品鉴中原
来说说疫情过后的上海楼市。
从2019年底开始，我们对上海楼市的预测，已处于基本一致的认同态度：
市场回暖，春节后将迎来小阳春行情；上半年二手住宅成交稳步上扬。
然而，一场疫情打乱了节奏；楼市按下了暂停键，售楼处关闭，中介门店暂停营业，交易延期……
2020年的上海楼市，不会再按常理出牌，需要重新被预测。
疫情对整体经济产生了剧烈的冲击，楼市也不可避免。
房价会跌吗？这是我这段时间回答最多的灵魂拷问。
有人说没有太大的影响，有人说会疫情结束后会跌20%……
站的角度不同，得出的结论也不同。
今天我们只站在上海的角度，只谈上海楼市。
注：由于这次疫情与2003年非典期间的经济情况截然不同，本文不与当时经济和市场环境做对比。（2003年我国刚加入WTO，再加上城镇化的红利，而目前国内经济处于L型走势，裁员潮频发，经济环境不同，两者无法同日而语）
壹
疫情之下，小阳春“泡汤”了。
建筑工地延迟开工，各房企售楼处纷纷暂停案场销售活动，土拍延期……购房者无法看房，线下交易断裂，楼市进入“冰封期”。
随着线下售楼处的关闭，不少房企转战线上，视频、VR看房、线上直播等手段纷纷出来，置业顾问们也开始在线为客户解答疑问。
线上可以咨询，但线下看房、签约很难被替代；房子毕竟是大宗交易，客户没去看过房子本身，谁也不敢下定。所以，小阳春凉凉。
即使没了小阳春，也不要着急；这次疫情终究会结束，结束后，生活又将依旧。
从目前来看，只要上海楼市的基本面没有发生变化，楼市的热度就不会发生显著的减退。
那什么是上海楼市的基本面？刚需上车，自住改善，以及学区需求。
2016年3月上海出台限购政策，压制了需求端；这部分需求恰好在2019年3月后释放。需求一波一波释放，积攒一批，消化一批。由于限购限贷政策的严苛，无法激活更多的改善群体和单身一族。
最终，上海市场成交量波段起伏，价格却难大涨。正因为如此，疫情结束后，取得购房资格的刚需们也会因价格的稳定而有所回归。
我们再来看看2019年下半年上海二手房市场的成交结构；300万以下的房源依旧是成交主力，而500万以上房源成交量占比逐月增加，刚改及改善型自住需求小幅提升。
因为过往3年上海房价呈现稳定态势，再加上目前市场上6成的置换客比例，2020年改善需求将逐步释放。
回顾每年的金三银四，支撑成交量的重要因素是学区房需求。因孩子上学，家长需要提前买好学区房。学区房本身价格就高，而学区需求却是刚性中的刚需，因此在3月前后有一波成交量和学区房价格的双上涨。
在这个基本面下，即便有疫情，购房需求只是会延后释放，而不会被消灭。
贰
每年3-5月都是二手房市场成交的重点。在疫情下，中介的带看量，挂牌量和成交量都会减少。即使成交重启早（假设3-4月疫情结束），成交量也会同比2019年有所下跌。
按照正常的逻辑，一旦下降，价格就会下跌。这样来看，在出售的二手房中，若房东扛不住资金压力，急于套现，或出现降价笋盘。
但这并不意味着会出现大幅度，大面积的价格下调。一旦没有客户看房，房东卖房观望情绪渐浓，挂牌价自然不会降。
我们预测，接下来，上海房价维持稳定，即使下跌，也不会有多大的空间。上海的特殊就特殊在：上海是全世界的上海，是无数双眼睛盯着的上海。更何况，决定房价涨跌的依然是调控政策和供需关系。
至于调控政策，上海现有的调控政策不会放松，但也不会继续收紧。至于需求，就如前文所说，需求是逐步释放的。上海楼市没有大涨的预期，也没有大跌的预期。“稳”字当头，没有悬念。
叁
再来看看新房市场。
在当前的形势下，原本计划在2月入市的项目普遍会延后，也就是说隐形库存会增加。由于开发商有一定的资金链压力，快速走量是必须的。
