之前我們曾說過紅谷灘已老這個話題，不是真的說紅谷灘已經老了，而是說紅谷灘的部分小區已經老了。
不少粉絲反應在紅谷灘不知道如何買房，論地段確實非常不錯，但論樓盤感覺接受不了，畢竟十多年過去了，經歷了很多社會變化，年份已久加上疏於管理，已經飽經滄桑，感覺沒辦法下手。
因此我今天專門走訪了兩個小區，看看這些樓盤現在的狀況，做一個相對簡單的報告。
我主要從小區的實地狀況、目前價格以及小結三方面來說，然後在文末綜合兩個樓盤做一個相對簡單的總結。
話不多說，我們進入正題。
濱江豪園
論資歷，進入紅谷灘最早的當屬2002年開盤的紅谷灘第一樓——濱江豪園。
這個項目剛來的時候，紅谷灘都是“窮鄉僻壤”，更別說這棟樓的地理位置今後會怎麼樣。十幾年的變遷，如今這裡是個香餑餑了。
該小區位於世貿路和紅谷中大道交匯處，北近一號線（秋水廣場)，南靠怡園路，通過紅谷隧道直達老城區，地理位置優越，跨區域交通很方便。
正對面是南昌政府大樓，旁邊是香格里拉大酒店，斜對面是綠地雙子塔等各種寫字樓，出門就是秋水廣場地鐵站。
商業上有各種沿街店鋪+洪城百貨大廈+綠地繽紛城；學區是南師附小和實驗中學，還算可以。
總體來說條件還是非常不錯的！
小區實況：
1、門禁寬鬆
可直接進入小區，我沒記錯的話，入小區的門好像壞了。
進大門往前直走就是一個下沉式廣場，裡面開了不少店鋪，理髮店、快餐店、養生館、快遞等等。
個人認為小區裡面有一個下沉式廣場還是很方便的，不出小區就能滿足一些簡單的日常生活。
店鋪開在地下對整個小區的內部環境影響較小，節省地面空間，同時也不會很嘈雜，這種設計創新感較強。
2、園林不錯
園林設計偏歐式，濃濃的歐洲中世紀風格，排列的石柱和雕塑讓我瞬間想到古希臘，雖然有很多雕塑都已經遭到破壞。
（誰折斷了他的翅膀？）
不少植物修剪的很有型，雖然草坪顏色不是很均勻，沒有大面積枯黃的現象，冬天能有這個樣子也還行。
這個樹還有草看起來還可以啦。
從高處往下看，園林設計切割的很整齊，看起來很舒服，樹木整齊，地面乾淨。從這一方面來看物業還是花了心思的。
有些地面開裂並且凹陷，雨天容易積水。
外立面沒有很顯舊，因為整個外立面除了上面兩三層是白色塗料之外，以下牆面都貼的瓷磚，瓷磚不容易褪色。貼瓷磚的成本也比塗料的成本要高，另外當時傳言濱江豪園要比對面江信國際花園多收取10-20元/㎡打牆費。
我去過頂樓，沒有看到滲水的痕跡，看來房屋建造品質還是很過硬的。
3、車輛有些亂
小區裡面停了好多車，還有車輛停在臺階口，多少對通行有些影響。
停車位只有1150個，總戶數有1500左右，車位配比不夠，中介告訴我這裡地上停車位80元/月。
這種建造時間較早的小區，一般車位配比都不夠，加上又不是人車分流設計，後期管理起來確實有些難度。
4、價格
目前在售均價1.6-1.7萬/㎡左右，查了一下最近的成交價是16790元/㎡，在這個地段價格算是蠻便宜的。
大概看了一下，這個小區的面積段挺大的，從102-252㎡，兩房至四房。
兩房面積設計為100-120㎡，並且戶型設計也不太好，114㎡都有設計成兩房的。
三房設計在130+㎡往上了，一些好一點的戶型都在140+㎡。
戶型設計方面和現在的主流戶型出入還是挺大的，一般情況下戶型方正點的，價格都略高。
總結：
整個小區看起來比較明淨，另外也能察覺到物業在環境這方面用心了。
打聽了一下目前的物業費是1.2-2.1元/㎡，現在是高能物業在管理。之前是彩生活物業，19年初業主把彩生活物業給換了，理由好像是物業不作為，服務水平較差。
這個彩生活物業果然是“樓盤收割機”，此處我要艾特一下名門世家的業主，快去向濱江豪園的業主取取經。
成交均價在1.7萬元/㎡，綜合來說這個地段加上學區還是不錯的，其實主要還不是特別契合買房人的需求。
江信國際花園
說完濱江豪園，肯定還要說一下邊上年紀差不多的江信國際花園。
江信國際花園位於世貿路和豐和中大道交匯處，南靠怡園路，和濱江豪園就隔著紅谷中大道，地理位置很近，並無太大差異，所以很多配套都可以共享，學區也是南師附小和實驗中學。
不同的是江信國際花園靠近地鐵大廈站，離雙子塔寫字樓、綠地繽紛城更近，但其實也沒多大差別。
