城中村，不是出現在兇險起伏的文學作品中，也不是香港電影鏡頭中類似於九龍城寨的貧民窟，城中村，是在中國繁華的都市下一片點點的星光之地。閃爍而陰暗。城中村，是中國大陸地區城市化進程中出現的一種中國特色的現象。
在1978年開始改革開放後的30多年間裡，一些經濟發達地區（如珠三角、長三角、環渤海、直轄市、省會城市等）城市的建成面積迅速擴張，原先分佈在城市周邊的農村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市裡的村莊”。
在廣州，有種濃縮了著這座城市所特有精神氣質的居住地。它不僅記載了各氏族人為了躲避戰亂南遷，耕墾繁衍，直至人丁興旺，漸漸成為望族的歷史，更加見證了新一代移民在這座城市為夢想而打拼奮鬥的艱難歷程。對於這一居住地，我們稱之為城中村。說是村，因為它曾經是江水田畔，橋影條條的嶺南水鄉。說是“城中”，因為連綿不見盡頭的樓宇賀馬路，早已經徹底地淹沒在喧鬧之中。
說到農村佔地面積，廣州市城中村算是廣東改革進程比較特殊的一座城市，佔比25.56%，位居全省第二，屈居惠州之下。
而在廣州市11個區之中，白雲區和番禺區農村土地面積佔比最大，分別佔比19.01%和16.54%。
通常所說的“城中村”，僅指在經濟快速發展、城市化不斷推進的過程中，位於城區邊緣農村被劃入城區，在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落。所以，比起都市繁華的城鎮，農村居民家庭人均收入，僅僅相當於於其的50%。
同樣，人均消費性支出也是如此。
截至2019年，廣州市的自然村總數是1343個，其中廣州市城鎮建成區範圍內“城中村”共323個，主要分佈於番禺、白雲、天河、黃埔等區，佔地面積534.63平方公里，現狀建築面積38878.28萬平方米。其城中村的數量規模是北京，武漢，佛山等大中城市的3到5倍。
在323條城中村各區域分佈中，廣州市11個區城中村分佈如下：
其實，廣州地區城中村的問題自古已有：
1、缺乏完善的道路交通系統和公共服務配套
多數村沒有完善的內部道路交通網。 數千人的城中村, 往往只有一兩處寬度僅為 7 米的對外聯繫道路, 村內部道路多以房屋間距作為步道, 大多隻有 2 ~ 4米寬, 不符合道路交通和消防要求。絕大多數城中村均是從原始村落加密演變而來, 形成今天的舊村。 舊村建築佈局混亂, 村內建築密度高, 建築間距小, 建築外部環境較差, 沒有足夠的公共綠地和活動空間, 中小學、 醫院等公共建築配套設施不足。由於無法保證消防通道，一旦發生火災，消防車、救護車無法進入，勢必造成不堪設想的嚴重後果。
2、人口構成複雜，治安隱患多
城中村內既有農村人口，又有城市居民與大量外來流動人口，這樣就難免魚龍混雜，留下不少治安隱患。
3、產業畸形，沒有整體競爭力
城中村的經濟發展一般以房屋出租為主，各種髮廊、餐館、藥鋪、雜貨鋪等充斥於城中村的小街道，難以形成集中、具有優勢的集體經濟產業。
4、違法用地、違章建設嚴重
在尚有剩餘土地的城中村，擅自將留用地出租作商業用途以及農民自行搭建等違法現象普遍。致使房屋建築密度加大，建設混亂局面加劇，給將來改造加大拆遷難度。
而城中村改造難的主要問題也是凸顯：
1、缺乏用地整體改造規劃，利益平衡難統籌
由於歷史原因，大多數城中村在發展過程中缺乏整體改造規劃，即缺乏對村所轄用地的整體利益平衡與分配統籌計劃。由於村集體經濟發展的需要，前幾年在區位條件較好的返還地和經濟發展用地先行建設，達到了發展集體經濟的目的。
近幾年, 往往又在商業價值較高的臨街 (或中心區) 地段進行局部改造建設，造成 “見縫插針” 的零星建設較多, 整體改造的較少, “吃肉留骨頭” 的改造方式給以後和現在剩下的舊村整體改造規劃的經濟測算平衡增加了相當大的難度，進而連帶出現編制改造規劃積極性不高、編制規劃難，獲利較少的規劃村裡難通過，規劃實施更難的局面。
2． 追求高強度開發, 突破管理規定指標
目前廣州中心區內的城中村用地能用來進行利益平衡的空地、臨建地、閒置地等改造地塊不多，而更多的是建築密集、拆遷難的舊村 “骨頭” 用地, 現狀容積率多在2.1~ 3.2之間.
