我看過100多套房，買過7套房，對房產投資也有一定的心得，今天和大家聊聊我是怎麼投資房地產。首先聲明，我不是炒房客，只是把投資房產作為一種理財手段，我也不建議你現在買房，只是和你分享一些房產投資的技巧。
我投資房產有幾個原則：
1、只有當房產的收益超過十年期國債的時候，我才考慮入手。這是我投資的原則，雖然可能會錯失一些好的機會，但是也讓我的投資立於不敗之地。（十年期國債收益基本等同於長期無風險收益，如果房產的租金收益可以超過長期無風險收益，即使房價不漲只拿房租也不錯。）
2、只投資一線或者強二線的城市，三、四線的房產投資價值不高，即使漲了也有可能賣不出去。
3、投資房還是以購買新房為主，房產商會在拍地前對這個地塊做全面的考察，如果沒有80%以上的把握是不會拿地的，開發商獲得消息的渠道永遠比你要多。
4、買50強開發商的房子，實力強的開發商對地塊前期的調研能力強，而小開發商有爛尾的風險。但不要買排名前十的，比如萬科、保利這種，品牌溢價太高。
5、只把房地產作為一項投資，不會把雞蛋都放在一個籃子裡，只要收益合適就考慮賣出。
6、地段一定要好，即使不是核心地段也必須交通方便，便於出售、出租。
7、不要買商住房，投資收益再高也不要買，除非你只是想拿租金。
我們投資一個房產項目，有沒有可能知道這個項目的成本呢？其實是可以做到的，房地產的成本主要包含土地成本、建安成本、融資成本和稅費。
比如你看完一個樓盤，可以上網搜到它的地址信息，然後登錄當地的土地拍賣網站，輸入地址查詢當時拍地的價格（有些地方的土拍網做的比較好，查詢方便，比如杭州，有些就很難查，具體看運氣），除了土地的價格，還能搜到土地的建築面積，土地價格/建築面積就是單位地價，有些網站還會很友好的直接把單位地價標出來。
建安成本的話，一線城市普通住宅一般在3000-3500元，二線在2500-3000元。財務成本計算比較複雜，不過一般不會超過整個銷售價格的15%。最後是稅務成本，主要是增值稅，按銷售單價的12%就可以算出來。
這樣把幾個數據加起來，你就基本算出這個項目的成本了。
那算出項目的成本有什麼用呢？你可能會說，現在不是還有很多開發商二期會比一期賣的便宜嗎？這裡我們就要了解下開發商的銷售套路了，一般開發商從拍地到可以銷售，需要1到2年的時間，正式開始銷售後，可能有兩種情況：一種是房地產整體行情不好，房子不好賣，另一種是房地產已經上漲或正在上漲，房價遠遠超過了地價。
碰到第一種情況，開發商一般會選擇在成本價附近低價甚至低於成本價出售一期，然後逐步釋放利好，聯手中介逐步推高房價，全部出售後整體獲得一定的利潤。
第二種情況開發商則會盡可能的多的，以高價賣出房子，在未來行情回落時按原價甚至降價出售。
那如果我們已經知道了開發商的成本價，當你發現房價遠高於成本價的時候，作為一項投資，這時候買入風險就比較高了。但如果你發現房子的售價低於成本價，這時候買入的話，就可以等房地產開發商慢慢推高房價，從而避免了房子買進後就被套牢。這有點像打新股，如果價格合適，新股上市總會有一波上漲，但如果上市是市盈率就定的很高，那就有可能像中石油一樣套在山頂上。
這樣操作的好處在於，這項投資本身我們的成本是低於開發商的，如果我們賺不到錢，那開發商更賺不到，開發商想要賺錢，那就必須要推高房價，而我們就可以乘機獲利。
就算碰到大環境不好，開發商也沒有降價銷售的動力。再退一步說，就算開發商後續降價銷售了，因為我們本身的投資收益已經超過長期無風險收益了，即使拿拿房租也是個不錯的選擇。
下面說下一個我實際操作的案例，我在2017年去寧波旅遊的途中，順便看了下週邊的樓盤，其中有一個樓盤，售價是9000元，折後大概在7000元左右，我回去後大概算了下它的成本，地價在3000元/平，建安成本算2500元/平，財務成本算1350元/平，稅費算840元/平，加起來成本價大概在7690元。
這套房最後總價是70萬元，租金大概能到2500元，投資收益比4.28%。算下來當時一期的價格基本是低於成本價的，且投資收益超過了當時十年期國債收益，在我瞭解了周邊會建地鐵，造商場以後，第二天就決定入手了。這套房產在最後一期推盤的時候，開發商已經把售價提高到了13500元，等交房的時候價格大概在15000元，我等拿到產證後立馬就掛牌了，最後在18000元左右出售。2年時間房價翻倍不止，而我首付只出了20多萬，按投資收益算超過400%。
當然，現在這樣的樓盤是越來越少了，我目前能看得上的樓盤，也大多由於限購的原因買不了，這裡也是提供大家一種購房的思路，如果將來有投資房產的機會可以參考一下。這篇文章只針對投資性房產，剛需的話還是哪裡方便買哪裡的好。
——————
閱讀更多 隨手記 的文章
