寒流剛過，天氣轉涼，動手動腳。
一如現在的菏澤樓市，不管你承不承認，房價下滑，寒意森然。
2016年的大範圍的棚戶區改造計劃，救活了很多房地產。連續兩年全國排名第一，也使得更多的開發商看到了菏澤市場的機遇跟潛力，瘋狂湧入。
2017年的時候，市場行情一片大好。只要有房子可賣，只要你敢賣，就一定會有人買，不是有一個段子麼？我覺得放在這還是挺合適的。
全款的往裡走
按揭的靠邊站
公積金的把你的小黃車推走，別擋在售樓處門口。
當時有多傲嬌，現在就有多慘！我又有點幸災樂禍了。
但是事實上，特別是2019年下半年開始圍繞著菏澤城區最多的兩個字就是“降價”，以價換量似乎成了很多項目的共識。
就像是菏澤城區的某項目，精裝8000-9000元/平方米，毛坯的5800-6200元/平方米；還有某某項目精裝7000-7500元/平方米，毛坯現在賣到了均價5400元/平方米；有均價5600送車位的；有開盤第二天直接降價銷售的；至於特價房的話就是比比皆是，大家都會有一點。
降價以後，市場真的好了麼？昨天出去做調研跟項目上的朋友聊天，這個月城區各個項目的銷量都成斷崖式下降慘，有些項目月銷售居然掛了蛋，說白了都很慘。
更多的購房者開始觀望，既然東關有項目降了，那麼自己看中的項目會不會也會降一點
等等，再等等，成了主流。
如果真的盤點一下就會發現，優惠幅度下降的比較明顯的多為外圍項目，像是菏澤城區西關某項目，2018年6月，價格上調1000元/平方米，一年多的時間過去了，項目價格又回到了漲價之前。
臨近年底，各個項目的銷售壓力跟回款壓力都比較大，這個冬天對於一部分剛需來說，確實不是為上車的好時機。
其實不管市場如何，購房者最為關切的永遠是房價會漲麼？你覺得哪裡的房價會漲？
說實話，我不知道，要是知道的話，誰還在這裡擼稿子？？
但是跟周邊其他城市相比菏澤的房價確實是一個低值，再加上
目前鄄城、鄆城、定陶等下縣城房價也早已突破4500的關卡，再向5000挺進。這樣看來菏澤的房價確實有上漲的空間。
但是目前菏澤城區商品房庫存量很大這個是眾所周知的事情，確實可選擇性很多，那麼就肯定是有選擇性的漲價跟降價。就此來看，選擇什麼樣的項目很重要。
既然買房子，你知道什麼樣的房子最抗跌麼？小編就全國市場漲幅整理了以下優點。
第一、學區房
“古有孟母三遷，今有天價學區。”
國人對於教育的追求有著根深蒂固的執念，所以相對其他項目來說，擁有學區配套加持的項目升值點就會更高一點。畢竟不管是自住需求還是投資為了更好的出租，學區永遠都有他不可被取代的獨特光環。
其實周邊有很多朋友，買房子的時候第一要素都是學區，更有甚者，孩子剛剛出生就開始考慮幼兒園、小學跟對口初中的事宜了。
特別是菏澤幾個口碑優秀的學校，其學區房價格一直領跑其他項目，成為周邊區域的價格至高點。
比如緊鄰市實驗小學的菏澤中心、萬達廣場以及區實驗小學本部旁邊的壹號學府，價格都會讓大部分購房者望而卻步，但是卻有更多的人對之趨之若鶩。
更有甚者，就像菏澤西關的某項目：
今年春天的時候去踩盤，置業顧問的說辭是，我們沒有綠化，物業也一般，但是我們是區實驗本部跟21中本部的學區房，戶型再差也不愁賣！
第二、交通便利、人流量相對集中
說白了，交通便利歷來都是房價漲幅的一個標誌，很多城市靠近地鐵、輕軌周邊的房子從來都不愁接盤俠。
交通便利，周邊商業配套比較完善的項目，總歸是會受到很多白領的歡迎的不是麼？
說到這個的話，可以提一下中央檀府、國府大院的位置，人民路沿線，緊靠經典國際大廈，八一路小學近在咫尺，人流量集中，配套優越、交通便利也一直被購房者所親睞。
第三、城市發展趨勢所向
說到這就得說一下菏澤現在的發展方向，就像某個大V號的系列文一樣，菏澤向東，向南、向北發展。
但是就目前來看，菏澤現在只有兩個行政區，一個是定陶區、一個是牡丹區，但是這樣看來，為什麼以後以後相對來說發展比較好的會是開發區呢？畢竟開發區才是兩個區域的連接線麼。
就目前來看，這兩個區域的交匯處，也是樓盤最多，競爭最激烈的地方。
人民路南段，這個區位可以入手，目前競爭白熱化，加著臨近年底各個項目的業績以及回款壓力，現在多項目開始卡著底價進行銷售。
優點的話，臨近菏澤一中和開發區實驗中學，投資出租的話還是有一定的需求。加之是連接兩個區域的主幹路，後期趨勢不錯，但是需要時間。
第四、物業服務
除了一些大的、鮮明的抗跌“標籤”，一些小細節，有時也會成為關鍵性因素。
就目前一二線城市的一些成熟的區域來講，裡面有若干個小區，交通和商業配套、學校資源都是一樣的。但是不同的小區，價格差別就非常大，有些價格甚至相差一萬多。
為什麼呢？
究其原因，差就差在物業管理跟鄰居的個人素養上了。價格高的小區居住的多半是收入比較高的精英階層，工作體面，素養比較高。相對來說，因為價格因素，聘用品牌物業管理，整個小區的舒適度跟人文環境也就比較好。
至於價格低的小區，就像上文提到過的某小區一樣，不重視物業，直接散養就好了嘛。
假如說有好的物業管理，小區的環境得到好的維護，很多非常驚豔的設計是可以被一直保存的，反之亦然。這也就造成了明明大家居住的大環境都差不多，但是兩項相較，結果立竿見影。
其實，對於房價真的沒有人能夠掌控他的走勢，不然誰還蹲在這裡寫稿子，早就扛著鑰匙去收租了。
但是相對來說，一二線城市的某些抗跌定律也依舊適用於當下。
我一直以來的觀點都是，今年年底是剛需買房的最佳時機，畢竟只是自住，上漲與否關聯不大。
但是同一價格區間，區位以及其他價值點的加持確實是買房的重點。
我不說哪裡一定好，也不說哪裡你一定壞，但是這個市場危險跟機遇並存，擦亮眼睛，不為那100或者200的優惠所累，才是真聰明。
剛需無需觀望，投資繼續謹慎，畢竟房地產的暴力時代已經一去不復返了不是麼？、
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