截止2020年3月2日，鄭州二手房掛牌量已創歷史記錄，達到16.8萬套，已比兩年前同期增長60%。

2019年，鄭州二手房成交量4.18萬套，目前掛牌量在無新增情況下夠賣4年。

2019年，鄭州各縣市區新房共成交24.28萬套，其中市內八區銷售7.69萬套。

也就是說，鄭州目前現有的16.8萬套掛牌二手房是過去一年新房成交量的兩倍多。

急於套現的房東們正迎來最嚴峻時刻，他們一邊要與市內八區新房競爭，同時也要與南龍湖、綠博、滎陽東等單價9000元的新房競爭。郊區新盤往往可以首付分期，低門檻上車對剛需年輕人更具吸引力。

本文調查了鄭州50個典型二手房社區，半年來僅2個實現房價微漲，10個房價持平，大跌的有38個，房價下跌的小區超過75%。

鄭州房東們面對天量掛牌數、二手房價持續下跌趨勢，到底咋整？

FANGDONG ｜ 房東俱樂會

金水核心區，二十年榮光今昔散去

金水區20年前是鄭州房價最貴區域，但隨著鄭東新區崛起，金水區榮光便開始散去。

降價原因：

1、產業支撐不足，樓宇經濟持續被CBD、金水東路、高鐵片區、龍子湖等更高端寫字樓分流。

2、引以為傲的教育、醫療、公園等片區配套被城市均衡發展不斷稀釋，雖不至於被取代，但核心影響力下降不可避免。

3、片區街道窄小，商業集中，交通擁堵常治常亂，便捷性被抵消。

4、單位家屬院密佈，商品房建標參差不齊，光鮮與破敗交錯，城市界面為高端人群不喜。

5、房屋老化，大高層為主，物業跟不上，高淨值人群失血，北龍湖客戶中30%來自金水區。

金水南區，老生意人如今已敗落

金水南區過去入住業主主要是東建材、傢俱城、家電市場、汽車市場等經銷商。隨著經濟轉型，市場外遷，電商發展，老生意人暮氣沉沉，大部分已敗落，房價缺乏支撐點。

降價原因：

1、老牌小區建業花園、英協花園發展至今已顯老舊，無法繼續留住高端人群。

2、鄭州知名城中村改造的燕莊和鳳凰臺，一北一南聚守兩端，曾經的高端住區被剛需及安置房包圍，引得老貴族搬離，剛改補位。

3、東建材、中博等批發商場敗落，經營者口袋乾癟。

4、教育資源匱乏。

中原老城，沒有新意的堅挺

中原老城要配套有配套，要情懷有情懷，要環境有環境，要生活有生活，除了沒有好房子，什麼都不缺。因此中原區二手房降價幅度並不大，究其原因，大致如下：

1、中原區在主城不拔尖，但內部生態鏈完整，企業、機關、學校、醫院、環境樣樣完備，一兩個月不去東區也無大礙。

2、西區人文氣息濃郁，外來人口相比其他區域少，老城魅力的歸屬感強，內生高端人群並無強烈的離開意願。

3、西區被大量廠礦家屬院及單位公房佔據，品質樓盤較少，純改善樓盤幾乎沒有，造就了優質剛需小區也能獲得剛改的溢價，且價值穩定。

二七老城，被收回的凝視

二七區從二七廣場往西南一路延伸，城市界面具有明顯的代際差，二七商圈與火車站互為桎梏，隴海路、淮河路一線鐵路局家屬院和市直機關家屬院悉數沒落，航海路企業、高校群搬離殆盡，南三環發展滯後，反映到二手房價上，在整體不高的前提下，呈現由北向南塌陷的脈絡。

降價原因：

1、城市界面長期無變化，數十年如一日，既不好也不差，中規中矩。

2、鄭大、測繪學院、河醫、航院、煤管等省內特色高校搬離，片區高端人群流失嚴重。

3、沒有樓宇經濟支撐，就業層次低。

4、城中村安置房數量龐大，高端社區稀缺。

管城核心區，差生佔了好位置

管城核心區因商城遺址拖累，市中心區域擁有鄭州最多的棚戶區，大型社區寥寥，有代表性的集聚區域大致為航海路未來路周邊。隨著城市發展更新，航海東路附近即是經開區出入主城的橋頭堡，又沾了東區發展的光，區域房價比中原區和二七區優勢還要明顯一些，即使降價也是微降。

不降價原因：

1、正因為距離東區近，一切都要看東區節奏，東邊稍有緩衝，管城核心區必先受影響。

2、區域內樓盤體量大、年代久、剛需盤佔比高，品質不高，升值乏力。

3、片區長期處於城鄉結合部，許多樓盤當初建設時連城中村都算不上，一步步發展到現在，已算不錯。

老東區CBD，被新貴拋棄

老CBD片區之前，鄭州是沒有所謂的豪宅區概念的，新的城市規劃理念造就片區的前期輝煌，十五年間從5000元/平到4萬/平，8倍增值的造富神話，成就了片區的豪宅標籤。但實際不管從街區規劃還是戶型設計上，此片區大多數小區並不能算豪宅，這也導致老CBD的輝煌離不開被取代的命運。