所以，待疫情被控制住，开发商的推盘需求就会加大，市场上的项目可能会一下子推出很多，造成分流，这对购房者来说，是一件好事。
在此，我们推测，上海新房成交情况依旧将与2019年保持一致。
那些卖得好的区域，一直会卖得很好；比如徐泾、前滩的限价红盘以及内环豪宅在去年的成交中表现抢眼，这很大程度上取决入自身的地理优势。而远郊区域，距离地铁站较远的楼盘，随着市场回归理性，将会继续受到冷落。部分楼盘为了消化库存，回笼资金，或将采取优惠措施。
肆
这几天，又出现了“抄底论”。想买房的，蠢蠢欲动，满心欢喜地盼着即将到来的抄底。
抄底是个技术活，你可能一辈子也学不来。抄底，这是大神的事，我们只是普通人；何况，房子最重要的属性是居住，是改善，不是增值。
与其等着抄底，不如谨慎你的生命线——现金流。
对于普通人来说，最大的考验，或许是资金筹措的成本和决心。
在现实生活中，很多购房者的购房款组成较为复杂，六个钱包、亲朋好友的借款，也包含抵押贷、信用贷等各种资金。
所以，无论黑天鹅，还是灰犀牛，在经济出现不确定性这个时间节点，一定要量力而行，不宜对未来有过高的预期，更不宜盲目加杠杆，备好现金流，是当下的第一要务。
伍
疫情只是暂时的，终究会被消灭，我们依旧能迎来明媚的阳光。
疫情结束后，从中央到地方政府，还会陆续出台相应的利好政策。
比如2月3日中国人民银行开展的1.2万亿公开市场逆回购操作投放资金，7天期逆回购操作中标利率2.4%，14天期逆回购操作中标利率2.55%；逆回购是LPR的参考指标，而LPR又是房贷的重要指标。
从目前的形式看，2020年利率必然下调。如果5年期房贷利率下滑，那就意味着房贷利率也会下滑。对买房人来说，购房成本降低，这是个变相利好。
如果上半年价格有小幅下降，如果5年期lpr利率持续下降，对上海来说，未尝不是一个机会。
最后，我们想说，我们无法重启2020年，走过的每一天都会成为过去式。
但无论是生活，还是楼市，终究会回归到原来的样子。
长三角房产荟
最近呢，有很多人跳出来说，疫情之后房地产业会迎来一波爆发性的行情。他们认为我国会密集的出台一系列的利好政策，大幅度开闸放水，然后房地产业会成为“最终的赢家“。
在很多人眼中，不管是怎样的利空因素，最后都总能通过阿Q精神转换成对房地产业的利多。大家对于房地产业会有如此的执迷，其实也是源于房地产业这十几年来一直蓬勃向上的发展，现在捆绑在房地产业利益链条上的很多人也只是我们的平民百姓。
房价2020年会再次大涨吗？浮云君觉得再次大涨的可能性几乎为零，甚至因为经济的下行房地产也会面临不小的打击，2020年或许会成为房价的重要“拐点”。
为什么2020年会成为房价的拐点？
1.疫情的影响
疫情对房地产业而言影响究竟大还是不大？或许这两天关注新闻的朋友已经得到了答案，安徽和江西两个省市的房地产协会主动跳出来向政府求援，表明了地产行业所处的困境。
然后，各个省市都密集出台了房地产业的救市措施。
这说明了什么问题？说明了我们这几年疯狂拿地盖楼，盲目扩张的房地产企业现金流非常紧张，甚至它们的生存困境一点都不比我们的中小企业小。
最近新闻中有曝出了短短十天时间内，全国各地倒下的房地产企业多达50多家。要知道去年2019年全年倒下的房地产企业才只有400-500家！依靠高负债，高杠杆维持的房地产业其实应对风险和黑天鹅的能力非常之低。
其实我们也不用说的这么复杂，因为这次的疫情，居民的收入、企业的发展都严重受困，也就是说经济增长会遭遇较大的下行压力，赚的钱少了，但是居民房贷不会少，地产企业的贷款需要正常还。所以对于居民对于地产企业都是较大的利空。
而很多地产企业为了活下去，为了回笼现金流，降价销售也必然会成为一种选择！
