律新社
2020，新冠吃掉了深圳寫字樓市場的“小陽春”，讓整個商辦市場寒意十足。
長時間的停工、線上辦公的廣泛推行等各種不確定性讓寫字樓的運營者壓力更是陡增，尤其是在近兩年一線城市優質寫字樓空置率明顯抬升、租金下降的背景下，寫字樓市場需求端將面臨更加嚴峻的考驗。
01
疫情之下“免租潮”席捲而來
企業收入減少，成本增加，對於很多中小企業打擊會比較大，而企業遇到困難一般會要求業主降租，寫字樓業主應對租金進行一定減免，政府層面也出臺了一些政策對業主進行財政補貼。
以深圳為例，2月8日，深圳出臺了應對疫情支持企業共渡難關的16條措施，其中，國企“房東”持有物業（含廠房、創新型產業用房、寫字樓、農批市場、商鋪、倉儲物流設施、配套服務用房等）免除2個月租金。
政策的出臺會對企業和寫字樓業主起到一定扶持作用，但減免租金是一對一的情況，是針對租戶的經營狀況決定，而不是全部的租戶可減租。國企的寫字樓可以通過政府補貼進行減租，但民營寫字樓又該何去何從？
02
寫字樓全年免租
是營銷策略還是愛心奉獻？
在商辦市場不盡人意的情況下，深圳某寫字樓豪氣壯舉讓人眼前一亮，這棟位於深圳寶安區的總部大樓，實行2020年全年免租金！
採取全年免租的這棟大廈，位於新興區域寶安區，去年年底剛剛交付，主要為集團總部自身使用，剩餘的26000平米開放給中小企業使用。
這一波免租的操作，成為內業人眼裡一個可圈可點的營銷案例。
市場整體都不好，其他樓宇為了招租都在免租期和租金價格上下“狠手”，算上空置期和免租期，很多面積免租時間可能不止一年。而實行全年免租舉措，既將企業租戶快速填充進來，搶佔先機，又將集團品牌在市場形成重磅聲音，增強了企業對項目的好感，為後續的客群結構調整做足內容。與其說這是免租政策，不如說是一個精明的招商策略。
所以，我們預估這次或許利用公益行動提前“搶跑”，只要它今年能夠把所有場地免費租出去，那麼今年損失的一點租金，明年就能夠賺回來。
03
疫情之下
中小業主 該不該免租？
從以上的事件中，值得深思的是：抗風險能力低的中小型業主是否也能“抄作業”呢？先聽聽這位中小業主的心聲：
不願透露姓名的商辦業權人：
我除了是寫字樓房東的身份外，我還是一位企業老闆。受疫情影響，租客紛紛打電話給我商量能否給予免租。這讓我陷入左右為難，以往每月收回的租金都投入公司的運轉，此次受疫情影響，我不僅收不回租金，還要面臨現金流斷裂、眼下公司已經撐不了兩個月了。
04
一點不成熟的小建議
對於寫字樓來講，業主和租戶是唇亡齒寒的關係，積極溝通和互相扶持，這是大前提。在疫情結束前，整體的看房量依然會非常少，這就導致整體市場吸納情況會非常不理想。業主和租戶需要在疫情期間互相理解，共同商討更加靈活的特殊時期的租金方案，例如延長免租期或裝修期，租金延遲繳付或減免等。
量力而行：對於有經濟實力的寫字樓中小業主可以根據自身的實際情況適當減免租金，即幫助企業甚至國家排憂解難，還能收穫一波口碑。提高續租率，也為社會起到頗有影響力的榜樣作用。
但對於現金流斷裂的中小業主而言，若遇到受嚴重影響的客戶企業要求免租，在條件允許下給與適當的租金優惠。或者可以參考部分商辦業權人的做法，直接給於租戶15-30天的免租期，但這15-30天的免租期僅限用於合同到期後續租的時間段內使用。
互相扶持：另外，中小業權人可及時針對樓內租戶進行一對一的及時電話拜訪，瞭解樓內租戶的困難，聽取相關的建議，在疫情期間把客戶關懷做到細緻之處。目前已經看到有城市出臺扶持計劃，商辦業權人或招商可提前收集好深圳企業相關的扶持政策詳情，提供相應的幫扶措施。這樣儘管中小業主迫於無奈無法免租，起碼也不會讓承租企業寒了心。
寫在最後
此次新型冠狀病毒的突襲，對各行各業均造成了不同程度的衝擊，深度影響寫字樓市場和企業發展。受疫情影響，企業對於寫字樓的租賃需求在短期內勢必會更加謹慎，擴租和換租的需求會有所減少。但招租、運營、服務.....仍是商辦業權人與招商的痛點，針對自身缺乏運營租賃能力的商辦業權人，可以依託專業的商辦託管機構，輕鬆解決以上難題。（來源：吉辦招商 公眾號）希望能幫助您
吉辦選址
疫情發生，就租鋪，租住房，我已經感受其中了，應分國有和個人而定，
｜，我租的國企物業鋪面已經通知貼出來了，業主規定免租2月和3月份兩個月全部租金，同時業主規定必須要減給實際承租人，要有實際承租人門號電話，否則收回免租金，這就非常感謝了
2，個人鋪面：我認為要分幾種情況，按合同規定，房東減是情份，不減是本份，但就能力來說又分幾種，比如有的房東實力強一次交付購買房產權，有的房東雖然按接但已經付完貸款了，還有的房東還沒有付完貸款甚至還為還貸而欠債，很多情況不確定，所以房東有的有能力減，有的房東而無能力減
