撰文 | 米叔
5A寫字樓50元/㎡就能租，整棟數十個單位空置、閒置，最好的拐角位無人問津...
“市場沒以前好了”萬達樓下負責寫字樓租賃的中介小哥語氣中透露出一絲無奈。
(南海萬達43樓空置單位）
此前，我們曾做過千燈湖商業市場的現狀，也看了不少商辦物業的同行市調報告，不敢說對千燈湖寫字樓的租金和存量了如指掌，至少也略知一二。
時隔一個月筆者再次造訪千燈湖的過程中驚訝地發現三個現象：
1) 寫字樓單位租金普遍低於70元／㎡/月，甚至在最核心的地段60元/㎡以下的物業比比皆是...
2）寫字樓市場亂象叢生！以往我們會認為甲級寫字樓裡的租客應該都是第三產業，然而，建築、電子商務、微商、美容美髮工作室、包括地產、小型製造業、小金融公司、裝修公司、電話營銷公司等……幾乎被這些企業填滿！
3）僅從觀察來看，目前市場的不穩定，導致租賃也不活躍（跟時間點也有關係）。
日租2元，黃金單位空置數月無人問津！
據不完全統計千燈湖建成並投入使用的辦公項目共計23個，除去政府及公司自用房外，正對外出租的甲級寫字樓主要聚集在A、C區。
包括友邦金融中心、萬達廣場、富力國際金融中心、招商置地中心是目前市場租賃供應大戶，這一塊也是千燈湖最早成熟的板塊。
其中友邦是最硬氣的，不僅租金報價高，實用率卻只有60%，例如一套269平的單位加上管理費差不多2.6萬/月，每年差不多31萬的租金對一般企業來講還是很吃力（對了，還是毛坯）。
（友邦一座的中層單位）
筆者觀察到，就算租金門檻再高，現場也看到一些裝飾公司住了進去，不只一兩家。
不過，人家在品質跟物管方面首屈一指，與其一街之隔的萬達明顯差了幾個檔次。
譬如，這個28樓的黃金單位，有裝修，又是雙面採光租金反而比友邦還低15%，中介小哥稱已經閒置數月，筆者看到地上有散落的菸頭。
不難看出，前租客是一家地產中介，而且規模較小，據瞭解通常大品牌為了曝光度都會選擇鋪位辦公。
類似情況屢見不鮮。
尤其是E座多個樓層都有地產業的身影，甚至有不少直接拿幾個單位的。
筆者在A座低、中、高區挑選的多個樓層都有觀察到空置、閒置的物業不少。
很多明明公司logo、辦公傢俬都在卻沒人辦公，難道正常工作日全員團建？
如果是一兩家倒不足為奇，可是幾乎每個樓層都存在，他們地上塞滿了廣告彩頁，一看就是長時間沒人打理。
雖然在價格、地段上萬達佔據很大的優勢，但綜合來看，外面看似光鮮亮麗，內在卻不堪一擊，第一，沒有知名企業坐鎮，第二，優質租客太少，二、三流租客較多，運營管理缺失。
當然，與友邦不同的是萬達這邊多為私人業主，難免會造成這種現象。
總之，目前千燈湖最繁華、性價比最高的寫字樓尚且如此，看來其它樓日子也不好過。
（待拆的舊村）
超40%，千燈湖空置率排全市第二！
前段時間，全球知名商業地產服務商戴德梁行發佈了《2019年上半年佛山甲級寫字樓市場概況》報告，目前佛山新城板塊寫字樓空置率全市最高，接近60%。
其次是千燈湖，甲級寫字樓存量高達114.3萬平方米，佔全市總存量近6成。空置率直接從去年底38.3%小幅度上升到42.9%。
此外，未來4年，佛山核心商務區甲級寫字樓市場將迎來約100萬平方米的新增供應。
如圖所示佛山新城、千燈湖依然是供應量最大的兩個板塊。
然而，空置率不減，庫存又施壓！寫字樓消化難怎麼破？
近年來，佛山三產業有了較快發展，產業結構不斷優化升級，但隨著市場新增供應影響空置率反而不斷高企。
而千燈湖正處於供過於求的局面，去庫存壓力相對較大。
以萬達廣場為例，雖然各類中小企業進駐消化了一部分寫字樓，對於去庫存有積極影響，但目前這些企業由於規模體量較小，市場需求仍然不大。
在這種情況下，要麼等待市場需求出現爆發，或寄望於千燈湖的崛起，只有擁有了大量的公司包括國際國內大公司的大量進入，才會迎來寫字樓市場發展的高峰期。
未來，千燈湖寫字樓市場去庫存的過程可能會持續2-3年或者更長。而長期庫存、空置影響勢必會造成租金滯漲的局面。
所以，千燈湖的商業市場走向成熟估計還有很長的一段路。
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