濱江集團董事長戚金興這幾天一定特別開心。
11月19日這天，濱江才經過30輪競價，只花了25.75億，就在杭州濱江區核心位置拍到了一塊幾乎沒怎麼溢價的黃金地塊。
這塊地往北邊直線距離600米，有塊綠城的地。
去年7月，綠城拿下這塊地的時候經過了128輪競價，花了48億，溢價率40%，樓面單價3.34萬/㎡。綠城在這塊地打造的，正是目前杭州最熱門的樓盤曉風印月，目前銷售均價47665元/㎡。
而自己這塊地，樓面單價是2.54萬/㎡，和綠城的地只隔了沒幾步路，一平米卻便宜了8000塊。
更值得開心的是，包含4500元/㎡裝修在內，這塊地未來房價限價49200元/㎡，最高銷售單價有望達到53670元/㎡，明顯高於目前濱江區毛坯4.2萬/㎡、裝修4.7萬/㎡的限價標準，比綠城的曉風印月至少要貴2000元/㎡。
但有人笑就會有人哭。綠城的曹總可能也在掰著手指頭算：地價人家就便宜了8000塊，未來房價還可以高出2000塊，我的地14萬平，不僅買的時候多掏了11個億，賣的時候還要少賺3個億！
不痛快的房企遠不止綠城一家。今年以來，從杭州到南京，從廣州到蘇州，大量土地底價成交甚至出現流拍。不少過去不計成本高價拿地的房企，忽然發現自己陷入了一個尷尬的境地：
自己幾年前囤下的麵粉，現在比別人的麵包還貴，這還怎麼賣？
01
在杭州，低地價和低溢價已經成了土地市場的關鍵詞。
9月29日，杭州市蕭山區一宗地塊，被保利以總價36.58億元競得，樓面價24081元/㎡，溢價率20.4%。
要知道，該地塊位於杭州經濟重鎮蕭山區的城市核心區域，2017年3月，就在該地塊南面一路之隔，恆大和融信分別拿下兩宗宅地，樓面價分別達到30816元/㎡、30387元/㎡，溢價率79%，首次將蕭山樓面價帶入“3萬+”時代。
兩年之隔，樓面價不漲反跌，且跌幅近20%，市場愕然。
去年還是土地成交金額全國第一、萬人搖號，今年已經成了地價陰跌不止、土地無人問津，杭州樓市在短短一年裡，上演了一出冰與火之歌的戲碼。
不只是杭州，隨著秋意漸濃，土地市場也迎來了一場全國範圍的“降溫”。
中原統計數據顯示，10月份全國熱點地塊前50宗共有31宗是底價成交，佔比高達62%，而9月份只有40%左右。在成交地價最高的50宗地中，溢價率超過50%的地塊只有1宗，溢價率超過10%的只有11宗，均是年內最低紀錄。
在底價成交增多的同時，流拍與終止出讓也漸成常態。
就連今年大熱的粵港澳大灣區，房企們也不再逢地必拿。
據《鋒面News》統計，整個10月，包括廣州、佛山、珠海等在內的多個城市土地的流拍比例超過5成。其中，廣州今年終止、流拍、中止的地塊多達25宗，其中，純宅地有16宗。
這是克而瑞監測的截至10月末全國300城經營性土地的成交數據：
這些數據用一個詞來形容，就是“量價齊跌”。
02
地還是那些地，買地的房企卻不見了。
據《中國房地產報》統計，在TOP30房企拿地榜中，今年前10個月拿地金額同比下滑的房企有14家，拿地面積同比下滑的有18家。
從拿地金額來看，碧桂園、萬科、融創、保利佔據克而瑞1-10月拿地排行榜前四位，但與去年同期的拿地數據相比，無論是拿地金額還是面積，無一不在下滑。
碧桂園1-10月累計拿地1993.1億元，拿地面積6438.3萬㎡，拿地金額與面積均佔據榜首，但同比卻分別下滑了35.96%及49.66%。
萬科以總額1936.7億元佔據拿地榜第二位，但同比去年仍下滑12.91%；拿地面積3133.3萬㎡，同比下滑18.98%。
第三名融創中國，1-10月新增土地價值1190.4億元，新增土地面積2294.1萬㎡，同比分別下滑32.43%和52.86%。
第四名保利發展，前10月新增土地價值1033.2億元，同比下降32.89%；新增土地面積1579.4萬㎡，同比下降36.72%。其中，10月單月拿地額86億元，同比下降53%。
