本报告导读：龙头房企12月销售增速继续回落，但销售均价改善，土地投资略有好转；地价、房价非对称上涨未来将给房企带来利润率压力。

摘要

龙头房企销售增速继续回落，TOP5增速较低。1）龙头房企单月销售面积同比增长11.4%，较上月回落17.8个百分点，全年同比增速15.6%；单月销售额增速回落至15.4%,较上月回落9.3个百分点,全年同比增速16.5%。单月销售增速持续回落。2）本月TOP5、TOP6-10(除绿地)、TOP11-15房企销售额增速9.0%、14.9%、9.1%，全年销售额增速分别为10.9%、26.6%、27.9%。3）单房企看，世茂、绿地、绿城12月销售增速居前，而全年看，世茂、中南、绿城增速领先。世茂、阳光城大幅超额完成年初目标。绿地是唯一一家销售下滑房企。

销售均价环比改善，2019年下半年降价走量效应显著。龙头房企本月销售均价14111元/平，环比上涨9%。从量价对比看，下半年销售面积增速和销售价格同比增速负相关，价格下跌推动销售放量。本月价格同比上涨但销售面积增速显著回落。从单个房企看，本月万科、华润销售均价和销售面积同时下滑，世茂、绿地、金地价增量涨。全年看，富力销售均价降幅最大。

信用利差走阔，公开市场融资收缩。本月房地产行业信用利差上升23bp至109bp，其中，AAA房企信用利差上升16bp至83bp，AA+房企信用利差上升55bp至327bp，AA房企信用利差上升16bp至295bp。总体看，受宽松货币环境影响，行业信用利差被动走阔，但行业内信用分化持续加剧，AA+级信用利差大幅上升，市场关注尾部房企风险。本月3家房企通过境内信用债融资92.3亿，仍远低于2018年同期。

行业处于供给侧改革阶段。我们推荐第一类企业包括：万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国，受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等，第二类企业我们推荐保利地产、金地集团，受益中国海外发展等。当前，基于我们认为可持续的基本面，推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。

1. 销售：龙头企业销售继续回落，销售均价回升

1.1. 龙头房企销售增速延续回落趋势，头部房企增速较低

本月龙头房企单月销售增速大幅回落，全年销售面积增速15.6%，销售额增速16.5%。12月监测的18家房企销售面积4064万平，同比增长11.4%，增速较上月回落17.8个百分点；销售额5734亿元，同比增长15.4%，较上月回落9.3个百分点。2019年全年，18家房企累计销售面积4.33亿平，同比增长15.6%；累计销售金额5.88万亿，同比增长16.5%。

全年看，TOP11-15销售增速高于TOP6-10高于TOP5，下半年各梯队房企单月增速差距缩小。监测的龙头房企中，仅绿地销售增速下滑（全年销售面积同比增速为-9.1%，销售额累计增速为-3.3%），其余房企均实现正增长。TOP5、TOP6-10(剔除绿地)、TOP11-15房企销售面积全年增速为13.0%、23.7%、27.6%，销售额全年增速10.9%、26.6%、27.9%。边际看，本月TOP5、TOP6-10(剔除绿地)、TOP11-15房企销售面积增速为8.6%、15.5%、5.3%，销售额增速9.0%、14.9%、9.1%，TOP11-15房企增速下滑幅度最大。

从单月看，本月销售面积增速排名前3的房企为绿城、世茂、恒大；销售额增速排名前3的房企为世茂、绿地、绿城。世茂、绿地、绿城年末维持高销售，恒大虽然增速较高，但主要受低基数影响，销售量不高。华润、万科、阳光城本月销售面积、销售额均同比下滑，华润下滑幅度超过20%。碧桂园年末降低推盘量，阳光城上月提前放量销售，本月销售面积均同比转负。

全年看，招商蛇口、世茂、阳光城销售面积增速排名前三，世茂、中南、绿城销售额增速排名前三。3000亿规模以上房企销售额增速相对较低，中海、融创分别为25.2%、20.7%表现较好，万科全年增速仅3.9%，绿地则出现负增长。2000-3000亿规模房企中，世茂销售额增速达到47.6%，遥遥领先。中南、旭辉、金地、阳光城、招商蛇口增速在30%水平，新城、龙湖在20%水平，华润增速仅15.3%。绿城表现较好，增速达到33.8%，富力增速仅5.4%。

世茂大幅超额完成年度目标，富力、绿地、新城未完成目标。多数房企销售略超年度目标，世茂、阳光城分别超过目标销售额24%、17%。富力年初目标1600亿，仅完成目标的86%，保利、绿地完成年初销售目标的92%。

