本報告導讀：龍頭房企12月銷售增速繼續回落，但銷售均價改善，土地投資略有好轉；地價、房價非對稱上漲未來將給房企帶來利潤率壓力。

摘要

龍頭房企銷售增速繼續回落，TOP5增速較低。1）龍頭房企單月銷售面積同比增長11.4%，較上月回落17.8個百分點，全年同比增速15.6%；單月銷售額增速回落至15.4%,較上月回落9.3個百分點,全年同比增速16.5%。單月銷售增速持續回落。2）本月TOP5、TOP6-10(除綠地)、TOP11-15房企銷售額增速9.0%、14.9%、9.1%，全年銷售額增速分別為10.9%、26.6%、27.9%。3）單房企看，世茂、綠地、綠城12月銷售增速居前，而全年看，世茂、中南、綠城增速領先。世茂、陽光城大幅超額完成年初目標。綠地是唯一一家銷售下滑房企。

銷售均價環比改善，2019年下半年降價走量效應顯著。龍頭房企本月銷售均價14111元/平，環比上漲9%。從量價對比看，下半年銷售面積增速和銷售價格同比增速負相關，價格下跌推動銷售放量。本月價格同比上漲但銷售面積增速顯著回落。從單個房企看，本月萬科、華潤銷售均價和銷售面積同時下滑，世茂、綠地、金地價增量漲。全年看，富力銷售均價降幅最大。

信用利差走闊，公開市場融資收縮。本月房地產行業信用利差上升23bp至109bp，其中，AAA房企信用利差上升16bp至83bp，AA+房企信用利差上升55bp至327bp，AA房企信用利差上升16bp至295bp。總體看，受寬鬆貨幣環境影響，行業信用利差被動走闊，但行業內信用分化持續加劇，AA+級信用利差大幅上升，市場關注尾部房企風險。本月3家房企通過境內信用債融資92.3億，仍遠低於2018年同期。

行業處於供給側改革階段。我們推薦第一類企業包括：萬科A、華夏幸福、大悅城、招商蛇口、龍湖集團、中國金茂、融創中國，受益中駿集團控股、華潤置地、新世界發展等，第二類企業我們推薦保利地產、金地集團，受益中國海外發展等。當前，基於我們認為可持續的基本面，推薦中南建設、藍光發展、榮盛發展、龍光地產、易居企業控股等。

風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

1. 銷售：龍頭企業銷售繼續回落，銷售均價回升

1.1. 龍頭房企銷售增速延續回落趨勢，頭部房企增速較低

本月龍頭房企單月銷售增速大幅回落，全年銷售面積增速15.6%，銷售額增速16.5%。12月監測的18家房企銷售面積4064萬平，同比增長11.4%，增速較上月回落17.8個百分點；銷售額5734億元，同比增長15.4%，較上月回落9.3個百分點。2019年全年，18家房企累計銷售面積4.33億平，同比增長15.6%；累計銷售金額5.88萬億，同比增長16.5%。

全年看，TOP11-15銷售增速高於TOP6-10高於TOP5，下半年各梯隊房企單月增速差距縮小。監測的龍頭房企中，僅綠地銷售增速下滑（全年銷售面積同比增速為-9.1%，銷售額累計增速為-3.3%），其餘房企均實現正增長。TOP5、TOP6-10(剔除綠地)、TOP11-15房企銷售面積全年增速為13.0%、23.7%、27.6%，銷售額全年增速10.9%、26.6%、27.9%。邊際看，本月TOP5、TOP6-10(剔除綠地)、TOP11-15房企銷售面積增速為8.6%、15.5%、5.3%，銷售額增速9.0%、14.9%、9.1%，TOP11-15房企增速下滑幅度最大。

從單月看，本月銷售面積增速排名前3的房企為綠城、世茂、恆大；銷售額增速排名前3的房企為世茂、綠地、綠城。世茂、綠地、綠城年末維持高銷售，恆大雖然增速較高，但主要受低基數影響，銷售量不高。華潤、萬科、陽光城本月銷售面積、銷售額均同比下滑，華潤下滑幅度超過20%。碧桂園年末降低推盤量，陽光城上月提前放量銷售，本月銷售面積均同比轉負。

全年看，招商蛇口、世茂、陽光城銷售面積增速排名前三，世茂、中南、綠城銷售額增速排名前三。3000億規模以上房企銷售額增速相對較低，中海、融創分別為25.2%、20.7%表現較好，萬科全年增速僅3.9%，綠地則出現負增長。2000-3000億規模房企中，世茂銷售額增速達到47.6%，遙遙領先。中南、旭輝、金地、陽光城、招商蛇口增速在30%水平，新城、龍湖在20%水平，華潤增速僅15.3%。綠城表現較好，增速達到33.8%，富力增速僅5.4%。

世茂大幅超額完成年度目標，富力、綠地、新城未完成目標。多數房企銷售略超年度目標，世茂、陽光城分別超過目標銷售額24%、17%。富力年初目標1600億，僅完成目標的86%，保利、綠地完成年初銷售目標的92%。