為達到拆遷改造的利益平衡, 村裡往往提出提高容積率、 增加開發強度指標等要求，導致城中村規劃突破城市規劃行政管理部門規定的控制指標, 實際上新一輪城中村編制規劃主要是幫村裡解決提高開發強度、修改城市規劃行政管理部門規定的控制指標 (2006 版控規導則) 問題。一般要求規劃的容積率是現狀的2倍或更多，在4.0~ 7.5之間。
因此, 形成了村民需求與城市長遠發展利益的矛盾，以及與城市規劃管理規定的控制指標不符的問題。
即使讓步於村集體，同意翻倍提高容積率，也將會帶來城市道路交通、公共服務設施、市政設施無法承受的壓力與問題，造成改造區域交通擁擠不堪的惡果。
總的來說，廣州城市更新的演變歷程可歸納為以下三個階段：
探索階段（2009年），主要是危破房改造、舊城改造等以個案方式緩慢推進（2009年56號文出臺之前）。
“三舊”改造階段（2009年-2014年），以全省實施“三舊”改造為契機，出臺56號文和20號文，創立“三舊”改造政策體系，穩步推進舊村莊、舊廠房、舊城鎮改造。
“城市系統和諧更新”階段（2015年至今），成立城市更新局，出臺城市更新“1+3”政策和6號文，常態化有序推進更新改造。
按照具體時間段具體劃分如下：
目前來說，2019年年底，全市323個“城中村”之中，已批項目150個，其中全面改造34個、綜合整治9個、安全隱患整治107個，未批173個。
2019年，是廣州自2009年正式開啟城中村改造以來的第一個10年。廣東省廣州市的11個區，目前都已提出加速城中村改造，全市舊改進展有目共睹。除了已完成改造的城中村，廣州至少還有37條村(涉27個項目)已經開展或完成拆遷工作。
全市九區中，已拆遷城中村最多的區增城區，有10條村莊因為改造或者片區建設而拆遷。其次是黃埔區為9條；荔灣區5條。而白雲區3條，花都、天河、番禺、南沙各2條，海珠區1條。
已批全面改造項目中10個已完工，分別是獵德村、林和村、潭村、楊箕村、琶洲村、黃埔村、西塱村、永泰村、蕭崗村、線坑村10條城中村改造。除了10條已成功全面改造或微改造的城中村，廣州當前至少還有25個城中村項目已經展開拆遷、建設工作。這些村莊在改造後的總建面達5369.41萬平方米，相當於7520個足球場(標準足球場佔地面積為7140平方米)。
截至目前，在已批項目中。
9個已批綜合整治項目中6個已完工，107個安全隱患整治項目已全部完成。
目前來說，在323條城中村中，有123條城中村完成了初步改造或者是基本完成改造，還剩下約62%的城中村要進行下一步改造計劃當中。
從2009年至今，廣州市陸陸續續出臺實施《關於廣州市推進“城中村”（舊村）整治改造的實施意見》（穗府〔2009〕56號）、《廣州市城市更新辦法》（廣州市人民政府令〔2015〕第134號）及《廣州市舊村莊更新實施辦法》（穗府辦〔2015〕56號）、《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號）等文件，和最新印發的《廣州市關於深入推進城市更新工作的實施細則》（穗府辦規〔2019〕5號），基本形成我市“城中村”更新改造的政策體系。在行政政策體系下，做足了功課。
為了擴大城市的發展空間,提升城市整體水平，廣州市從2001年開始分三階段對城中村進行改造，目標是到2010年全部完成對當時139個城中村的改造，真正實現廣州市城鄉一體化。
實踐證明，這一目標到目前還未實現，大部分城中村雖已改制，但完成改造的或進入改造程序的很少，改造工作推進緩慢，困難重重，其中土地問題是矛盾糾結的集中點。在廣州市不同的區之中，因地制宜，有著不同的城中村改造故事。
