去年11月剛剛登陸港交所的新力控股因為明星職業經理人陳凱的加入，一躍成為地產圈熱點。
2月21日深夜，中南置地宣佈中南置地董事長陳凱將離職，而陳凱的下一站便是擔任新力聯席董事長兼總裁。
所以，三哥也來湊下熱鬧。
從克爾瑞榜單的銷售數據看，新力控股是一家成長很快的黑馬。
有多黑？
成立9年登陸港交所。
尤其是2016年到2018年，像是坐了火箭一般。
但是，我們在新力控股的招股書、以及上市這幾個月公告中，都沒有發現直接當期的合約銷售金額。
為了審慎，我們仔細的研讀了新力控股的招股說明書。
三哥以為，克而瑞榜單非常有可能大大高估了新力控股的合約銷售。
1、從土地儲備看新力的銷售
截至2019年7月31日，新力控股的土地儲備面積1500萬平米左右。
三哥歸納細分如下：
在招股說明書披露的土地儲備項目中，按時間順序，2016年到2019年7月之前獲得預售許可證的皆有。絕大部分預售證獲得時間在2017-2018年。
從土地儲備數據角度，自2016年到2019年7月31日，公司合約銷售的總面積不會超過下面兩項之和：
其一是已經竣工並且銷售的部分，是280萬平米；
其二是正在開發的、已經預售部分，是433萬平米。
兩項合計280+433=713萬平米，這個還包括2019年1-7月的數據。
2019年1-7月的銷售數據公司沒有披露，就算163萬平米（這非常低估了。估高了過往數據更難看）。
713-163=550萬平米。
那麼，新力控股2016-2018年的房產銷售面積不超過550萬平米。
那麼這三年的房產銷售單價是多少呢？公司也沒有自行披露，我們看損益表。
因為預售到交房大約2-3年時間的原因，2019年損益表中確認的房產銷售收入是在2017年預售的，因此可以認定2017年預售單價約為10000元/平米左右。
2018年的預售單價多少不清楚，相信不會有太多的變化。
那麼據此計算新力控股2016-2019年7月末年的合約銷售金額不會超過550億元。
即便測算的房產銷售單價按1.2萬元/平米計算，三年合計只有660億元。
克爾瑞榜單上這三年的數據是1340億元。
所以，從土地儲備的變化來看，2016-2018年克而瑞榜單上新力的數據高估了近1倍。
明確地說，新力2016-2018年的三年合約銷售總和不超過660億元。
當然，這也許只是克而瑞的問題。
2、從合約負債看新力的銷售
當期合約銷售收到的預售款全部要計入合約負債。
當期的竣工結算部分要從合約負債中轉出，結轉到收入。
合約負債增加額，再加上當期結轉的收入，大致等於當期預售產生的回款。
三哥推算的2016年-2018年合約銷售回款合計515億元。
如果以克爾瑞權益數據為分母，那麼新力控股的銷售回款率就是在38%。
這個回款率，不說與新力控股強調的高週轉標籤不符，連一般的房企也趕不上。
這時候不去加大銷售回款率，反而去借年息10%甚至15%的高息借款？沒有這個道理。所以，有問題。
而如果我們以本文中推測的2016-2019年度總合約銷售660億元計算，回款率約為78%。這就正常了。
再來看一下，另外一家以快速週轉、急劇膨脹的黑馬中梁控股的數據。
同樣的200多億的有息借款，中梁控股把合約負債撬到了1140億，新力的合約負債只有440億。
作為立足南昌為主的房企，咱們再來與立足河南本土擴張的建業地產比較一下：
所以，對比一看，結論很清楚：
要麼，是克而瑞公佈的新力控股的合同銷售數據有誤。
要麼，就是新力控股的高週轉是徒有其表。
3、陳凱的當務之急
公開渠道，新力控股似乎自己沒有發佈過合約銷售數據。
不公佈合約銷售的上市房企，我記得還有兩家：一家是泰禾、一家是福晟。
2019年克而瑞榜單上的新力合約銷售數據564億元，比2018年少了230億元。
把這些現象事情和三哥的分析結合著看，它就能說得通了。
再聯想到其他一些莫須有的風聞言事，就更有趣了。
過去暫且按下不表。
現在陳凱來了，這是新力的一個機會。
首先陳凱是真行家，提高預售負債、降低有息負債的槓桿比例，做實高週轉，提升經營質量。
另外重要的一點，是“新官可以不理舊債”。正好可以卸掉歷史包袱，把真實的銷售數據披露歸位，對公司的銷售數據“洗澡”。
外界對新力控股銷售數據的高估、誤讀、存疑，無論之前是什麼原因造成的：信息披露不足、為了提振市場信心上市？都會讓人因此懷疑公司的基本面。
資本市場，透明是第一。秀財技可以，但底線不能逾越。
在投資人和債權人沒弄清楚合約銷售的真實數據和相關情況之前，想降低融資的高息、擴大融資規模都是空中樓閣，而這正是新力浮在水面上的問題。
快發年報了，如果我是陳凱，都先把數據洗個澡，無論合約銷售數據有多意外，無論有沒有汙漬，無論這黑馬是真是假，都跟大家說清楚。
長期看，這對新力控股也是好事情。
不怕不識貨，就怕貨比貨。
另一匹黑馬，2019年7月登陸港交所的中梁控股2月11日發行了364天、2.5億美元債，息票率8.75%，認購訂單超7.25億美元。
黑馬新力控股2月24日就發行美元債召開固定收益投資者電話會議。這是上市之後的首次小測驗，結果如何，拭目以待。
轉自地產三哥
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