點擊藍色字體 關注我們 帶來更多精彩
榆林樓市需求嚴重透支！風險到底有多大?
每次提起榆林樓市都會引發一場大討論，你很難想到一座地級市火力如此強勁。
高新區的房價每平米已經1萬元左右了，原來的城市中心膚施路的房子卻降到4000左右了，這也是對榆林開發商和購房者的一個極大考驗，對於開發商來說需要你更專業的投資技能，掌握更多的信息和知識，對於榆林購房者來說，也不要再跟風買房了，需要學習一些理性購房的技巧和知識，這樣炒作和博傻時代就會更快的結束。
榆林樓市究竟有多少庫存量？
人們最糾結的一點是，榆林究竟有多少庫存量，是否如網上所說，一年供應66個樓盤同時開建，建面400萬平，供給量達到3萬套。
目前，榆林市場在售項目約14個，在售房源不足170萬方。待售項目約21個，待售房源超過300萬方，只有圍牆，沒有基坑/建設的佔到1/3，典型如榆林壹號院、香緹雅境等項目。
必須備註一下，1、按照取證房源計算，已售房源不計在內，以實際踩盤為準；2、為滿足大家的好奇心，將部分有證死盤也統計在內；3、僅綠城桃花源就要佔約1/3待售面積。
從在售房源和項目數量上來看，目前榆林市場潛在供應量相對18年略有上升，但與網傳數據相差甚大。如果將在售房源劃分到東沙片區、西沙片區、南郊片區、西南片區、老城片區、高新片區六個部分，每個區域只有不到29萬方。
理性一點來看，這也是為什麼榆林東沙某項目一開盤就告罄，高新某項目新房敢報價1.2萬/平的原因。
榆林房價是漲是跌？
在2018年，就暴露了一個非常嚴重的市場分化問題，一二線城市房價隨著樓市調控的深化，房價出現下跌跡象或者回穩，西安就是個典型的例子，反倒是像咱們榆林這樣的三四線城市逆襲出現一路上行態勢。這是很反常的，但是卻是有根據的。
一方面得益於一二線城市的嚴厲調控，很多投資者或房企紛紛湧入三四線城市，這裡的調控要麼寬鬆，要麼幾乎沒有，連炒帶忽悠的，竟而把縣城和鄉鎮的購房需求刺激到前所未有的境況，從而製造了三四線城市的火爆的假象。另一方面，在去庫存的號召下，各地改造刺激政策也推進了這裡的市場進入瘋狂狀態，嚴重透支和刺激了購房者超前購房，空餘資金大部分被調入房地產市場，減少了正常購物娛樂等消費資金流入，那麼榆林的正常消費將進入一個長期的冬季，如果2019年繼續刺激房地產，相信榆林飯館、超市、夜市等一系列商業收入將減半，房地產的透支直接導致榆林貸款額增加，收入卻與日俱減，商業市場冷清，外出活動的人越來越少，年輕人壓力加大，減少了學習時間和個人空間，城市缺少了創新，生活缺少活力，家庭幸福指數就會下降，緊接著離婚率就會增加，緊接著部分人就會出現低價售房，償還貸款，外出人員就會增多，從而造成城市空虛，人是一個城市的繁榮的基礎，創新和活力是一個城市發展和壯大的靈魂，如果這個城市沒有了活力，沒有了創新，沒有了幸福，每個人都像機器一樣上班下班？又有多少人願意呆在這個城市呢？
中信建投指出，在一些三四線城市，2018年的成交量和房價都創下歷史新高，部分縣市的成交量增速接近100%。這就好比過山車遊戲，衝得有多高，下來就有多猛。
社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立就曾表示，三四線城市的居民收入水平低，用去庫存的手段刺激購房，金融風險已經隱現。對於房價漲幅居前的三四線城市，應該停這種刺激政策，減少或停止這種安置手段。
榆林房地產市場的降溫在房企業績上得以體現。龍頭房企銷售放緩，很大程度上與目前榆林的樓市逐漸退燒有關係。
此時的榆林房價已經釋放出回落的信號，不是說不讓剛需購買，你在這裡生活不買住啥？
只是希望剛需購房者千萬不要被炒房者帶著盲目跟風，人家買完再賣給你就跑了，在一個沒有人口支撐僅有資源支撐的三四線城市，是有價無市的城市，將來你賣也賣不掉，租都租不出去。
價格偏低不代表都可以投資，都可以買。大量的三四線城市，房子已經嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價是喪盡天良。
榆林樓市分析
關於上述這一點，榆林官方比我們考慮的更清楚，管理也更直接，據瞭解，榆林房地產開發必須施工到建築2/3才給預售證。
很多人不明白，這是什麼意思，正負零與2/3不都是蓋房子嗎？完全不一樣！正負零，以下只是基礎工程，這是最低確證標準，主體未動，先收首付。建築2/3，榆林高層/小高層對半，這個要求就等同於“接近封頂”。
以前，榆林地產野性十足，簡直赤裸收錢，沒有出正負零，沒有預售證，沒有售樓部，甚至於沒有置業顧問，攤開一張圖紙，就告訴你，敢不敢買？門檻太低導致爛尾概率大增，有興趣去看一下東沙，很多爛尾只有基地，或者只有地面兩三層。
為了嚴防死守爛尾再次集中爆發，榆林樓市執行了陝西省預售證最嚴條件，施工2/3才給預售證。這是陝西省絕無僅有的，是一種對購房者最堅挺的保護，幾乎是封頂才能銷售，差一步就是現房銷售了！
榆林市場十分封閉，也不算特別大，不算神木府谷之外，我們將榆林市場稱之為“一極多元”。
所謂“一極多元”是什麼意思？一個高新區為首，五個片區為輔。榆林高新區，是國家級開發區，是榆林市經濟的關鍵點，因此，高端產品聚集，房價水平較高。其他五個片區，如老城區等，也各有特色情況不一，如老城區榆溪河邊上，也是一方好地，卻沒有被開發出來。
目前，可以將榆林房企劃分為兩大類，一類是本地，如文昌、泰發祥、懷遠地產、興泰地產、元馳地產、德通等；另一類是外來，如領航、中梁、萬達、綠城、陽光城。從現在來看，因為工期被限制，銷售被延期，雙方市場競爭不明顯。
但因為產品規劃已經流出，市場上也在反覆咀嚼，究竟哪一種產品能夠滿足“日益增長的美好生活需要”？
榆林購房群體主流還是“自住型+棚改型”兩類，一般急需住房的棚改客戶群，不會去高新抄高，價格太高；一般有實力的自住型客戶群，也不會去東沙抄底，地段一般。因為購買力限制，人們只會買買得起的產品。
除此之外，榆林樓市普遍開始注重物業服務，過去曾有戴德梁行等五大行顧問貼標的方式，提升了一把品味。但榆林人顯然不滿足貼牌，現在開始引進龍湖、金地、陽光城、中梁等物業，例如領航·星宸引進的是南都物業，是目前中國首家A股上市物業服務企業。
可以說，從現在來看，榆林房地產開發，建築、景觀、裝修、物業、智能都有很多需要提升的地方，這些既是市場需求，又是未來的增長點。
來源：徐三刀評樓市，榆林市房地產信息網
長按識別
二維碼關注我們
喜歡就點個在看哦！
閱讀更多 新浪榆林 的文章