1）、白雲區城中村改造
白雲區位於廣州市城區北部，白雲區下轄18個街道、4個鎮，是中國的百強工業區，有比較多的外來人口，也是廣州城中村的聚集地。白雲區沒有市中心那麼繁華，但是也少了很多擁擠。從廣州地鐵圖可以看出，2號線的上半段和3號線北沿線都在白雲區域內。
一面是繁華的廣州大道、一面是風景名勝白雲山巒，在廣州新中軸線北端，梅花園、麥地、京溪等多個城中村散落其中，破舊的村屋與華麗的豪宅形成鮮明的對比，即便如此，便利的交通、齊全的配套還有低廉的房租，讓這裡的城中村擁有著自己的生命力。
從2019年至2021年的三年內，廣州市白雲區將有序推進47箇舊村改造項目，佔比廣州市已經推進的項目31.3%。其中全面改造項目11個，綜合整治項目32個，政府收儲改造項目4個。
日前，白雲區制定了《白雲區舊村改造三年行動計劃（2019-2021年）》《白雲區舊村改造行動2019年工作實施方案》。
白雲區的城中村分佈依靠街道和鎮而存在，三元里街道、松州街道、景泰街道、同德街道、黃石街道、棠景街道、新市街道、同和街道、京溪街道、永平街道、嘉禾街道、均禾街道等18個街道，以及四個鎮（人和鎮、太和鎮、鍾落潭鎮以及江高鎮）都有對應的城中村落。
2）、黃埔區：2018年已動工項目8個
黃埔全區已獲得批覆的城中村改造項目13個，改造用地規模732.74公頃。其中截至2018年上半年，已動工項目8個，累計完成簽約戶數9187戶，累計拆卸房屋4042間，累計建成村民復建安置房83萬平方米、6498套，累計完成固定資產投資260億元。
截至目前，黃埔區已批舊村改造項目16個、歷史古村落微改造1個，2019年新批蘿峰、沙步、大塱、湯村4個項目，佔全市已批舊村項目80%。
一直以來，“手續繁、拆遷慢、建設難”等痛點困擾著三舊改造，每個現象背後又牽扯到無數紛繁複雜的利益癥結。如何探索城市更新新路徑，也成為城市肌理再造的最大懸念。而在黃埔，已經在逐步探索新模式了。據瞭解，黃埔區、廣州開發區已正式對外發布“城市更新10條”政策。截至目前已批城市更新項目實施方案突破100個。
截至目前已批舊村改造項目16個、歷史古村落微改造1個，2019年新批蘿峰、沙步、大塱、湯村4個項目，佔全市已批舊村項目80%。
3）、番禺區：啟動舊村莊全面改造22條
根據今年初番禺區城市更新局公佈的《廣州番禺區城鄉更新總體規劃(2015-2035)》，至2020年，番禺啟動舊村莊全面改造22條，項目改造總用地面積1440.92公頃，其中全面改造1209.58公頃，微改造231.34公頃。全面改造的村中，超過100公頃的項目達到五個，面積最大的為洛浦街沙溪村，面積134.6公頃。
4）、增城區：有11條村已納入更新計劃
增城有11條村已納入了省“三舊”改造標圖建庫範圍和廣州市城市更新項目庫，其中夏街村、金星村，群星村、新何村、東華村、甘湧村、長崗村等7條村已列入廣州市272條城中村改造三年(2019-2021)行動計劃。
18條村齊齊舊改，而這些舊改村分別是簡村、新街村、群星村、官湖村、朱村、橫塱村、中新村、羅崗村、南坣村、金星村、派潭村、新聯村、棠村、塘口村、夏街村、新何村、東華村、甘湧村、長崗村。增城這些村舊改相信將會通過改造蝶變新生，與此同時，未來的增城將會相當讓人期待。
5）、花都區
花都舊改已啟動11年，482條舊村莊擬改造，花都區的城中村改造啟動時間，與廣州市同步。截止2019年，包括12條村在內，花都區的新街村、秀塘村、東邊村、樂同村、馬溪村等共24條村，目前舊改工作都已取得相關進展。
6）、從化區