1.2. 本月銷售均價環比改善，下半年降價走量效應顯著

龍頭房企12月銷售均價環比大幅上漲，同比轉正。監測的18家龍頭房企12月銷售均價14111元/平，環比上漲9%，同比上漲3.6%。下半年新房銷售價格壓力較大，8月和10月銷售價格顯著回落。本月碧桂園、恆大等銷售均價較低房企銷售量下滑，結構性因素推高均價。剔除結構性因素，多數房企銷售均價企穩回升。

2019年下半年以來，房企銷售量和價背離，降價走量效應明顯。

本月多數房企銷售均價環比轉正，全年18家房企銷售均價漲跌各半。本月7家房企銷售均價環比下跌，其中，招商蛇口下跌21.2%、萬科下跌7.7%、新城下跌6.2%，跌幅居前。富力、綠地銷售均價大幅增長24.1%、23.6%。從全年銷售均價看，8家房企下跌，富力、新城、招商蛇口跌幅分別為14.5%、8.7%、8.6%。碧桂園、恆大、融創銷售均價均小幅下跌，萬科、保利小幅增長。中海、世茂銷售均價增幅較大，分別為11.2%、7.7%。

從單月量價關係看，世茂、綠地價量齊升，萬科、華潤價跌量縮。本月多數房企位於價格同比下跌、銷售面積同比上漲區間，其中綠城銷售價格同比下跌9%，銷售面積同比增長46%。世茂、綠地價增量漲，萬科、華潤是價跌量縮。全年看，富力、新城、招商蛇口降價走量明顯，中海、世茂、旭輝、金地均價和銷售面積增速均較高，僅綠地價增量縮。

2. 拿地：龍頭房企土地投資略有改善，國企優勢明顯

龍頭房企本月土地投資金額略低於2018年同期，土地投資強度較上月回升。18家監測的龍頭房企12月拿地金額1543億，同比下滑4.6%。較上月增速提升1.1個百分點；全年拿地金額1.64萬億，同比增長1.3%。12月單月土地投資強度（拿地金額/銷售金額）提升至27%，較上月上升9個百分點，仍低於2018年同期。2019年全年土地投資強度為28%，較2018年下降4個百分點。

本月房企拿地樓面價繼續上漲，2019年全年拿地樓面價較2018年上升14%。本月18家龍頭房企公開市場拿地平均樓面價達到5280元/平，較上月大幅提升10.3%，當月樓面價/銷售均價達到37.4%，與上月基本持平。2019年全年拿地平均樓面價為4746元/平，較2018年增長14%，樓面均價/銷售均價達到35%，比2018年提高4.1個百分點。地價上漲高於房價上漲，房企成本端壓力增加。

本月保利、融創、萬科拿地金額排名前三，全年華潤、招商蛇口、龍湖拿地強度較高。本月土地投資規模排名前三的為保利、融創、萬科，拿地金額分別為408億、192億、142億，保利年底加大了補貨力度。全年看，2019年拿地強度較高的房企為華潤、招商蛇口、龍湖、綠城，除龍湖外均為國企，2019年融資收緊受，國企拿地優勢較為明顯。

綠城、招商蛇口、萬科本月拿地價格較高。從單月拿地價格看，綠城、招商蛇口、萬科分別達到12211 元/平、11102 元/平、8667 元/平，分別為當月銷售均價的74%、 46%、63%，保利拿地成本也較高。全年看，中海、綠城拿地成本遠高於其他房企，分別達到12727 元/平、10064元/平。從相對成本看，中海、龍湖、保利土地成本佔銷售均價比例最高，分別61%、44%、42%。

3. 融資：信用利差走闊，龍頭房企融資規模收縮

本月房企信用利差明顯走闊，AA+級房企信用利差上升最快。本月房地產行業信用利差上升23bp至109bp， 其中，AAA房企信用利差上升16bp至83bp，AA+房企信用利差上升55bp至327bp，AA房企信用利差上升16bp至295bp。總體看，受寬鬆貨幣環境影響，行業信用利差被動走闊，但行業內信用分化持續加劇，AA+級信用利差大幅上升，市場關注尾部房企風險。

本月18家龍頭房企信用債發行量較上月下滑，同比仍較低。本月龍頭房企信用債（含企業債、公司債、中票、短融、定向工具、資產支持證券）發行量共73.3億，比上月減少19億，相比於2018年同期仍下降62.3%。2019年5月份後，龍頭房企信用債發行量顯著下滑。2019年全年龍頭房企信用債發行量比2018年同期降低37.1%。

12月境內發債龍頭房企3家，以ABS為主，融資規模73.3億。本月萬科、碧桂園通過ABS分別融資35.95億、32.33億。萬科1年期ABS融資利率在3.69%-3.96%，碧桂園1年起ABS融資利率在5.50%-5.90%。綠城通過公司債融資5億元，期限2年，利率為3.61%。

總體看，龍頭房企12月銷售增速繼續回落，但銷售均價改善，土地投資略有好轉，行業處於供給側改革階段。我們推薦第一類企業包括：萬科A、華夏幸福、大悅城、招商蛇口、龍湖集團、中國金茂、融創中國，受益中駿集團控股、華潤置地、新世界發展等，第二類企業我們推薦保利地產、金地集團，受益中國海外發展等。當前，基於我們認為可持續的基本面，推薦中南建設、藍光發展、榮盛發展、龍光地產、易居企業控股等。

閱讀更多 地產資管網 的文章

關鍵字: 保利地產 萬科集團 碧桂園