01
全國少數民族運動會和鄭州國際馬拉松賽剛剛結束，常西湖新區的房價就下跌了。這兩天，大家的朋友圈應該都有這條消息：
匯泉西悅城重要通知
匯泉西悅城重要通知
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10套工抵房工抵房來了
一口價11700元/㎡
一口價11700元/㎡
一口價11700元/㎡
面積: 89-108㎡
價格:原價12300元/㎡
現價:一口價11700元/㎡
交房時間:2021年8月
政策:5%網籤剩下的兩年四次
名義上說是工抵房，但是大家都明白，就是降價了。雖說降幅只有600元，但也無疑於給尚有餘溫的常西湖新區澆上了一盆涼水。
剛剛花了12000多買匯泉西悅城的業主，估計正在去維權的路上，而14000多買了永威西郡、融信奧體世紀的人，此刻估計心裡也在瑟瑟發抖。
畢竟星星之火可以燎原，綠博組團、惠濟北都是從個別樓盤房價下跌，演變為了房價普降的地步。畢竟開完運動會房價就下跌已有很多先例，例如2010年廣州亞運會開完之後，亞運會場館周圍房價就出現了下跌，甚至還有幾年的橫盤。
於是，很多人都在問，常西湖新區的房價真的要進入下跌週期了嗎？
02
我們之前的文章中提過，判斷一個區域房價漲跌，其實只用看兩個方面就可以了：
一個是看區域的現狀，既該區域到主城區的距離，區域內配套是否成熟，樓盤競爭是否激烈，就業機會有多少，房價是否合理等。
一個是看區域的未來，既該區域是否還有較大利好。
如果這兩個方面都不太好，那麼這個區域的房價大概率就會下跌。
例如現在被批的最慘的綠博組團，還有以前也經常被批的濱河國際新城、惠濟北等等。基本都有幾個共同點：
1、區域內樓盤眾多，競爭激烈；
2、區域配套太少，很不成熟；
3、和主城區有較大的斷裂帶；
4、未來利好不大，泯然眾人；
5、前期價格太高等等。
反之，如果這兩個方面都能夠支撐區域的價值面，那麼房價就大概率不會下跌，除非是大環境變了，整個城市的房價都在下跌。
按照這個理論，我們分析一下常西湖新區，我們先說好的：
現實方面，我相信，最近兩個月所有去過奧體中心的人，都會感到一種震撼。西三環到四環之間，一個接一個大氣磅礴的場館，讓人看完之後，都有一種忍不住豎起大拇指的衝動。
筆者最近去過兩次，一次是晚上，一次是白天。漂亮的燈光秀、巨大的一個挨著一個的廣場，看完之後就一個感覺：牛。
鄭州所有在建的新區中，沒有比它基本面更漂亮的新區，其中包括白沙組團。未來白沙組團會不會比它更漂亮誰也不知道，但起碼現在沒有它漂亮，這一點，應該毋庸置疑！
另外，常西湖新區還屬於次新區，也就和老城區之間沒有任何留白。這就意味著常西湖新區的樓盤基本不用導流，鄭西的購房者自然而然的會外溢到常西湖新區。
樓盤方面，常西湖新區的競爭也不激烈，只有永威西郡、融信望湖宸院（奧體世紀）、世茂璀璨熙湖、匯泉西悅城、匯泉景悅城等個位數樓盤，不像綠博、惠濟北、濱河等等，都有10幾個樓盤，每個項目的銷售壓力都非常大。
交通方面，地鐵14號線已經開通、地鐵6、10號線也都在修建。加上已運營多年的1號線，常西湖新區將成為未來5年內，鄭州唯一一個擁有4條地鐵的新區，僅此一條，再次秒殺了很多新區。
未來利好方面呢。老實說，沒有特別大的利好，都是些老生常談：
1、11月9日，奧體中心將舉辦張韶涵演唱會；
2、12月12日-15日，2019年乒乓球世界巡迴賽總決賽會在奧體中心舉辦；