1.2. 本月销售均价环比改善，下半年降价走量效应显著

龙头房企12月销售均价环比大幅上涨，同比转正。监测的18家龙头房企12月销售均价14111元/平，环比上涨9%，同比上涨3.6%。下半年新房销售价格压力较大，8月和10月销售价格显著回落。本月碧桂园、恒大等销售均价较低房企销售量下滑，结构性因素推高均价。剔除结构性因素，多数房企销售均价企稳回升。

2019年下半年以来，房企销售量和价背离，降价走量效应明显。

本月多数房企销售均价环比转正，全年18家房企销售均价涨跌各半。本月7家房企销售均价环比下跌，其中，招商蛇口下跌21.2%、万科下跌7.7%、新城下跌6.2%，跌幅居前。富力、绿地销售均价大幅增长24.1%、23.6%。从全年销售均价看，8家房企下跌，富力、新城、招商蛇口跌幅分别为14.5%、8.7%、8.6%。碧桂园、恒大、融创销售均价均小幅下跌，万科、保利小幅增长。中海、世茂销售均价增幅较大，分别为11.2%、7.7%。

从单月量价关系看，世茂、绿地价量齐升，万科、华润价跌量缩。本月多数房企位于价格同比下跌、销售面积同比上涨区间，其中绿城销售价格同比下跌9%，销售面积同比增长46%。世茂、绿地价增量涨，万科、华润是价跌量缩。全年看，富力、新城、招商蛇口降价走量明显，中海、世茂、旭辉、金地均价和销售面积增速均较高，仅绿地价增量缩。

2. 拿地：龙头房企土地投资略有改善，国企优势明显

龙头房企本月土地投资金额略低于2018年同期，土地投资强度较上月回升。18家监测的龙头房企12月拿地金额1543亿，同比下滑4.6%。较上月增速提升1.1个百分点；全年拿地金额1.64万亿，同比增长1.3%。12月单月土地投资强度（拿地金额/销售金额）提升至27%，较上月上升9个百分点，仍低于2018年同期。2019年全年土地投资强度为28%，较2018年下降4个百分点。

本月房企拿地楼面价继续上涨，2019年全年拿地楼面价较2018年上升14%。本月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价达到5280元/平，较上月大幅提升10.3%，当月楼面价/销售均价达到37.4%，与上月基本持平。2019年全年拿地平均楼面价为4746元/平，较2018年增长14%，楼面均价/销售均价达到35%，比2018年提高4.1个百分点。地价上涨高于房价上涨，房企成本端压力增加。

本月保利、融创、万科拿地金额排名前三，全年华润、招商蛇口、龙湖拿地强度较高。本月土地投资规模排名前三的为保利、融创、万科，拿地金额分别为408亿、192亿、142亿，保利年底加大了补货力度。全年看，2019年拿地强度较高的房企为华润、招商蛇口、龙湖、绿城，除龙湖外均为国企，2019年融资收紧受，国企拿地优势较为明显。

绿城、招商蛇口、万科本月拿地价格较高。从单月拿地价格看，绿城、招商蛇口、万科分别达到12211 元/平、11102 元/平、8667 元/平，分别为当月销售均价的74%、 46%、63%，保利拿地成本也较高。全年看，中海、绿城拿地成本远高于其他房企，分别达到12727 元/平、10064元/平。从相对成本看，中海、龙湖、保利土地成本占销售均价比例最高，分别61%、44%、42%。

3. 融资：信用利差走阔，龙头房企融资规模收缩

本月房企信用利差明显走阔，AA+级房企信用利差上升最快。本月房地产行业信用利差上升23bp至109bp， 其中，AAA房企信用利差上升16bp至83bp，AA+房企信用利差上升55bp至327bp，AA房企信用利差上升16bp至295bp。总体看，受宽松货币环境影响，行业信用利差被动走阔，但行业内信用分化持续加剧，AA+级信用利差大幅上升，市场关注尾部房企风险。

本月18家龙头房企信用债发行量较上月下滑，同比仍较低。本月龙头房企信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券）发行量共73.3亿，比上月减少19亿，相比于2018年同期仍下降62.3%。2019年5月份后，龙头房企信用债发行量显著下滑。2019年全年龙头房企信用债发行量比2018年同期降低37.1%。

12月境内发债龙头房企3家，以ABS为主，融资规模73.3亿。本月万科、碧桂园通过ABS分别融资35.95亿、32.33亿。万科1年期ABS融资利率在3.69%-3.96%，碧桂园1年起ABS融资利率在5.50%-5.90%。绿城通过公司债融资5亿元，期限2年，利率为3.61%。

总体看，龙头房企12月销售增速继续回落，但销售均价改善，土地投资略有好转，行业处于供给侧改革阶段。我们推荐第一类企业包括：万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国，受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等，第二类企业我们推荐保利地产、金地集团，受益中国海外发展等。当前，基于我们认为可持续的基本面，推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。

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