3，還一種情況是轉了幾手的房東出租，像這種情，如果房主要減免租金，轉手的房東就要講道德了，應該把房主減免租金給實際承租人了
，最後建議不管出現那種情況，最好是協商解決，因為這些情況法律沒有規定出租人必須要減免
詹少勇3
按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。
儘管《2003最高院通知》已於2013年廢止，但具有較高的參考價值。我們可以發現以上引述條文區分了兩種糾紛：
第一種：因疫情，致使合同不能履行。其中又區分了不能履行的原因，其一是因政府及有關部門為防治疫情而採取行政措施，從而直接導致合同不能履行；其二是因疫情影響致使合同當事人根本不能履行。這兩種原因導致的“不能履行”，應屬於事實上的不能履行，而非存在客觀上繼續履行的可能。
第二種：因疫情，導致合同如繼續履行將對一方當事人權益產生重大影響，換言之合同客觀上仍可繼續履行，但從經濟上而言繼續履行將對一方或雙方當事人造成損失或其他不便。
兩種糾紛，能否減免租金，對應前文提到兩條不同的減免租金路徑：
對於上述第一種糾紛，主要是針對租期較短或租賃期限即將屆滿的租賃合同而言，其租賃目的由於疫情控制已經落空，不再有繼續租賃的必要，可以以“不可抗力致使不能實現合同目的”為由請求完全或部分免除疫情期間的租金等。當然，《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實現合同目的”提出單方解除合同的權利，合同能否就此解除，還要進一步考察其他因素。
對於上述第二種糾紛，由於疫情期間承租商業物業的商戶運營將明顯遭受重大損失，入不敷出，根本無力依約交納租金。在這裡，“疫情”及其導致的顧客銳減，符合不能預見、不能避免並不能克服的構成，應屬不可抗力，但它並未造成係爭的房屋租賃合同不能履行，由於金錢之債不存在“履行不能”，即支付租金的義務客觀上不存在無法履行的問題，但如果仍按原合同約定繼續繳納租金確實顯失公平，應當獲得相應的救濟。可見，該種情況是不具備《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實現合同目的”提出單方解除合同的權利，係爭合同尚能履行，其不具有不能履約的客觀性，但可能符合情勢變更，並援引《合同法司法解釋二》第26條相關內容，訴請法院變更履行內容，減免租金。
星海好物推薦
首先這是一個比較扯的邏輯。
房東能免部分租金，已經很好了，房客還要在房東免租金的金額上要求與自己慾望達成一致，連法律都不會支持。如果不接受，可以選擇不租。
理由如下：
房東可以免租，也可以不免租。
如果房東免租，房客要懂得感恩。
這個社會，每個人都不容易，也有可能房東承載著更高的房貸，他能夠免租或免部分租金，是房東仁義。
房東不免租，也不能進行道德綁架，房東是沒有義務免房租的。
房產配置諮詢師趙老師
首先得看出租方是國有還是私人，如果是國有，那按國家的政策辦就可以了，如果是私人，那就按合同辦。因為這次疫情，不論是出租人還是承租人，其實雙方都是受害者，如果能減免，那是出於情份，如果不減免，那也是本分，因為法律沒有這方面的明確規定，必須得如何。
我個人認為，最好還是友好的協商解決。如果實在無法達成一致，那隻能按照合同正常交租或不再租賃。不過話又說回來“忍一時風平浪靜，退一步海闊天空”，彼此大家都不容易，相互理解一下，都適當的各退一步，也有利於今後更好的相處與合作！
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雨天沒傘
這個涉及到出租方出租的是經營性房屋還是居住性房屋，經營性房屋受疫情影響，政府行為，屬於不可抗力，在這段時間內雙方應建立在互諒的基礎上協商解決，協商不能達成一致的，可依據合同法不可抗力解除租賃合同。而居住性房屋，在疫情期間不影響居住，就不存在不可抗力影響居住，出租方完全有理由拒絕。
東方萬精油
麻煩去看看非典期間的案例，非典期間的判決，只要是經營性的酒店，娛樂場所都判決免租一個月至3個月的，何況現在更嚴重，這個不是佔便宜，而是雙方的義務，你出租房子給人家就應該保證出租的房子有用有價值，一個不能住人的房子有價值嗎？
這裡房租我認為需要分成兩部分:
【1】民居，居住類
【2】商鋪，營業類
第一種情況適合您說的。
第二種情況有異議。首先從政策及房東能否保障正常營業，若可以保證，那麼有無應收是租客的事，房租法律上必須按時交納。但從政策及房東沒有能力保證其正常運營，且讓階段性停止運營，那麼房東有義務且從法律上必須減免相對時期房租，因為租客花費金錢購買的是產品一定時期內的功能，功能喪失，終止，指相對時間內買賣不成立，國難當頭不可抗力不可預見，所以需減免該時間房租。
