最近，知識星球有個粉絲，問了我這樣一個問題：
南山和福田一些好地段的房子，再過10年樓齡基本都25+，10未來這些房子，會不會漲不動，沒人接盤？
總結一下這類問題，其實就是，市中心的老房子要不要買？
這個問題，我覺得值得和大家一起共同探討。
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對於市中心的老房子，房產圈有個專門的名詞叫：老破小或老破大。
這類產品，通常有以下特徵：
地段不錯，通常在（原）市中心，交通方便，樓齡老舊，房子破爛，而且大多都是樓梯房。
有人會問，為什麼老破房子，通常都在（原）市中心？
因為城市發展，總是先從市中心開始，最先建造的房子，肯定就市中心附近，於是到了現在，樓齡通常都會偏老。
像深圳這樣多中心的城市，當年也是從羅湖起家，深圳很多的老破房子，都集中在羅湖附近。
所以，市中心的老破房子到底要不要買呢？
我覺得，取決於以下4個因素：
1.深圳市中心會不會轉移？
2.未來有沒有拆遷的可能？
3.老破房子的流動性如何？
4.是否有不可替代的紅利？
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首先，第一個問題，深圳市中心會不會轉移？
我覺得，肯定會慢慢轉移。
深圳最早的市中心，是羅湖，然後福田，現在是南山，未來可能是寶中前海。
你問我，過10年之後，南山福田的老房子，到底還在不在市中心區域？市中心會不會轉移？
答案是，有可能會轉移，當然也可能還在市中心範圍內。
轉移的原因，很好理解，官方做任何規劃，都需要土地支持。
原市中心的存量土地有限，規劃不合理，而且拆遷成本過高，官方算賬之後，就通常會選另一塊“相對空白”的地方去搞市中心。
國內很多城市的格局，都是從中心逐漸向外發散，現在也有造新區，轉移市中心的案例。
而深圳，本來就是多中心，市中心更加容易被轉移，10年之內，深圳已經發生了天翻地覆的變化，未來深圳中心會不會變，誰也說不準。
那麼，有沒有可能不會轉移？
我覺得，概率肯定存在，因為市中心，沒那麼好被轉移。
就算官方要在新區開塊土地，喊口號“要搞市中心”，那也不意味著市中心馬上就會轉移過去。
要知道，新的市中心，需要官方花大量的時間、金錢和資源投入，配合上天時地利人和才能起來，其中會有很多不確定性。
國內有很多城市，都打算搞新區，但過去這麼多年，勉強算得上成功的，也只有浦東新區和濱海新區。
造新區都這麼難，更何況是造新市中心呢？
10年這個時間，說長也長，說不長也不長，市中心需要配合產業中心轉移。
目前深圳南山福田的兩大支柱型產業，分別是科技和金融，只要10年後，產業中心沒有變化，那麼市中心也不會有什麼變化。
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第二個因素，是關於拆遷。有些人買老破房子，其實是奔著拆遷去的。
我個人建議是，買房還是要考慮自住或投資，別老想著博拆遷。
因為等到拆遷的概率太小，成本太高。
深圳的確很缺地，而且目前的新增土地，基本都是由城市更新（拆遷）而來。
著名的豪宅華潤城，就是之前的大沖村舊改得來，當年的城中村村民們，現在都成了億萬富翁。
只要等得到拆遷，收益其實還是相當可觀。
但是不是為了博超額收益，就一定要專挑老房子買呢？
我個人覺得，其實也沒必要。
我曾經跟一個負責城市更新的朋友聊天，他告訴我，深圳城市更新項目，平均週期也要5-8年左右，而且這還是建立在項目順利且沒爛尾的前提下。
而且深圳的很多拆遷項目，等個10年以上的都相當常見，比如羅湖的木頭龍項目，硬生生拆了12年，到去年才有明顯進展。
舊改拆3年，開工建3年，商業成型3年，讓資金在老破房子裡，等這麼長時間，真的划算麼？
大家想想，你究竟有多少個10年可以等？10年內深圳究竟有多少變化？
你說，自己的房子等舊改，那無所謂，但你一定要奔著舊改買老房子，這就完全沒必要。
10年後，誰也不知道結果會是啥樣，拆掉了還好，萬一不拆爛尾了呢？估計你哭都哭不出來。
現在博拆遷，還有另一種風險，就是拆不動。
深圳拆遷，要求必須“雙95%”，即要經佔建築物總面積95%以上，且佔總數量95%以上的權利主體同意，才可以推進拆遷。
