近日，成都一房企营销负责人向乐居君表示，现在是他做房地产营销近十年来最艰难的时候，房子卖不出去，业绩指标无法完成，业绩压力相当的大。他还反问我，为何成都人不愿意买房了呢？对于这个问题，乐居君认为是不存在的，成都作为一个人口净流入的“新一线”城市，住房还存在一定量的缺口，有很多“新成都人”还是会买房的。只不过在宏观调控的行情之下，购房者格外珍惜自己的购房资格，买房变得慎之又慎。来自中成房业的统计数据可以佐证，2019年1-10月份，全成都住宅销售量同比下跌了3%，但依旧高达1758万平米，约15万套住宅意味着15万个家庭安居成都。
▲2019年11月25日，成都第11次蝉联“中国最具幸福感城市”冠军
调控政策高压之下的成都楼市，投资、投机需求不复存在，改善购房、旅游、度假、康养、学区等住房需求表现出来，几种住房需求叠加在一起，就让都江堰成了2019年成都楼市最亮的星。笔者从“住在都江堰”微信公众号查询到一组讯息：2019年1-9月份都江堰市的商品房实际备案为14015套，面积123.35万平米，同比上涨了54.98%；备案金额104.15亿元，同比上涨了47.95%；库存量则环比下降了6.7%，同比下降了10.2%，要知道此时大成都范围内库存量上涨了11.5%。总的来说，都江堰楼市各项指标都是非常优异。
（都江堰2019年1-9月商品房销售情况；数据来源：住在都江堰微信公众号）
多种需求叠加刺激 都江堰逆市上扬
楼市有这么一个规律，宏观调控越严格，购房者越理性，买房都得考虑再三。都江堰楼市为何能够做到逆市上扬呢？这得从购房需求来分析，在“房住不炒”的宏观背景下，购房无非就是刚需、改善、旅游度假及康养等，这几个需求恰好都江堰都能全部满足。
首先看刚需和改善居住需求。从统计数据来看，都江堰的改善需求偏多，刚需偏少，2018年入市新房的套均住宅面积为102.4平米，2019年就增加到了108.24平米，增幅约为5.7%，市场在潜移默化中演变。中建人居山水颐墅、弘阳都江府、福星惠誉青城府、成都融创文旅城、中铁水映青城、龙湖小院青城等一批兼具改善功能的住宅产品，都实现了很好的去化。
▲中建人居·山水颐墅开盘选房现场实拍图
以中建人居·山水颐墅为例，该项目10月26日取得预售许可证，344套新房吸引了548组客户的网上报名，中签率约66%，公证摇号选房开盘当天就去化超过8成，随后几天顺销几乎清盘了。据成都房协公示的拿证信息，中建人居·山水颐墅这批次房源包括128-146平米宽境洋房，清水均价约9300元/平米，还有总价350-450万元/套的观山院。“客观来说，我们的价格着实不低，但是购房者的置业热情并未受到影响，甚至有购房者专程从外地飞回成都，径直奔向开盘现场选房。”该项目一位负责人如此向四川乐居吐露真言。乐居君曾实地查看过项目，发现该项目的位置、产品、各项配套都可圈可点。
其次是旅游度假与康养需求。这个更是都江堰的绝对优势，有充足的旅游资源与优异的气候、空气、水等生态指标。青城山-都江堰景区是世界文化遗产，都江堰水利工程是世界灌溉遗产，都江堰大熊猫栖息地是世界自然遗产，是名副其实的“三遗”之都，景观资源丰富而且独一无二，因此都江堰在2019年入选了中国首批全域旅游示范区。都江堰是亚热带季风性湿润气候，常年气温在10-22℃，四季温润，无酷暑严寒，非常宜居。最关键的是都江堰位于岷江上游，上风上水，地表水质位列四川TOP1，景区空气负氧离子25000-28000个/立方厘米，空气质量指数常年为优秀，长期在成都市排名第一位。
▲都江堰所获得的的部分荣誉
对于旅游康养度假需求而言，便捷的交通以及城市消费场景也是他们考虑的重要因素之一。背靠成都这座新一线榜首城市，拥有无穷的资源与消费场景，双流机场以及在建的天府国际机场通达全球，光国际直达航线就有上百条，领事馆数量也达到了18家，仅次于北上广。都江堰还有着四川第一条城际铁路——成灌快铁，都江堰也因此早早融入了成都半小时生活圈。通过成灌高速、成灌公路、川西旅游环线也可以快速抵达都江堰。
▲都江堰M-TR旅游专线全长20.33公里，串起了主要的景点和地标
政策与重大项目利好都江堰发展提质增速
2017年成都进行了新一轮的城市总体规划，对都江堰提出了“西控”的发展方针，承担着成都平原最重要的生态涵养功能，以高端绿色科技产业为主，把绿水青山变成金山银山。2018年12月，成都市给都江堰提出了“率先建成美丽宜居公园城市和国际化生态旅游城市”的总体要求，这为都江堰指明了发展方向，未来的都江堰将变得更加宜居宜业。
