住宅是生活的容器。
在愈加注重私生活的现代人眼中，能够对隐私空间起到很好保护作用的住宅，将面临更大的市场。面对隐私需求被压抑了好几代的人群，什么样的住宅设计能够满足他们对隐私空间的渴望？只有豪宅才能实现对隐私的保护么？我们又将怎样理解隐私的本质？
明源君认为，隐私保护将逐渐成为一种居住理念和价值选择。住宅如何构建隐私空间、对个人隐私的重视程度，将成为考量一个项目是否人性、是否现代、是否受欢迎的重要因素。本文中，明源君还将详细论述刚需、改善、豪宅，可以如何满足客户的隐私需求。
01
房地产发展的一个重要特征
就是住宅空间对隐私的保护不断细化
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1、 中国住宅自古以来在格局构建上就有保护隐私的文化传统。
庭院深深深几许。
东方人长久以来的含蓄内敛和等级森严的社会制度，被烙印进了传统住宅的构建理念中。
无论北方四合院、徽州民居、还是岭南大屋，不断防御外族入侵和自然的严酷环境，让我国传统的住宅形成了内向性和封闭性的形态特征。
由高墙合围而成的空间专属于固定、彼此熟悉的一些人。“关起门来说话”，就是让同一个宅院内成员间能有相互理解、不被外人所知的内涵。“隐私”这一概念，也就与住宅的形态，相伴而生、绵延千年了。
北京三进四合院平面图
2、 近些年经济的发展让更多人在保护个人隐私空间的需求上得到了满足。
过去几十年经济崛起，千禧一代成长的环境要比70后、80后优渥许多。没经历过老一辈人住筒子楼、用公用厨房的日子，年轻一代购房者容易以为，隐私是一件自然而然的事。
且不论古代“贫者无立锥之地“的日子，近二十年来房地产业的发展，与我国城市化进程一道，让居民的住房条件得到了飞跃式的进步，大家长久以来对隐私的渴求才渐渐得到满足：经济实力更强的人群住豪宅，条件一般的居民，住公寓小楼。尽管居住形态各不相同，但个人空间基本都得到了保障。
3、 隐私的三重表现：个人空间、领域性和私密性在住宅中的统一。
隐私的概念和含义在近几十年中，也被西方学者不断发展、丰富，并成为了一种价值共识。环境心理学在解读人和空间关系时，将其分成个人空间、领域性和私密性三个概念。
个人空间是指人与人交往中，笼罩在各个个体周围的看不见的边界。它随人的移动而移动，侧重于动态的物理空间。
领域性更像动物界所说的“领地”，是使用者为满足某种需求而特有、独有的一块区域。它侧重于对具体的物理空间的占有。
私密性代表了人们能够控制自己对别人开放或封闭的程度。它并不是“离群索居”，而是人们“对接近自己的事物有选择的控制”。它强调的是控制、支配权以及相应感受。
就这样，动态物理空间、对空间的占有和人们内心感受，随着生活中多层次需求和与外界产生的不同关系一起，被统一到了住宅当中。住宅也就成了个人隐私保护的具体载体。
02
隐私的内涵有不同层次
不同档次住宅满足客户需求方式不同
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作为一种需求和评判价值，在不同需求（刚需-改善-豪宅）的购房者看来，隐私也会有不同层面的侧重。这种侧重与“马斯洛需求”相一致，随着经济实力的不断进步，购房人群对隐私保护的侧重角度有所不同，不同层次的住房相应也需要满足这方面需求。
1、 刚需住宅需要满足的是生理和安全需求——隐私在此时的表现为安全感和个人基本空间的保障。
在城市之中拥有一块属于自己的落脚栖息地，解决子女入学问题，让生活有基本的保障和安全感，是大部分刚需人群购房的主要诉求。这一层次需求，即与马斯洛需求中的“生理”“安全”需求相对应，隐私在这一层面上，更侧重于给予住户安全性和功能性两方面的保障。
目前，刚需盘中对住房隐私空间保护不力的声讨多集中在室外楼间距过密，相邻窗户相对、室内空间不足导致成员间相互影响等方面。为此，一些房企在保障房和刚需盘开发过程中为了实现隐私保障功能的实现，采取了几种措施：
❶ 扩大楼间距、改进建筑布局：
理论上来说，合理的楼间距的计算公式为：楼高：楼间距=1：1.2，即一个28层楼、层高2.8米的住宅，总高度为89.6米，标准楼间距就应保持在107 米以上。但这不代表所有的项目都能符合这一标准，高层、超高层建筑楼间距不达标的情况仍然时有发生，居民常常可以望见对面家庭的布置、摆放……
但在扩大楼间距之外，还有一种可以改进隐私保护的办法，就是对传统行列式住宅群体空间布局进行优化，同时通过错落、设置斜向凸窗、高窗，让“窗户对窗户”的情况尽可能少发生。