拿地指標下滑最為明顯的是中國恆大。今年前10月，恆大新增土地價值464.9億元，同比下滑60.1%；新增土地面積1972.2萬㎡，同比下滑72.55%。
除了行業龍頭，很多高槓杆房企也在悄悄收縮戰線。
比如，中南置地今年前10個月新增土地價值同比下降了36.69%；旭輝集團同比下降了39%；正榮集團同比下滑了43%。
Wind數據顯示，10月份房企拿地194宗，總面積為1085.95萬㎡，拿地總價不足千億元，僅917.71億元。從各月拿地均價來看，10月份8450.76元/㎡的拿地均價已是年內最低。按樓面地價計算，10月份3737.19元/㎡的價格也已創下年內最低記錄。
如果你有心，會發現許多房企高管已經在不同場合表達了對拿地的謹慎態度。
萬科副總裁張旭說：“其實拿地很難。”
融創董事長孫宏斌說：“公司下半年除非是特別好的地，拿地基本就停止了。”
旭輝集團董事長林中說：“拿地不易，盈利不易，轉型更不易，房企從來沒有像今天這樣焦慮過。”
03
其實，土地市場目前的慘淡景象也不是無跡可尋，早已在許多方面現出了端倪。
1、政府放量供地
以杭州為例。作為新一線城市，杭州正處於“前峰會、後亞運”時期，土拍市場之所以會降溫，除了房產調控政策促使市場趨於理性，前期大量的土地供應同樣影響著房企拿地心態。
截止11月18日，杭州年內累計土地出讓金額達2387億元，較2018年全年出讓金總額僅低56億元，繼續排在全國第一位，遠超北上廣深四大一線城市。
與天量土地出讓金相對應的是巨量的潛在新房供應量，面對這樣的土地市場，開發商拿地自然更加謹慎。
2、限價持續嚴厲
10月24日，廣州海珠區一宗地塊被中海以底價50.96億元拿下，樓面價34628元/㎡。
直線距離1公里之外，是時代地產2017年3月份拿下的時代江岸花園，樓面價55437元/㎡，溢價率達到219%，創造了廣州地價記錄且至今無人打破。
然而2年多過去了，這個項目至今仍未開盤。在嚴厲的限價政策下，時代地產當時信心滿滿購入的“麵粉”，價格直逼市場現貨“麵包”價格。
緊挨著的金融街融御，目前均價6.2萬元/m²；臨近的雅居樂海珠小雅，新房均價在5.6萬元/m²；越秀星匯海珠灣新房均價在5.8萬元/m²。
俗話說，老地王都等著新地王來解套。但本以為是短期手段的限價政策，持續了這麼久還未見絲毫鬆動跡象，恐怕沒有哪家房企敢拿真金白銀去給同行當這個活雷鋒。
3、房企實在缺錢
監管層持續對資金流入房地產行業嚴防死守，房企融資無論是難度還是成本都在上升。
同策資管數據顯示，40家典型上市房企10月融資總額僅235.82億元，環比大幅下跌65.80%，創下2019年以來單月融資歷史新低。
錢一缺了，土豪也得變理性，火爆的土拍溢價率和地王也就難以再現。特別是2016年左右購入大量地王的房企，最近拿地都非常少。
4、棚改政策收緊
不少城市此前靠著大力推行棚改貨幣化安置，使得數千億的資金瞬間湧入房市，成了當地樓市購買力的一股強大支撐。
但隨著棚改政策的大幅收緊和購買力的透支，多數缺乏良好基本面配合的三四線城市瞬間就現出了原形。
過去房企常常喊冤：房子賣得貴，可不能怪我呀，是因為地價也高。現在地土地市場轉冷，麵粉便宜了，麵包會降價嗎？
答案是肯定的。
在土地市場遇冷的背後，是對樓市看漲的心理預期終於被打掉。無論價格是市場自發調整，還是被政策強壓，總歸停漲已經成為多數人的共識。價格不再暴漲，購房者乃至投資客和開發商才有時間停下來思考，而思考意味著理性。
當理性之風從土地市場颳起，也就必然會刮到新房市場以及二手市場；拂過上海、深圳，吹到了杭州、廈門，也即將傳到南京、長沙、成都和其他城市！
© THE END
▼
文 | 村長♂
閱讀更多 樓市那點事 的文章
關鍵字: 廣州恆大淘寶足球俱樂部 正榮集團 碧桂園
