案例一
葉某到某別墅小區走訪親戚，準備開車進入該小區，門崗護衛員提示其進行來客來訪登記。
在瞭解登記信息過程中，葉某態度生硬、拒不配合，與護衛員發生爭執，葉某父親及親戚王某等人聞訊而至，與護衛員論理，雙方發生口角，相互推搡。見此，葉某從車上取來“斧頭”狀利器衝了上去，之後雙方發生衝突，期間王某受傷經醫院搶救無效死亡。
為此，受害者家屬狀告物業公司，認為王某的死亡是護衛人員履行職務行為所致，要求物業公司承擔經濟賠償責任。
法院審理認為，護衛員與受害人之間並無私人恩怨，他們是在上班期間為維護物業管理的正常秩序而與王某及其親戚發生衝突，這屬於執行職務行為。“法人和其他組織的工作人員在執行職務中致人損害的，應由法人或其他組織承擔民事責任”。因此，法院判決物業管理公司賠償 49萬。
案例二
住戶小黃與小謝在其居住的小區內遇害身亡，經公安機關偵破查明，犯罪嫌疑人員系三名外來人員，他們混進小區實施搶劫，並將小謝和小黃殺害。
後經偵查發現，三名兇犯進入小區門口時系用假名登記，護衛人員沒有按物業管理合同約定登記並核實外來人員身份，也沒有進行必要的盤查，使三人腋下夾著兇器大搖大擺地進入小區實施搶劫。受害人家屬狀告物業公司，認為物業公司違約為犯罪分子實施搶劫創造了機會，導致了危害結果的發生，要求物業公司承擔賠償責任。
這是兩起有關小區來客來訪登記的案例，一起是因履行登記手續，業主不配合而發生糾紛，引發責任追究；一起是護衛員疏忽登記手續的履行，使犯罪嫌疑人矇混進入導致業主被殺，引發責任追究。
物業管理的來客來訪登記，是指在小區主出入口值班的護衛員對小區住戶的來客來訪人員進行問詢登記的服務行為，其職責來自物業管理合同約定。
來客來訪人員的主要類型有：一是住戶的親戚朋友，與被訪住戶熟知或較為熟悉瞭解；二是住戶的服務供應商或其他人員；不為被訪住戶熟悉或瞭解。
來客來訪登記主要有以下幾個特點：
一是來客來訪登記是一項服務行為；
二是護衛人員無權查看來客來訪人員身份證，也就是履行職責的護衛員並不具有調查權；
三是來客來訪的職責來自物業管理合同約定或是業主大會授權
來客來訪登記是小區安全管理中一項重要服務內容，並直接關係到小區的安全係數。由於物業管理合同約定的高度概括性，往往僅要求對來客來訪進行登記，至於對登記內容、項目、標準並沒有細化。隨著個體權利意識的日益高漲，個體自我保護意識的逐步加強，可能會出現部分來客來訪人員不讓或不配合登記，或是護衛員登記工作開展不規範，使安全管理工作存在較大的漏洞，給小區帶來安全隱患，這樣就出現了本文前述的案例現象。
那麼是否有更好的辦法對這項工作予以完善，使來客來訪人員能配合或是護衛員能規範履行職責呢？筆者個人認為，可以從下述方面來完善來客來訪登記管理工作，減少責任追究的機率。
一、完善來客來訪登記相關制度
小區護衛員崗位通常被認為是一個具有高風險的崗位，較容易引發法律責任糾紛，對於此類風險較高的崗位物業公司要認真對待，組織管理人員對各類風險源進行識別、分析、評估，制定崗位服務標準予以規範引導，儘量使其處於受控狀態。來客來訪登記崗位是小區安全管理的第一道關口，其服務的到位與否，將直接影響小區的安全係數。
筆者認為，來客來訪崗位需要制定的相關制度有以下幾個：一是來客來訪登記規範管理制度，主要明確來客來訪登記的重要性與必要性，來客來訪登記的目的，項目、方法與標準，未履行的責任追究和個人連帶責任等，提高護衛員履行登記行為的主動性；二是來客來訪提示制度，主要是明確來客來訪提示牌的設立、位置，提示內容的用語設計等，如“本小區業主大會決定，小區來客來訪敬請登記”；三是來客來訪突發預案處理制度，目前物業公司備有此項制度的比較少，由於登記崗位發生的突發事件，往往會伴隨較多爭執，對此，要明確規定突發事件處理的程序、步驟，相關人員的通知等，並定期演練，以防意外發生。
二、對來客來訪人員實行分類登記管理方式
這主要是針對來客來訪人員的不同類型，實行不同的登記管理方式。
1、是對住戶的親戚朋友，可實行問詢登記式管理，門崗護衛員人員可主動詢問來訪人員的姓名或稱呼，被訪住戶房號、姓名，並及時在服務記錄表上予以填寫（若有條件的可通過門控對講讓被訪住戶進行確認）；最後由來客進行簽名，這樣既可以方便來客，也能體現服務到位，這裡需要提醒的是，護衛員平時要熟知小區住戶情況，儘可能做到心中有底，以便對來客人員提供的被訪住戶資料進行核對判斷。
2、是對小區服務供應商，由於此類人員出入小區較為頻繁，每次出入登記顯得重複和浪費，對此，可憑服務供應商的營業執照或個人身份證明辦理出入證，實行出入證期限管理制，定期對出入證進行核對與更換；
3、是對其他臨時性或一次性來客來訪的人員，實行出入證一次性管理方式，在其離開小區時收回出入證，以便護衛員安全巡邏時進行核對。
三、對於不讓或不配合來客來訪人員登記的應對辦法
來客來訪總有一部分人對登記較為敏感，會出現各種理由不予配合或不讓登記，並且振振有詞，甚至還會指責物業公司有何權利阻止其進入小區。對此，護衛員要視具體情況區別對待，向其講明來客來訪登記是業主大會的決定，物業公司是按合同履行，否則就要承擔違約責任，就此來客來訪人員還是不予配合，強行闖入小區的，應當馬上啟動應急預案，通知業主委員會成員和屬地基層公安機關到現場，封閉小區主要出入口，並通知相關護衛員進行跟蹤，小區監控系統進行重點跟蹤。這當中要注意的是，護衛員與強闖的來客來訪人員不能有行為衝突，因為護衛員不具有執法權，否則就有可能出現有理講不清，且使衝突升級的局面，最終給企業帶來負面影響。
四、對履行登記職責的護衛員進行崗位技能培訓
護衛員工作中有大量需與服務對象溝通交流的內容，同樣的一句話採用不同的語氣表述往往會有不同的效應。筆者建議，有條件的小區儘量由女護衛員實行來客來訪登記，因為在人與人的溝通過程中女性的語言表述能力與溝通交流能力相比男性要有優勢。
物業公司對從事來客來訪登記的護衛員進行崗位培訓著重突出以下兩點：
1、是崗位服務禮儀與溝通技能培訓。俗話講，伸手不打笑臉人，再不講理的人對於有禮、有理的服務人員也不大會出現過激語言與行為。要對登記崗位的護衛員在上崗前進行培訓考核，合格後方予以上崗，並在平常加強抽查，做到不斷地強化與鞏固。
2、是護衛員法律知識的培訓。可邀請法律專業人士，對來客來訪登記工作涉及的法律要點，護衛員工作職責限制，非職務行為的法律責任承擔等進行重點講解。
閱讀更多 物業小常識 的文章