接下來，我們看一下目前這裡是什麼情況。
小區實況：
1、門禁寬鬆
小區可以隨意進出，根本不用尾隨，大門向你敞開。
2、園林缺少打理
小區內綠化面積很高，整個園林設計也是濃濃的歐式風格，雕塑、景觀池、噴泉一樣不少。
十年過去了，噴泉、雕塑這一類裝飾性的物品已經飽經滄桑，進入廢棄的狀態，只有植物仍然蔥鬱，但太過茂盛，顯然是很久沒有被修剪了。
這外立面，折舊感很重。
明顯的開裂還有牆體脫落，以至於在單元門口不得不建立起安全通道。
單元門口的安全通道。
疏於打理的植物以及裸露在外的黃土，我覺得有點意外，這不應該是這個樓盤該有的樣子吧。
去到樓頂的時候，更是讓我覺得驚訝。這個樓頂都已經這樣了，感覺好亂，顯然物業不想管，就不能走走心，把這裡扒拉乾淨一點？
從別的樓盤一看眼看過去，就看到江信國際花園樓頂的這個狀態，太煞風景了。
3、車輛混亂
當我看到這個小區的停車狀況，我也是驚呆了，一進大門的時候，就有兩輛車橫在路中間，太影響通行了。
（小區實拍）
而且上圖的位置明明是禁止停車的，但仍然有好幾輛車停在這裡。這是一個路口，這種亂停車的現象太明顯的，屬於無人管理的狀態。
另外車庫入口可以隨意進出，沒有護欄圍擋，萬一小孩子偷溜進去了，容易出現安全事故。走進去之後，我發現有的地面和月球表面一樣，斑駁不堪。
小區裡面應該是有兩個地下車庫，並且設計不太一樣。
有一種是和商鋪一樣的，這種車庫空間很大，兩邊都是石牆，可以很好地防止車輛被剮蹭，還有透光設計，每隔一段距離，就有一個小口用於採光，這種感覺還是挺不錯的。
還有一種就是我們常見的地下車庫，估計是因為分期開發，所以設計不太一樣。
自行車停放處和摩托車停放處已經成為大爺大媽的休閒場所。
造成路面小區停車混亂的主要原因還是車位太少，我在中介那邊得知該小區只有1000個車位左右，但是總戶數卻有2000+戶，不單單是地下車位緊張，就連地面也很緊張，在這裡租一個地面車位大概150元/月。在老小區，車位果然是一個稀缺品。
4、價格
目前成交均價約1.7萬元/㎡，整個房源面積段跨度也是蠻大的，從40-248平的都有，二至四房甚至五房。
兩房設計為40-110㎡，基本上40+㎡的都是loft，常規的兩房在90-100+㎡；
三房設計為100-130+㎡，戶型多種多樣。
這個小區的小三房賣的比較好，剛需面積，價格也偏高。現在的買房人還是重功能不是重面積，所以二手房面積太大，單價不會太高。
總結：
綜合一圈下來，小區環境挺差的，物業管理品質也不好，並且曾經這小區還時不時的發生盜竊，不知道現在如何了。
目前物業費在1.2-1.5元/㎡左右，在南昌也有不少小區物業費是這個標準，但是管理和維護上依舊很不錯，這裡的業主也有必要去對面取取經。
要是物業能好好拾掇一下園林，提升點氣質，想必會更好。
總結
總的來說，濱江豪園確實蠻不錯的，房屋質量和小區環境都還OK，除了面積偏大以外，沒什麼太大硬傷。
江信國際花園可供選擇的房源面積區間更廣，它有小面積可以出售，但環境以及物業管理確實沒辦法恭維，太不走心了。
但這兩個小區都存在以下問題：
1、由於小區建造年代比較久，然後車位設計的不夠多，導致車位稀缺，加上小區又不是人車分流的設計，車輛來回進出，停靠在小區，顯得比較亂。
2、門禁設施還有待加強。
3、由於物業維護和管理並未到位，不少消防設施老舊，存在安全隱患，雨天道路容易積水。
4、戶型設計不合時宜，並且面積偏大，總價較高，門檻高。
以上說的這些問題基本上都是紅谷灘稍有年份小區的共性問題，有些問題基本上是很難改變的，畢竟每一個設計都是符合當時審美特點的。社會變遷這麼快，未來什麼受歡迎都很難說。
拋開這些共性問題不談的話，落實到生活，地段好實用性強，生活便捷才是王道啊。
而未來，紅谷灘黃金地段的這些“老破大”還會有市場麼？如果是你你會買麼？
我們下次再去走訪兩個小區，準備湊齊十年以上的“紅谷灘F4”，你們覺得會是哪兩個呀？
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主筆 | 洪小樓
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