以前是“雙100%”和“雙98%”，近幾年門檻在降低，但同樣會面臨與業主們的大量博弈。
其次，現在深圳房價一直在漲，漲得越高，意味著拆遷成本越高，意味著後期售房價格更高。
房價不是無腦漲上去的，得有對應購買力來夯實。
開發商在衡量項目利潤時，也會考慮市場情況，如果業主報價太高，或者產品賺不到錢，可能就會選擇不拆。
還有就是，不知道大家有沒有發現，國家近幾年提棚改和舊改的說法少了很多，更多的是講老舊小區改造。
如果說，棚改和舊改是推動重來，那麼老舊小區改造，就是在原有基礎上打補丁，比如外立面翻修或加裝電梯等等。
最近這個風向的變化，對博拆遷的行為，其實也是個利空。
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第三個，老破房子值不值得買，我覺得，還是要看它未來的流動性如何？
有一些房產投資人，比較推崇買老破大的房子。
因為單價低，面積是硬通貨，只要長持，總能帶來可觀的回報。
然而事實上，老破大，甚至老破小的打法，在深圳市場，都有點水土不服。
買老破大的打法，最早起源於上海。
上海樓市的特點是，新增戶籍人口少，整體年齡偏大，房齡普遍偏老，而且完全是二手房存量市場。
只有在這種情況，老破小和老破大，才有一定的市場空間。
當然，這個趨勢現在也有變化，上海的合夥人告訴我，上海的老破小收益，遠遠跑輸整體大盤。
除非是那些帶學位的老破小，否則現在大家幾乎不太會考慮。
那麼，深圳樓市的特點是什麼？
新增人口多，整體年輕，深圳成為特區到現在，也只有40年時間。
很多新深圳人，都是帶著六個錢包或者賺到足夠的錢來買房，在市場接受度上，首先就會排除老破房。
你問我，10年後，深圳人會不會也開始能接受老破房呢？
我覺得，其實是有可能。
說白了，現在買深圳房子的門檻越來越高，總價約束會倒逼大家慢慢接受老破小。
而且福田、南山和羅湖的老破房，本身交通足夠發達，去大部分地方，都比較方便。
未來一段時間，深圳也很可能會像上海一樣，不那麼排斥老破小。
那麼，深圳的老破房，會不會像現在的上海這樣漲幅過慢？不容易賣出？
我認為，房齡過老，肯定會影響居住和交易。
但深圳與上海不同，深圳面積太小，等到新房次新房都賣完了之後，剩下的都是老破房子，而且只要中心沒轉移到東部的話，西部的老破房市場，應該還是不錯。
通過適當裝修和補交地價等手段，老房子的價值還可以被彌補回來。
未來深圳市中心的老破房子，還是會有比較強的生命力。
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最後，我想說的是，不過市中心怎麼變，時間怎麼變，總有一些東西其實是不會變的。
南山福田的老房子，本身還是會有很多紅利留存，它的位置、資源、配套和教育，這些東西沒有辦法被全部替代。
好的地段，以後還是被很多人選擇，特別是剛需。
即便是再過五年十年，我相信這依然會是稀缺資源。
即使以後有城市中心轉移，會有更好的配套和教育選擇，但原本在那的資源，也不會一下消失。
原來的名校，它還是名校，原來的市中心，即使未來不是，那也肯定比普通地段要強，畢竟瘦死的駱駝比馬大。
不信你看，羅湖一直被認為是“沒落的貴族”，但羅湖的頂級學位房，依然有人搶著去買，開的新盤依然可以賣出高價，你大爺還是你大爺。
有些東西，其實是帶不走的，比如地鐵、配套、醫院等等。
總不能說，過個10年之後，這些都全被拆除沒有了吧？
深圳地鐵線，依然集中在南山、福田和羅湖，10年後，你還是可以坐著地鐵，很方便的去各個區域，還是可以享受現有的資源配套。
別人也許有更好區域的選擇，但你住的地方同樣也不會輸給他們。
總而言之，我覺得南山福田的老房子，其實是可以買的。
但買入的原因，是因為預算有限，而不是單純為了博拆遷。買入的產品，要儘可能選離市中心近，流動性好，有硬價值的老房子。
說到底，買房買的是土地的價值，而非房子本身。
之前官方在這砸下去的金錢和資源，會慢慢沉澱固化成土地價值。
請相信，在有一塊高價值的土地上，擁有70年使用權，不管房子破爛成怎麼樣，都不會差到哪去的。
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