2.大家对于经济增长的预期会发生改变
有很多朋友或许会不理解，经济增长的预期，对于大家买房又会形成多大的影响呢？
影响会很大。
一季度各大企业不用说基本都是处于停业、亏损的。有多少的企业能熬过这个冬天，顺利活下来还需要看疫情的最终控制情况。
在企业发展遭遇困境，居民收入遭遇减少的大背景之下，大家对于经济增长预期会发生根本性的变化。
居民：由于收入的减少，就业问题的严峻，对于房子的购买需求会大幅度降低，很多住房改善型需求会取消，刚需也会把“活下来“放在首位。毕竟日常的生活开支都无法维持了，谁也不会想到再去买上百万的房子了。
企业：经历了一季度的亏损。活下来的企业当然会节衣缩食，毕竟不是财大气粗的国企，甚至是采取裁员缩减编制、减薪等等一系列的手段降低公司的支出成本，让公司能够顺利活下来。对外投资的力度和意愿也会大幅度降低。那么更多的员工收入会减少。
这样就很不幸步入了一个比较恶性的循环。除非会发生重大的利好能够力挽狂澜改变这一趋势。
3.假如楼市大涨，那对于实体经济造成更严重的影响！
我们不妨来假设一下，假如2020年楼市继续大涨，那么会对于经济会对于我们个人造成怎样的影响？
楼市大涨意味着什么？又会发生什么？
- 房屋购买成本增加，
- 员工住房租赁成本增加，
- 企业的厂房租金成本增加，
- 个体工商户的商铺租赁成本增加。
......
一边由于疫情的影响，大家的收入都在降低，企业对于经济发展的预期也会形成改变，但另外一边房价却在逆势上涨，对于居民而言，不论是租房还是买房成本都在急剧增加，对于企业而言，他们的厂房租金店铺租金也在增长。
那么会导致怎样的结果？很多企业可能会由于成本高企干脆关门，大批量的务工人员可能会由于生活成本增加，但是工资下降而放弃在大城市工作返回老家。
于是经济发展进一步下行。
所以2020年房价继续上涨的可能性几乎为零。当然局部会出现结构化的行情，也就是所谓的强者越强，弱者越弱。
总结
地产业的转折点已经到来了。此次黑天鹅事件更是加剧了地产业的衰退，毕竟房价已经连续上涨了十几年，20年之久。当价格远远高于其价值，就会衍生出泡沫。是泡沫终究会有破裂的一天。
我们的经济增长，我们国家的强大需要依靠的不是房地产业，而是依托于互联网的大数据，人工智能，5g。科技创新所诞生的经济增长引擎才是我们真正所需要的。
浮云财经观
我不认为2020年楼市还有大涨的空间，但是保持小幅的稳步增长还是一个主要的趋势疫情，对于楼市来说短期会有正负双方向的影响，但是长期的影响可以说基本没有。
首先说一下目前的总体趋势吧，中国的房价经过了十几年的快速增长，在去年已经迎来了拐点，这个拐点不意味着房价就此会下跌，但是确实房价不会像以往那样出现飞速的上涨，整体房价会处于一个平缓上涨的总趋势。
2019年房地产的上涨速度总体来说比较有限，这是因为经济受到了明显的下行压力，在2019年年底由于政策上的支持，经济已经出现了触底反弹的态势，所以2020年房地产行业在经济总体反弹的态势下出现复苏是可以期待的。
疫情对于房地产来说影响还是很大，但是只限于短期，在疫情延续区间，可以看到房地产销售出现了明显的寒冬，这带来很多房地产企业都面临资金链断裂的风险，在疫情结束之后可以预见的是这些在疫情期间被抑制的需求会集中爆发，产生一个报复性的反弹，因此可以说疫情将对房地产企业和房地产总的行情带来正负双方面的，影响在疫情期间总的影响为下行，而在疫情过后会有一个明显的补涨。
不过这样的影响只能说相对短期，从长期来看疫情对于房地产的影响并不大，2020年应该总体房价还是一个稳定上涨的态势，不过由于因城施策的大背景下，各地房市可能会有分化，所以不排除一些城市可能出现大幅度的上涨，以及另一些城市可能出现大幅度的下跌，需要根据城市的不同情况进行分析。