菩薩心腸普度眾生慈善
如果房東是國有企業，那麼恭喜你按照政策你可以獲得2-3個月的房租減免。如果是私人房產，那麼不管房東給你減免了多少房租，那都是房東的心意，我們應該感謝。房東不給減免，那也是依合同辦事，我們不能心懷怨恨，因為作為商人遵守契約精神也是我們的基本行為準則。我們有我們的難處，房東也有房東的難處，雖然看起來房東顯得，財大氣粗，可是人們常說家大業大，或許房東也正焦頭爛額中呢，大家互相理解下。我也是一名承租方（我的ktv從大年30停業至今，開業時間還在等待政府通知中），這次疫情房東給我減免了10天的房租，雖然不多但是我還是挺高興的，當然如果能多免我會更高興的！所以各位承租方們，擺正自己心態先吧。
迷茫302
對於要求降低租金或延長租賃合同期限來說，應該積極與出租人進行協商，合理評估本次疫情給承租人經營所帶來的損失，切忌減免租金過程中漫天要價，避免給出租人帶來反感，如果經過友好協商出租人仍然不同意減免租金，可嘗試委託律師進行協商，或發送律師函的方式進行解決，若通過上述方式，出租人仍然不同意減免租金，則承租人依據合同的公平原則為由，向人民法院提起訴訟，請求變更合同。
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(二)》第二十六條的規定情勢變更原則實則是公平原則的具體體現，疫情管控期間的政府具體行政行為雖然屬於不可抗力因素，合同法也沒有規定不可抗力可以變更合同，但不可抗力的情形與情勢變更的情形基本類似，依據不可抗力免責條款最終體現的都是合同的公平原則，因此，可以類推使用。正如湖北高院《關於審理涉及新型冠狀病毒肺炎疫情商事案件若干問題的解答》第6條所述：“不可抗力與情勢變更的情形類似，故可以類推適用該條規定。全省各級法院應當重點審查繼續履行合同是否導致對一方當事人明顯不公平，在此基礎上根據公平原則，結合案件的實際情況確定如何變更。”
任律師工作室
首先回答問題，疫情中，承租人和出租人就租金減免無法達成一致，承租人可以用提起仲裁或民事訴訟的方式維護自己的合法權益。
至於承租人應該採取仲裁還是訴訟的方式，與租賃合同關於爭議解決的方式有關。如果租賃合同約定了雙方如有爭議向某個仲裁機構解決，那就向該仲裁機構提起仲裁申請。如果沒有約定仲裁，就應當向房產所在地有管轄權的人民法院提起民事訴訟。
其次， 承租人提出減免租金的法律依據，就是《中華人民共和國合同法》第一百一十七條關於不可抗力的規定。例如2003年非典時期，最高人民法院就出臺了《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》[法（2003）72號]，規定因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。雖然該文件現已失效，但此次新冠肺炎疫情與2003年非典型肺炎疫情引發的合同爭議具有高度相似性，因而該文件的精神仍然具有高度參考價值和借鑑意義。
第三，對仲裁和訴訟結果的預判，主要有三種情況：
一是租賃合同受疫情影響完全無法履行
主要是短期租賃合同比如演唱會、展銷會等場地租賃合同，因疫情防治的需要不得不取消活動。
承租人可以不可抗力導致合同目的無法實現為由要求解除租賃合同，並要求出租方退還已付的定金，仲裁機構或人民法院應當予以支持。二是租賃合同受疫情影響短期內不能履行
主要是合同期限跨越疫情期間的租賃合同，比如根據政府要求關停的網吧、KTV、酒吧、電影院、大賣場、餐飲場所、農貿市場等，疫情期間受行政管控措施無法生產經營。 一方面，出租人因行政管控而無法提供可供承租人持續正常使用的租賃房屋，則承租人也當然無需支付相應的租金。另一方面，出租人也是因不可抗力無法提供適格房屋或場地，因而也無需承擔違約責任。 承租人可以要求免除停業期間租金，幾乎肯定可以得到仲裁機構和法院支持。
三是租賃合同受疫情影響收益大幅減少甚至虧損
主要是與群眾生活息息相關政府要求不能關停的藥店、便利店、生鮮店、超市等。 承租人仍繼續使用租賃物用於經營，但疫情給社會公眾造成了恐懼或政府限制人員外出導致人流明顯減少，疫情導致物流、交通不暢導致承租人收益明顯減少甚至虧損的。
承租人可以要求減少部分租金，仲裁機構或法院一般會予以支持。但此種情況證明標準較高，要求承租人舉示證據證明自己同期收入大幅減少或虧損，且因疫情或政府管控措施導致。最後需要提醒的是，疫情未影響正常使用的住宅租賃合同，或疫情未影響甚至促進了銷售的經營性租賃合同，不能主張減免租金，即使提出，也不會得到仲裁機構和法院支持。