廣州的城市更新持續推進，從化也不例外。去年，從化49個城市更新項目惠及群眾已達3萬多人，九里步果場地塊圍蔽、街口街紀念碑老舊小區項目拆除工程已經完成，溫泉東路外立面整飾基本完工，呂田墟鎮老舊小區改造等紮實推進。今年《廣州市2018年城市更新年度計劃表（第二批）》顯示，從化又有34個老舊小區已被列入改造範圍。
根據《從化區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》，九里步片區改造列為從化中心城區重點更新改造項目。據瞭解，九里步片區的定位是立足從化區、示範於廣州市的美好生活新社區，將重點發展綜合服務、文化教育、養老養生和生活居住四大功能，為片區及周邊地區生活人群提供城市生活服務、商業商務服務、社區生活服務等一系列配套服務。
7）、南沙區
2019年，《廣州南沙新區鄉村建設規劃（2018-2035）》（以下簡稱《規劃》）正式印發。規劃提出全區128條（個）行政村、28個城中村將採取全面改造和微改造方式融入城鎮，11個搬遷村將逐步實施搬遷撤併。《規劃》提出城中村、有條件的城邊村分批更新改造，不排除遠郊村更新改造的可能性。值得注意的是，11個搬遷村均位於明珠灣區、慶盛樞紐等當前南沙重點發展地塊，為大灣區建設發展拓展產業空間。
根據《規劃》，南沙將全區128條行政村分為搬遷村、城中村、城邊村、遠郊村、傳統村落五類村莊類型。其中，城中村28個，城邊村35個，遠郊村49個，搬遷村11個，傳統村落5個。
被劃為城中村的村莊全部集中在南沙、黃閣、大崗三街鎮，其中南沙街最多，共有14個村，黃閣鎮有8個，大崗鎮有6個。
《規劃》提出，城中村將採用全面改造、微改造的方式融入城鎮。城中村將限制新建、擴建活動。除了城中村外，被納入城邊村的村莊也有35個。這些村將逐步融入城市，鼓勵採用結合留用地等方式全面改造。根據規劃，南沙11個搬遷村逐步實施搬遷撤併，統籌解決村民生計、生態保護等問題，嚴格限制新建、擴建、改建活動。
8）、中心區（天河區、越秀區、荔灣區、海珠區）
在城鎮化擴展的過程中城中村得以形成和興起，在這裡發生著傳統農村的消亡和未來城市的成長， 發生著本地人口與移民的社會交往和利益衝突，也發生著人口結構和社會結構的重新構造。在城中村這個城鄉發生碰撞、斷裂和重新整合的地區，流動人口大量集聚構成城市發展和管理的突出挑戰。
廣州市中心城區的城中村數量比較少，改造時間比較長，目前大多處於改造後穩定階段。已批全面改造項目中10個已完工，分別是獵德村、林和村、潭村、楊箕村、琶洲村、黃埔村、西塱村、永泰村、蕭崗村、線坑村10條城中村改造，大多數處於市區之中。
不同區的城中村有不同的宿命。在中國的現代化發展進程中，城市化是大勢所趨。 其中，城中村改造更是當代中國城市化過程中面臨的重要問題。 然而，由於城中村改造涉及多方主體的利益關係，因而其也是一個問題頻發的地方。
城中村在廣州經濟迅速發展的過程中，城中村發揮著積極的作用。城中村作為外來打工的廉租屋，減輕了政府支出的負擔。城中村的改造涉及到成千上萬外來務工的就業、生活，安居樂業。要知道，廣州市的城中村流動人口與本地人口的佔比達到15：1，改造將會產生不可避免的階層流動。
一直以來，城市更新工作備受關注。於普通人眼中，“一片舊樓倒下去，一群富豪站起來”；於城市而言，其正成為盤活存量用地、破解城市發展空間不足難題、使城市重新煥發勃勃生機的有效手段。城中村的改造，是村落終結與城市化，這是廣州市城中村不可避免的歸宿。
1、文章來源： 知乎—溫志毅。歡迎關注：“城市更新改造”，探討城市更新、三舊改造、房地產知識資訊，加城市更新交流圈。
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