❷ 功能分区，整合公共空间功能，增大私密领域空间：
受经济承受能力所限，刚需住房最显著的特征就是面积小。在有限的空间内依然保持个人独立空间和隐私上的安全感，就需要设计者多花一些心思。
42平米在内地顶多做一室一厅，但在香港就实现了42平米两室还带两卧的设计！香港新鸿基地产推出的项目中，设计师就将起居室、厨房等公共空间的功能整合起来，在主卧已经设计了独立卫浴的情况下，通过门的开合，让次卧也能实现独立卫浴。这样的设计既照顾有来客时的需求，也充分保护了住户的隐私。
香港新鸿基地产设计的42平米双套房户型
2、 改善住宅需要满足的是个人在社会层面的需求——隐私在此时表现为社交层面不同身份的区别。
作为大多数城市中产阶级最终的选择，改善型住宅在空间设计上，需要承载家庭成员间情感交流和不同角色之间转换的功能，隐私保护就侧重于给家庭成员间角色和身份的转换留出空间。可利用面积更多、功能更加完善，就成了改善型住宅的要求和特点。
但在空间设计上，目前有的改善户型还存在私密性不够、功能区设置和划分不清晰、家庭成员需求未得到充分满足等多种缺憾。例如一些改善型户型公共区域和私密区域之间没有过渡，不同功能空间相互影响；空间中不同动线划分产生了交叉，家庭成员的活动也会互相打扰；书房、衣帽间等功能空间的缺失，成员有关需求得不到满足……
旭辉在其第五代产品中就解决了这样的问题：
主卧和一个书房相连接，中间隔着衣帽间的设计，让男主人的加班和女主人的休息想互不打扰。
主卧三分离的卫浴也让不同成员能够同时使用洗手间而互不干涉。
集团标准化的户型不仅细分了家政、中西厨等功能区域，还对家庭动静区域做了划分，更加方便了不同家庭成员之间的需求。
3、 豪宅满足的是个人尊重的需要和自我实现的需要——隐私在此时是为凸显“不同”而存在。
在豪宅层面上，室内空间的设计主要目的是为了展现住户尊贵的社会地位和雄厚的财力，凸显其与一般人群的区别，因此这一层面的隐私保护，不在于生理的需求，也不在于不同家庭成员间要有各自的空间，背后的“阶级性”才是其实质。具体体现为：家庭成员间的平等，主客之间的界限和主人保姆之间的隔离。
❶ 家庭成员之间的平等——双主卧+全套房设计：
豪宅中的隐私保护首先体现在每个人的独立性上，相互独立的人互相平等，因此不少豪宅都会采用双主卧+全套房的设计，保护每个人特有的空间。绿城蓝色钱江就采用了“双主卧+全套房”的设计，在并列的两个主卧之间，用一条走廊将二者相连，既体现了个人空间的相对独立，也体现了人与人之间的亲密。
❷ 主客之间的界限——客厅餐厅的分离以及公共区域私密区域的隔离：
豪宅项目会将客厅与餐厅的功能分离，让餐厅更靠近厨房，客人来访时也能有专门的区域休息聊天，此外，一些项目还会专门设置距离主卧较远的客人房，这种为客人考虑的设计，在另一种程度上也保护了主人的私密空间。
绿城黄浦湾在设计室内空间时，将客厅与餐厅分置于玄关左右两侧，在穿过客厅和厨房之间的走廊才能进入到私密的卧室区域，既解决了大批客人来访时空间不够的局促感，也照顾到了主客之间的界限，保护主人的私密空间。
❸ 主人保姆之间的隔离——服务私密区的分离：
不少豪宅，如汤臣一品、蓝色钱江、中粮海景壹号等，在空间设计上都会设计独立的服务空间，设置单独的保姆电梯和保姆房，并将其与主卧分离。以武林壹号为例，这一项目在设计中就设置了独立专供保姆乘坐的电梯，电梯入户后保姆房有独立卫生间，此外保姆房与洗衣房、厨房相连，并与主人房分别位于住宅两侧。此类设计，既能实现住宅功能划分的统一，也能让主人生活与保姆工作互不打扰。
4、独院别墅是豪宅在隐私层面的深化——对中式住宅隐私性的传承
别墅作为豪宅的一种特殊形式，以院落为形式而存在是它的特质。近些年别墅在私密性的保护上，渐渐呈现出与我国传统建筑一脉相承的规律：不断利用封闭的空间构建住宅的私密性。
以泰禾院子系产品为例，由坊巷、宅门围合围成的独立院落，既体现了传统中式宅院的门第感，也造就了良好的私密空间。上图就为泰禾西府大院的设计图。值得一提的是，西府大院这种通过围墙的包裹，将院内塑造成了一个与外界隔绝的独立空间，是对“隐私”这一概念的进一步深化和传承。
隐私空间这一理念的强化，彰显的是人的社会性与自我意识不断变化、矛盾统一的过程。“人生来自由，却无处不在枷锁中”，住宅是他们坚固的盔甲。（作者：明源地产研究院 阿秋林）
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