昨天，功夫君听到这么一件真事儿。
网友老张2015年以总价29万入手了禅城一套小公寓，之后一直放租，月租金1300元。
去年初，老张决定出售，期间放盘价一度降至28万，然而时至今日，这套小公寓仍未卖掉。
也就是说，入手29万，28万亏本卖都没人要。
这并非是个案，桂城某地铁上盖公寓的业主也曾多次向功夫君表达后悔，有的甚至表示：“原价卖，不赚钱，只想尽快脱手。”
不过，仍旧有不少购房者留言询问功夫君：
“XX公寓才9字头，买得过吗？”
“楼下就是地铁，还带精装修，总价才40来万，投资如何，功夫君咋看？”
这其中，还包括一位好朋友，下了定金后才跟功夫君说：“兄弟，我特么后悔了……”
结合多位过来人和自身经验，功夫君决定和你们好好聊一聊。
公寓一词最早是舶来品，是商业地产中投资中比较广泛的一种形式，通常是指产权为40年或50年的非住宅物业，常见有酒店式公寓、LOFT等，近几年还出现了“双钥匙”这种新产品。
▲兆阳O立方有大量双钥匙产品
不吹也不黑，商业公寓的优缺点很鲜明，先来说说优点
- 单价和总价低
同一地段，商业公寓的单价和总价总是比住宅要低。一套算下来，哇塞，才50万左右，这可能连一套住宅的首付都不够。
- 精装修，小而美
很多人看公寓样板房都会被其装修设计所吸引，很MINI，小而精，心就动了。
▲禅城某公寓样板房
这也不奇怪，大多数公寓产品都是带精装修交付，有的甚至还带部分家电或家具，看着好想马上拎包入住。
- 不限购
由于是商业性质，不限购，部分买不了住宅，又着急想有个窝的购房者会被迫接受公寓。
- 地段好的公寓租金高
好地段的公寓产品比较好租，租金也相对较高，不少人买公寓就是长期放租，当房东。
▲禅城某公寓样板房
说完优点，再来说说缺点：
- 产权年限少
商业公寓的产权年限一般是40年，抛掉前期开发时间，剩余时间不到40年。住宅用地到期能续，商业如何，目前还没有定心丸吃。
- 无法落户
佛山是可以购房入户的，前提是你买的必须是住宅，而不是商业。
- 水电费仍按商业标准计
商业公寓一般都要按照商业标准来计水电费，价格肯定要比住宅高。有的楼盘会声称商业项目即将享受住宅的用水用电政策，啥时候落地呀？不知道！
- 不能明火
商业公寓绝大多数不通天然气，不能明火煮食，只能用电磁炉之类的。这一项对年轻人来说可能问题不大，但对父母长辈来说无法忍受。
- 梯户比高
住宅如果做到两梯六户或者八户，居住舒适度就会明显感到降低，私密性等方面都会受影响。商业公寓常常是一层十几、二十几户，人多必然杂。
▲公寓梯户比很高
- 采光、通风弱
梯户比高也就不要太指望采光、通风有多好。此外，市面上不少公寓都是黑厕，只能靠排气扇来通风，长期关着门味道很销魂。
- 商业贷款最长10年，不能公积金贷款
商业公寓首付最少要50%，能做商业贷款，最长10年，不能做公积金贷款，买了也无法申请提取公积金。
如果有公积金的朋友，买商业公寓就无法使用了。
- 转手难，税费高
商业公寓在交易时，
- 契税统一为3%，不会因套数和年限而改变；
- 个税统一为差额的20%；
- 土地增值税为差额的30%-60%；
- 外加其他杂税，如印花税、过户手续费等。就连办个不动产权证，人家住宅只要几十块钱，商业公寓要500块。
优缺点说到这里，如果你还要补充，欢迎评论区留言。
当然，以下这些人买商业公寓还是可以的：
- 预算很少，短期内收入有限，又想要一个窝。
- 不考虑落户和子女教育问题。
- 手上有点闲钱，但又不多，想投资物业，长期放租，公寓起码是个不动产嘛。
有以上想法的朋友还是可以考虑的，不过功夫君还是提醒，尽量选择交通便利、有地铁、近商圈、物业管理比较靠谱的项目，就算你出租也是给别人住。
另外，考察项目总体量，本来公寓就难转手，如果体量太大，转手难不说，也租不起价。
最后，别动不动看个样板房就心动，交了定金再后悔，想清楚再下手。
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