咨询师天生
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2020楼市走势如何？疫情对楼市的影响有多大？
此次疫情对各个行业影响极大，教育、餐饮、旅游服装等行业都有影响。大家最关心的是在疫情影响下房价如何走？此次疫情对楼市的影响有多大呢？有500位地产经理人预判较为悲观。另外，现在房企积极推出网上售楼处，在线上满足客户的咨询。
这场肺炎疫情，导致了春节假期延长，让多个行业被迫停产，有许多人呆在家里。同时，也让传出寒意，究竟肺炎疫情对楼市的影响有多大呢？据了解，在疫情影响下，大多数开发商成交量大幅度下跌，其中，今年一季度销售规模或将腰斩。
2020年春节，中国楼市按下了“暂停键”。万众闭门不出，三四线返乡置业小高峰落空，“零看房，零成交，零签约”、二手房交易跌入谷底，更多影响悄无声息蔓延开来。中原地产研究中心统计数据显示，从2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌95%，市场基本陷入冰点。
报告显示，在500位地产经理人中，近八成认为此次疫情对楼市的抑制作用高于2003年“非典”，普遍对2020年房地产市场发展预判较为悲观，超半数认为疫情对整个房地产市场影响周期为两个季度。相较于国有独资房企而言，民营和混合制房企经理人的悲观情绪更为明显。
疫情对于楼市成交的直接影响将有多大？报告显示，86%受访经理人表示公司一季度的销售规模同比下降，且近七成认为降幅会超过10%，其中，25%认为一季度销售规模与去年同期相比会腰斩，19%认为一季度销售同比降幅会在30%-50%区间。
近期不少房企开辟了线上售楼处，推出VR看房、直播看房和全天咨询服务，试图挽回部分损失。事实上，阿里、京东等电商都曾尝试过线上卖房业务，收效甚微。互联网一直没有能颠覆掉房地产这个行业。
从目前实践效果来看，47%的售楼处线上营销效果一般，47%效果不太理想，仅有6%效果较好。在多数业内人士看来，线上可以满足客户咨询，但线下看房、签约这个环节很难被替代。
佛山新房
疫情结束，就是房价下跌的开始。
01
疫情结束后，房企会降价卖房。
我不敢说，疫情结束之后，所有的楼盘价格一律下调，这样太不靠谱。但是有相当可观数量的新盘会打价格战。
为什么这么笃定呢？
老实说，让房企出血其实并不容易。因为绝大部分开发商宁可多发债，多借钱也不会降价促销。
因为市场上的小白向来是买涨不买跌的，房价涨的时候，即使连夜排队，需要百万验资也要买，房价跌的时候，即使开发商哭着喊着已经是赔到底裤的价格，大部分人也不认账。
更何况，如果降价的楼盘是老楼盘，前期买了房的业主，那是要砸售楼处维权的。
这都是以前真实发生过的事情。
所以开发商不会轻易降价，除非到了发债融资难、销售回款也难，除了降价没有其他办法的时候。
02
即使出台利好政策，也一时无法解决房企的燃眉之急。
比较关注房地产的朋友可能知道，最近两天很多地区出台了一系列的对房地产利好的政策，不乏一些媒体和销售炒作，但总结下来，无非就是以下两种情况：
1、地方上发布减缓土地出让金交付、放开预售资金的监管等等政策。
2、部分城市房地产协会要求取消限购限贷等措施，积极救市。
以目前的情况来看，这种利好是极其有限的。地方上的政策，根本目的是缓解房企现金流压力，防止出现资金链断裂的风险；至于房地产协会的一厢情愿，能不能执行也还不好说。
所以目前能救命的措施根本没有，对现金流紧张的公司来说，只能起到缓解的作用，如果接下来1-2个月依然没有销售额，很可能就是大房企割肉买房、小房企的生死抉择时刻。
