最高时将近30%。

2017年年中，大白看房期间看到了三房朝南的房源，正对花园。由于大户型的单价低，而中介和业主均没有意识到房源的稀缺性，评估的价格均偏低。长年游走于市场一线的大白敏锐地抓住了机会，以746万元的总价吃下87平的3+1房，单价8.5万。目前，该房源价格已经到了1000万，将近一年的时间里涨了254万，涨幅超过30%。同时期后海楼盘的涨幅约在20%左右。

“很多时候溢价来自于买入那一刻，而不在于卖出的那一刻。”

而在数十次买卖中，让大白记住的还有一次失败的经历：深圳湾三湘海尚的双证房源。

由于早期开发商定价高，楼盘透支了未来的价格，导致价格一直无法上涨。大白在2015年年初买入三湘海尚，总价为1006万，彼时前业主刚收回购房成本，需要双证购买。当时大白做了一个判断：双证的房源已经走到了最低点，不会再更低了。基于这个判断，大白果断买入房源。

而一年后的“深八条”，打乱了大白买房的节奏。深八条规定，非深户需连续缴纳五年社保才可在深购房。“三改五”大大加大了购房门槛，名额正变成房产游戏中最稀缺的武器。

面对瞬息万变的楼市，及时止损比怨天尤人奏效。大白快速做出决策：以1890万卖出房源，买入优质股太古城小户型。截至卖出时，该房源涨幅约为30%，深圳湾的平均涨幅在50%以上。通过该房源，大白总结出一个硬道理：买房需要关注的是是否在合适的时间点买入，因为有些产品特别是新房产品，在不合适的时间点溢价会特别高，不同的时刻选的差异非常大。

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微观选房技巧：如何走出选择困难症？

这里有地铁，那里有旧改；三楼户型好，十楼朝向棒；东进高歌猛进，西边穷追不舍...买房时，选择困难症该怎么治疗？在大白眼里，不是每一个要素都有用，有的被高估了，有的被低估了。而买房前后的因素，也因购房者的不同需求产生巨大的差异。

被高估vs被低估的因素

被高估的因素

1、单一设施或者高价楼盘的“拉动”

第一个因素是容易被高估的拉动效益。

大空港要造会展中心意味着沙井房价要飞？深圳湾1号或者是壹方中心入市，会不会拉动周边房价？单一设施对旁边的房子到底有没有拉动？

单一设施如果能够拉动，那需要一个前提，就是一定能够带来购买力。造一个公园或者是图书馆基本上带不来任何就业人口和产业人口，对房价不会有影响。

壹方中心会不会拉动周边的楼盘（如花样年）？首先，拉动的前提是有可替代性。买不起壹方中心的人会买花样年吗？完全没有可替代性。因此，一个高价楼盘如果和周边没有任何可替代性，是不存在拉动的，只有两个选择之间有可替代性才能拉动。

2、市区的新增地铁

如果没有11号线，福永、沙井基本上不会承接南山科技园的人口。因为11号线降低了时间成本，所以一部分人从南山杀到了福永沙井，这个时候福永沙井的价格有所上涨。也就是说地铁要改变产业人口格局才能改变价格。

但是市区呢？市区的地铁是带不来产业人口的，因为产业人口密度已经足够高了。所以市区哪里通一条地铁基本上对房价没有太大影响。

地铁需要激活一些原本通勤不适合到达的区域，市区加新增地铁是没有太大意义的。

3、过分夸大景观的作用

景观的溢价取决于掏不掏钱。很多人很喜欢聊景观，让他真正掏钱的时候就不掏了。这就是景观的特点，很多人作为口头的表述，作为观点的时候容易高估了景观，但是真正掏钱的时候又会低估景观。

另外，在不同的预期下表现出来的溢价也明显不同。市场上涨的时候大家都很乐观，人越乐观关注点就会越偏上层需求，所以这个时候对景观的认可更高。但是人一悲观，就只要吃饱肚子就可以了，上层需求就可以省略了。所以悲观的时候，景观就容易被低估。

被低估的因素

1、新房交房期的微观不均衡

如果对市场关注足够深，就会发现但凡一个新盘刚交房的时候都会出现非常短暂的真空期。首先，中介没有充分入驻；其次，购房者没有充分关注到；第三，在一个新房交房的时候，投资客往往对价格就不苛刻。

这个时候就容易产生普遍的微观不均衡期，一般是1到3个月，这个时候可以买到一些相对比较便宜的物业。折价基本上是5%到10%，极端情况是15%左右。

2、综合体

第二个低估点是综合体。链家的交易数据反映出来的结果是，地铁的效果并不如现在综合体的来得大。商业空间已经承接了生活很大一部分需求，这种情况下，商业综合体是生活的一个重要组成部分。随着人的生活节奏越来越快，家庭成员越来越少，综合体的作用将逐步上升。

3、不起眼的距离

由于微观距离非常影响家庭日常生活，而且是在小孩的问题上，所以实际上学位房的微观距离是很大的因素。在选购学位房的时候可以考虑学位房实际的微观通勤距离，影响是非常明显的。

前置VS后置因素

前置因素：学位、通勤、户型、楼层、车位、实用率

后置因素：物管、人群、层高、微观位置

置业之前的因素是前置因素，是买房前就会明确遇到的问题，纳入到了考虑中就可以直接在前期影响到房价。买房之后的因素是后置因素，不买房不住进去是不知道的因素。前置因素决定买不买，后置因素决定想不想逃出来。

正确看待前置、后置因素的态度是怎么样？千万不要做作聪明把后置因素全部考虑进去，如果是投资场景，请你遵照大众的思维方式。当然有一个前提，就是这些后置因素不能烂得突破天际。

但是自住场景的话，后置是很需要考量的因素，特别是家庭成员比较多，比较有生活经验的人，建议着重考虑后置因素。

举个例子：太古城和三湘海尚。

太古城的优势都在前置，实用率高、车位充足、户型OK、地铁上盖、学位可以，带商业。但是物管很差，住着很不好。微观位置问题很严重，因为小区围合式，楼栋距离特别近，导致对视、遮挡比较严重。因为前置因素非常优秀，所以太古城无论是可交易性还是涨幅，都不输于任何一个楼盘。就是因为前置因素特别优秀，但是后置因素的缺点并没有对价格和购买产生太大的影响。

三湘海尚的特点是微观位置特别好、人群特别好、物业管理也很好。后置因素基本上很完美。前置因素是使用率低，车位没问题，户型和实用率优质，通勤不太好。前置因素看起来不是很亮眼，导致的结果是无论是可交易性还是价格的上涨幅度，都会比太古弱一些。

退过来讲，如果自住还是建议买三湘；如果投资，还是考虑太古城。