▲美丽宜居的都江堰（图片来源：成都文明网）
有了政策支持，都江堰的发展如虎添翼，一批又一批的重大项目先后签约，文化旅游特色明显。
- 2019年3月，都江堰市2019年第一季度重大项目集中开工，27个重大项目总投资超139亿，项目分为文旅商务类、旅游工业类、生态农业类和旅游配套设施类四个类别，具体项目包括90公里天府绿道、天府源田园综合体、绿地集团都江堰国际旅游康养小镇、融创成都文旅城国际会议中心等。
- 2019年5月，都江堰市2019年第二季度重大项目集中开工，10个重大项目总投资约200亿元，包括青城山康养中心、药王仙谷、海航青城山文商旅综合度假区、万匠文化都江堰小镇、若水小镇自驾游旅游等5个产业化项目，项目范围涵盖文化旅游、康养旅游等领域，签约总额达147亿元，均布局于李冰文化创意旅游产业功能区。
- 2019年7月，都江堰市2019年第三季度重大项目集中开工， 20个重大项目总投资超150亿，包括青城·溪村项目、中航·外滩国际综合社区（一期）项目、蓝城文创小镇及田园综合体（一期）项目等20个重大项目火力全开，助力都江堰农商文体旅产业再升级。
- 重大项目签约仍在持续ing
据不完全统计，已经入驻都江堰的知名企业有恒大集团、融创中国、绿地集团、龙湖集团、万达集团、海航集团、中信集团、云南城投、弘阳地产、福星集团、南峰集团、蓝城集团、正荣地产、成都会展旅游集团、成都交投、成都城投、兴城人居、四川交投等二三十家，部分企业的项目投入运营。
据最新消息，总投资550亿元的四川省级重大项目——成都融创文旅城，目前进展顺利，融创水雪世界（融创雪世界、融创水世界）、成都融创乐园、融创茂、酒吧街、锦秀、豪华度假酒店群（成都融创万达文华酒店、成都融创万达嘉华酒店、国际会议中心、熊猫主题酒店）六大业态稳步推进。其中，最受大家关注的融创水雪世界、成都融创乐园将于2020年5月30日正式开业。两大项目建成后预计客流量为220万人次和600万人次左右，将为都江堰带来巨大的人流量和财富机会。
▲融创水雪世界项目进展实景
▲成都融创乐园项目进展实景
宜居第一城 抄底正当时
以都江堰的世界“三遗”城市、年均两千万人次游客的城市地位来看，当前的城市价值是被严重低估的，这座城市不缺购买力、不缺购房者，也就才会出现文章开篇所述的楼盘热销现象。目前整个都江堰热销项目大致分为三类：
- 一类是价格比较便宜的，如下图中的南峰水岸华府，六七千的单价，性价比很高；
- 第二类就是以成都融创文旅城为代表，有大型产业支撑的文旅项目，未来人气比较旺、较大的升值空间，类似的还有绿地无舍青城小镇、蓝城文旅小镇等；
- 第三类则是以中建人居·山水颐墅为代表的改善型住宅，类似的有永安壹号、枫尚云锦等。
▲南峰水岸华府：三次开盘三次售罄，每次中签率都极低，一房难求（数据来源：成都房协公示）
▲成都融创文旅城：连续几个月备案成交量稳居成都第一名，也是都江堰的销冠（数据来源：中成房业）
从总体数据来看，2019年1-9月份，都江堰市商品住宅备案均价为8763元/平米，远低于成都11区，也远低于西昌、腾冲、丽江这种单一资源的旅游度假城市。亲民的房价和优质的资源，都江堰给了成都人一个购买第三套房的机会。
从土地供应层面来看，上周都江堰供应了7宗城区的优质土地，各项指标优异，配套成熟，拍卖起始价为690万元/亩，性价比很高。
- 12月10号拍卖的三宗位于奎光塔街道安青社区，临江安河，有滨河景观带，周边商业、学校、医院一应俱全。
- 12月11日拍卖的四宗位于银杏街道学府社区，毗邻蒲阳河，周边有都江堰外国语学校、育才中学、光亚学校等，教育配套优质。
这里需要特别说明的是，中建人居·山水颐墅是2017年取得的土地，两块地的楼面地价分别为2625元/㎡和2719元/㎡，洋房清水均价9300元/平米，地价仅占房价的29%，开发商的利润空间比较可观；而反观成都主城区很多项目，地价已经占到了房价（含装修成本）的40%-50%，最高的达到了57%，开发商的利润空间已经很小很小了。
作为宜居第一城，都江堰以优质的山、水、景和文旅小镇等众多优质项目，给了开发商和购房者都更多的机会。曾经，宏伟壮阔的都江堰水利工程让成都平原成为千里沃野、天府之国；如今，朝着美丽宜居公园城市和国际化生态旅游城市发展的都江堰，已然成为成都人的后花园。择一城安家，“问道青城山，拜水都江堰”！
閱讀更多 樂居網四川 的文章