我们来看更为关键的一些信息，来佐证如上判断：
1、从2020年1月25日到2月10日这段时间，95家典型房企完成春节发债融资的，仅仅有4笔，金额不足百亿，对比去年减少了86%。（数据来源：克而瑞）
2、更恶化的情况是，2020年3季度开始，房企们会进入偿债高峰期，如果2-3月融不到钱，卖不出房子，那很可能连债务都还不上。
3、还有一个细思恐极的数据：平安证券测算，A股上市房企货币资金对刚性现金流出的覆盖率是0.5年。也就是说在不考虑经营性收支的情况下，地产公司只能支撑约半年的工资、利息与税款支付。
如果考虑到经营活动流出(土地分期付款、预售房屋建安等)，按照按经营活动现金流出下降50%来看，地产公司只能支撑约3个月的工资、利息与税款支付。
看来不仅中小企业难，销售额千亿的房企也真好不到哪里去。这两天，旭辉集团CEO林峰说过让业内人感受至深的一句话：库存是房企的癌症。
“库存，特别是现房库存和滞重库存，就是消耗资金成本的癌症，会占用宝贵资金，吃掉仅有的利润。”
消灭癌症的方式，就是尽可能快速的甩出库存。
03
乐观的分析，按照钟南山教授的说法，疫情有望4月份之前结束。那么4-5月份，是比较好的购房时机。
按照往常的惯例，开发商们每年春节后都会炒作小阳春，收割一波客户。
这么做，是因为开发商完全把我们的消费习惯看透了。一是大多数人有节假日拖延症。请想想，快到过年的时候，你是不是都没什么心思工作了，就想着赶紧放年假，即使有买房买车的打算，也习惯等过了年再说？
再一个就是，大多数事业、企业单位，都有年终奖，待遇越好的企业，年终奖越丰厚。拿了这么一大笔钱，不花都觉得对不住自己。
所以过年这段时间，市场上难得的积攒了一群有钱，还打算看房的人。换作你是开发商，不抢收一波，你也不好意思。
不过今年小阳春肯定泡汤了。疫情的影响，彻底打乱了这波抢收的节奏。
疫情过后，考虑到大家对疫情的恐惧，开发商不会立刻做出现大规模的开盘、选房活动，即使售楼处正式营业，也是逐渐的、陆续恢复带看量。那么大概在4-5月份这段时间，就是一个成交的空窗期。
空窗期是你进入的最好时机。这个时期多数人还在观望价格、担心疫情影响、甚至没有具体的买房目标，市场刚刚觉醒，开发商会拿你当亲人一样对待，尽可能给予最优惠的价格。
总的来说，我认为上半年的成交量不会很乐观，出现抢购潮的概率很低，小阳春也不会这么快反弹。
上半年买房捡漏的机会，可能比下半年要多。
推演下半年的走势：
最先一波入场的，永远是刚需。后续的市场情况，要看刚需群体的成交量带动。
如果成交量比较乐观，那么偏向于改善、投资的群体会第二波进入。市场也会由冷转热，由跌转涨。
所以不排除下半年市场小热的情况。
04
也没有必要因为降价而买不喜欢的房子。
目前市场炒房投资的人群已经很少了，大部分还是有真实居住需求的人在买。在家这段时间，不妨好好做做功课，到底需要买总价多少、哪个地段的房子。
归根到底，房子还是用来住的。即使楼盘降价，但户型你不喜欢，地段距离你上班、日常生活的地方很远，交通也不方便，又为什么要因为便宜而买呢。
买房的目的不是为了薅开发商的羊毛，而是为了改善生活。
不知道大家有没有同感，在家宅着的这段时间，以前注意不到的琐碎小事，却成了来之不易的小确幸。
以前你可能嫌弃父母唠叨，但现在你会觉得家人健康最重要，能被唠叨也是一种幸福；
以前你可能抱怨老板抠门、同事事逼，但现在发现有个稳定的工作真好；
以前你可能很讨厌上下班堵车、外卖送货不及时、地铁人流拥挤，现在你会发现，一个秩序正常的社会是多么宝贵和难得。
所以房子并不是全部。
我闺蜜跟我说，她每年都不爱回老家，每次回去家里亲戚总问，买房了么。买车了么。一个月赚多少钱啊。
