知書所在的城市屬於中部省會城市，也是很多人所謂的新一線城市，最近一段時間很多人在問：主城區的老破小到底能不能投資能不能買？
說實話，這個問題是很多人需要思考的，因為與其擔心未來高層住宅會成為城市發展的拖累，反倒是老城區的舊房子成為了問題的關鍵。
其實，相對於老破小，很多時候主城區的老破大才是真正的居住難題。
因為主城區的老房子普遍存在幾個問題。
首先是房子較為久遠，房屋的戶型設計和小區的規劃不盡科學，綠化什麼的更是緊缺。加上大多處於核心區，經常堵車。
其次是小區的管理跟不上，不少老小區壓根沒有物業，至於停車位更是難以解決的問題。雖然有了立體車庫等等，普及的並不成功，至於目前對於老舊小區加裝電梯等問題，也面臨著不小的鄰里利益糾紛的挑戰。
但是，優勢就是配套和位置，一般都是成熟區域的核心地段，商業醫院教育等資源比較充足。
最後更為重要的是，對於老舊小區，銀行做評估的時候給出的貸款額度並不高，10年以上的小區通常只有成交價的一半左右，超過20年房齡的房子，不僅僅首付比例一般要超過70%，貸款的年限也很受限。
這個時候你就會發現，老破小還有一定的投資價值，但是由於首付高槓杆能力比較低導致很多人由於，但是部分不願意負擔過高月供的過度家庭會作為首選。
老破大，降價30萬之後。
有一個本地的土著，父母都是本地的老職工，家裡有套以前的家屬院商品房，150平左右的大四房，周邊的配套挺好的，物業費一年不過200塊錢，因為想著換地方，所以想賣掉，但是在網上掛了220萬，一直賣不掉，過完年後到如今陸陸續續降到了190萬，有人看，但是依然沒有成交。
很多人看到周邊的新房子34層毛坯高層都要兩萬二左右了，這裡的房子挺便宜的，但是最後發現首付超過150萬的時候，基本都沒有然後了。
其實，2016年和2017年樓市行情火暴的時候我曾經勸過朋友，老房子以及未來升值有限的郊區房等等一定要儘快出手，然後回籠資金等待機會。
但是沒辦法，那時候所有的人都覺得房價還能再漲一波，漲一波之後更加堅信了房價必漲的新年，捂著更不捨得出手了。
結果就是最近兩年的行情，原先還以為大不了等著拆遷吧，但是18年的新政策讓所在的城市喊停了舊城改造，這也就意味著啟動時間完全不確定了。
其實有一部分人購買老破小，就是為了賭一把拆遷，但是知書所在的城市很多小區討論過這個，比如核心區某小區家屬院改造開發商給出的方案是原地1:1.5面積賠付，支付安置費，但是業主們的要求是1:2賠付，一家兩個車位，壓根推不動。
知書之前就說過，舊城改造不是城中村拆遷，小高層拆遷對於開發商來說是個極大地挑戰，與其不確定性的與大家鬥智鬥勇，很多開發商選擇了放棄走出三環拿了淨地開發，風險小，回報率相對而言也不低。
畢竟，三環外大片的土地可以開發，沒有幾個開發商願意跟地頭蛇們死扛到底。
老破大的未來在哪裡？
讓朋友焦慮的不僅僅是降價30萬，依然沒有成交，還有未來的持有成本。
本來想著出租出去，但是個人很少有出租這麼大的房子的，一般的大標間和小兩房比較受歡迎，大面積的四房很難出租出去，除非是某些員工宿舍。
也曾想過由中介公司過來出租，但是這樣的話需要做隔斷，那後面也賣不上價了，畢竟裝修花了不少錢，而且目前的託管公司也都不怎麼靠譜，合同一簽就是幾年，對於朋友來說不划算。
朋友也曾經想過自己簡單收拾一下對外出租，享受一下作為包租公的感覺，但是後來發現各種小事兒沒完沒了嚴重影響了自己的工作和生活，無奈放棄。
這個時候，朋友才發現，原來主城區的老破大真的是一個比較愁人的存在，本來以為位置好就會有人搶著買，看來是想多了。
如今，除了等待貌似也沒什麼更好的辦法。
在知書的周邊，類似的案例並不止這一個，還有挺多。
有人說，具體的房子具體分析，這個我懂，即使你一個破房子能有個好學校也能賣個天價，但是我們今天想說的是這些普遍性質的老破大。
但是又有一點，就是未來，多點劃片已經成為了主流。雖然知書知道，只要教育資源越來越集中，學區房的概念很難減弱，但是至少，在改變。
所以，老破大的劣勢會隨著時間的推移被一步步放大，而其優勢則會若來越弱，肯定有人反對，但是站在知書的角度，老破大無論是投資還是自住都需要慎重。
可租可住可售，購房三原則，可以對照一下老破小，投入與產出是否成正比？
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