3、明年上半年，CCD中央大街將投入運營。下沉式商業體，長約1.75公里，寬約57米，項目體量12萬平方米，設置商鋪200餘間。計劃打造為集餐飲、購物、休閒、娛樂、商住、旅遊、健身為一體的複合業態地下商業街。
4、文博藝術中心、市民活動中心、現代傳媒中心等將陸續投運營。
但是，和其它新區幾乎基本沒有利好相比，這些利好仍然可圈可點。所以，筆者總體上很看好常西湖新區，打心眼裡希望它能夠越來越好。這種感情，估計深入瞭解過常西湖新區的人都能懂。
03
現在我們再來說常西湖新區的短板。
說實話，筆者在寫它的短板的時候有點心痛，因為這個短板，短的真的有點狠。
缺乏高端就業機會，大概是鄭州西區最大的短板，常西湖新區也不例外，更嚴重的是三五年之內，根本看不到任何希望。
常西湖新區中規劃的有九曲蓮湖、文化產業園和九州坊，商業用地、商務用地的規劃面積很大，筆者在地圖上量過一次，它們加起來比東區CBD的商業、商務用地面積都大。
但是，這些商業、商務用地上引進了哪些企業，樓高規劃是多少米，什麼時候開工建設，基本都沒有消息。這就意味著至少五年內，常西湖基本沒有什麼工作機會，更別提高端工作機會。
在西邊買房的人大部分都是剛需、上班族，周圍沒有工作機會，非常影響生活質量。例如筆者的一個朋友，在西三環附近居住，國貿360這裡上班，每天來回的通勤時間為公交3小時。
那麼五年之後，常西湖新區會出現大量高端工作機會嗎？好像也很難。
鄭州的高端工作機會也就那麼多，而那些高端企業又不斷地向東區遷移。例如今年鄭州落戶了兩個大企業，阿里巴巴和海康威視，他們不約而同的都選擇了東區。
等高鐵東廣場建成之後，估計將辦公地點遷往東區的高端企業會更多。沒有了高端的工作機會，就沒有高收入人群，沒有了高收入人群，就意味著房價難以上漲。當然，房價難以上漲不意味著房價就會下跌。
跌不跌，還要看房價有沒有脫離區域價值。
現在常西湖新區內，純高層房價最低的應該就是匯泉西悅城，特價11700元/平。最高的應該就是永威西郡，置業顧問說要賣到15500元/平。價格中等的就是融信望湖宸院，大概14700元/平。我們取箇中間值，整個區域的房價按14700元算。
現在西三環附近大概為14500元/平，北四環附近約為12000元/平，南四環附近大概為13500元/平。
大家自己估算一下，憑感覺，覺得常西湖新區的房價高不高？
如果感覺不出來，筆者只在下面提供一些建議，不做任何的指導，相信看完後，每個人都會形成自己的見解。
04
1、如果你不在常西湖新區附近上班，還想享受常西湖新區的配套，筆者建議率先關注西三環沿線。
我們不可能天天去四大中心，但肯定要天天上班，距離上班地方近一些更好。另外，西三環附近的配套和交通，肯定要比四環附近成熟很多。
2、如果你在東邊和西邊猶豫不定（估計這種人也比較少），那麼，仍然建議優先選擇東邊，雖然東四環外的基本面目前沒有常西湖新區好，但附近的工作機會還是要多一些。
3、如果你在南邊、北邊、西邊三個方向猶豫不定，如果樓盤價位相當，常西湖新區肯定更好一些。但是，如果價格不等，就要看情況而定，不能一概而論了。別忘了，北三環附近還有16000多元的樓盤呢。
4、如果你是純投資，長線看常西湖新區肯定是值得的，但不要指望近期這裡房價還會上漲。
5、當然，如果鄭州又要舉辦什麼大型運動會，得，還看啥看，趕緊掏錢吧！
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