但谁又能想到，2020年的我们，需要的不是车自由，房自由，而是口罩自由呢？
如果说我能从这场疫情中感悟点什么，那可能也就是简简单单的四个字——
珍惜当下。
搞笑联盟小王
疫情过后，2020年楼市会大涨吗？
要不要买房，先听完我的六句真心话
1：要不要买房？因人而异，刚需你就买，投资选对地段
2：房价涨还是跌？看政策、看土地供需、看人口流入流失
3：买房怎么选？城市很重要，一线买，二三线挑着买，
4：什么样的房子才算好？好住、好租、好转手、好融资
5：调控房价会降吗？调控是为了稳定房价，稳民生
6：房价暴涨暴跌谁得利，无人得利，没有赢家
总结下来就是，刚需你就买，有闲钱投资你就挑着买。
深莞惠新房超市
疫情之下，最受伤的莫过于房地产市场，基本是零成交，在这次疫情当中，不只是房地产，各行各业都受到了前所未有的冲击。
目前的困境是有钱人不缺房，穷人买不起房，有房者卖不掉，没房者没钱买，都处在两难境地，房价上涨的必须得有资金推动才行，目前现状是举步维艰，哪里还有诗和远方。
当下最大的任务就是全民努力救活实体，实体起来了，人们有了收入来源，有了稳定向好的经济基础，才能维稳房价，不要说大涨，短期需要起死回生。
你说不是吗，在突发事件来临，当人人自危的时候，需要的就是一个栖身之所，不需要的就是一堆钢筋水泥。
长期看好房地产市场的未来，疫情终将过去，生活必将回归美好，毕竟美好生活还需优质的居住环境来实现，目前大涨，难。
思维动态
我不认为2020年楼市还有大涨的空间，但是保持小幅的稳步增长还是一个主要的趋势疫情，对于楼市来说短期会有正负双方向的影响，但是长期的影响可以说基本没有。
首先说一下目前的总体趋势吧，中国的房价经过了十几年的快速增长，在去年已经迎来了拐点，这个拐点不意味着房价就此会下跌，但是确实房价不会像以往那样出现飞速的上涨，整体房价会处于一个平缓上涨的总趋势。
2019年房地产的上涨速度总体来说比较有限，这是因为经济受到了明显的下行压力，在2019年年底由于政策上的支持，经济已经出现了触底反弹的态势，所以2020年房地产行业在经济总体反弹的态势下出现复苏是可以期待的。
疫情对于房地产来说影响还是很大，但是只限于短期，在疫情延续区间，可以看到房地产销售出现了明显的寒冬，这带来很多房地产企业都面临资金链断裂的风险，在疫情结束之后可以预见的是这些在疫情期间被抑制的需求会集中爆发，产生一个报复性的反弹，因此可以说疫情将对房地产企业和房地产总的行情带来正负双方面的，影响在疫情期间总的影响为下行，而在疫情过后会有一个明显的补涨。
不过这样的影响只能说相对短期，从长期来看疫情对于房地产的影响并不大，2020年应该总体房价还是一个稳定上涨的态势，不过由于因城施策的大背景下，各地房市可能会有分化，所以不排除一些城市可能出现大幅度的上涨，以及另一些城市可能出现大幅度的下跌，需要根据城市的不同情况进行分析。
瓷砖拼花小四
可以肯定：这场“战疫”对房地产冲击甚大，已经封杀了房地产在2020年大涨的硬核令。虽然，会有资金流向楼市，但其“三高”不迅速地降下来，迟早会出问题。目前，国家要维稳的项目很多，救急的地方很多，需要资金的扶持的很多。首先，重点的重点是打好防疫阻击战，所花的人力，物力，资金最多。其次，是优先民生和中小企业的扶持，从而改善最大人群圢工的需要。而且，继续投资楼市，作用不大，有所无市，只能阻止楼市下跌趋势，阴跌已经正式开始：降价促销，资金回笼，才是自救的办法。继续大建楼盘，钱投咸水海罢了。所以，精明的刚需客，在病毒的突袭下，更加头脑清醒，不会再“买涨不买跌“了，而是持币度疫情，拐点过后看楼市和股市的大势，两者跷跷板作用是买房买股的决策依据。