降價原因：

1、發展至今，價值躍升已到頂，北龍湖持續供地發展，留給老CBD的時間不多了。

2、規劃落後、車位配比嚴重不足、洋房區存在無電梯樓棟、外立面老化，價值無法匹配價格。

3、高端家庭因發展搬離，中產家庭因發展進入，圈層不再純粹，第一批業主大部分已更新。

4、站得越高，跌得越痛，接盤賴智商，接不接得住才憑實力。

5、天賦路、九如東路等路段亂停車，交通常年阻塞。

6、物業落後。

7、身份光環已被北龍湖奪走。

8、建標太低，硬傷太多。

9、8號線改道，繞開老東區CBD，釜底抽薪。

金水北區，錯綜複雜造就的無所適從

金水北區算得上全鄭州最複雜的區域，高可以高到普羅旺世別墅，低可以低到三不管的單位老破小，並可以一路之隔。有全鄭州最多的安置房，也集中了全鄭州最多的超大型小區。一直有人形容金水北算金水老城剛改外溢，但實際還是純剛需的姿勢。

降價原因：

1、房子太多太多了，安置房、超大型社區、大體量新盤扎堆，價格註定被稀釋。

2、配套差，區域內大盤林立，好處是自成體系，壞處是各自為營，無法形成配套的合理分佈。

3、剛需盤多，小戶型多，且密集排列，人口密度大，交通承載力弱，隱隱有天通苑的氣質。

4、雖然配套資源不斷完善，但水準普遍偏低，不具有輻射力。

惠濟北，靠2號線續命成功

惠濟北二手房價格整體波動不大，大部分樓盤長期橫盤，前兩年吃進一波漲勢後，這兩年也回吐差不多了，二手房價格將會長期保持橫盤。

不降價原因：

2、環境、改善產品、發展潛力（尤其是國家推進的黃河流域協調發展規劃），一樣不缺。加3分。

3、連霍高速割裂主城。扣1分。

4、2號線二期串起交通。加1分。

高新區，熱鬧過後與世無爭

高新區前兩年吃飽了剛需外溢的紅利，這兩年動作慢下來了，這一慢不要緊，很多人回過神發現，目前高新區純剛需的產品和長期不方便的交通狀況並不能很好的匹配價格，失望情緒有所抬頭。

降價原因：

1、遠離鄭州發展方向的位置，本就撐不住過高的價格，15000已經到頂。

2、去年一年高新新城新盤放量，未來還將繼續擴展，剛需要去西四環外了，四環內的性價比直線下降。

3、交通永遠是高新區的痛，這一項扣1000元/平的均價，不過分。

4、8號線、科學大道快速路的規劃又是利好，均價每平加回500元也合適。區域樓盤普降500元/平，合情合理。

南龍湖，兩耳不聞窗外事

南龍湖一直都是悶聲發大財的主兒，先是憑藉超低的地價做遠郊別墅，吸引一部分富人購置第二住所後，轉型教育。引來數十萬大學生後，拋棄改善，全面擁抱剛需，地價依然很低。城郊線開通後，轉型物流批發，華南城一出，牽起鄭新快速路一串發展。總之，每一步都與世無爭，每一步都掐著自己的節奏，降價也不跟風。

不降價原因：

1、價格守底，降無可降。

2、新鄭房本，超硬剛需產品，漲無可漲。

3、教育、醫療資源短缺，停電多，沒暖氣，沒實力再漲。

4、有地鐵，有快速路，有產業，不支持再降。

管南片區，三雄之外別無所求

管南被管城區寄予厚望，隨著小李莊火車站規劃一步步落地，區域內千畝大盤不斷湧現，未來發展不可限量。

不降價原因：

1、管南三雄並起，時間點一致，產品一致，價格一致，互為倚靠，沒有降價空間。

2、區域尚處發展初期，交付項目少，除此三家以外沒有二手房可買。

老經開，福塔照耀下的希望

經開區和管城核心區位置接近，同樣分享東區發展紅利，知名房企也在不遺餘力地進駐，整體發展趨勢良好，短期價格回吐並無大礙，未來濱河國際新城成氣候時，位於老東區和濱河之間這片熟化區域還會有進一步的上漲空間。

降價原因：

1、管南分流了部分“老管城”購買力。

2、經開區之前大牌房企不多，品質樓盤項目不多，本地小房企項目自然回落。

3、經開區這幾年頻出地王，多集中於此，區域內建業總部在建，前不久華潤岔河拿地，均在釋放利好，未來仍是品牌房價繼續增值，中小房企夯實片區之底。

高鐵片區，夯實價值後的矜持

高鐵片區也屬於借東風的區域，是鄭州發展進程中的一個階段，待東廣場片區建成，白沙片區產業佈局完成後，城市核心繼續東移無可避免，目前高鐵片區二手房價格穩中有增，但離片區天花板也越來越近，以後發展還要視東廣場進程而定。

目前未降價原因：

1、發展持續期，還能再衝一衝，但區域內產品混雜，僅靠建業天築等個別產品支撐，後勁不足。

2、高鐵再好也是交通樞紐，商務屬性濃，居住屬性差，能吸引暫時高級單身白領，吸引不了富豪家庭。

3、披著光鮮的外衣，生活配套卻並無亮點，教育、醫療、環境都不如北龍湖，金融島建成後，商務屬性也會進一步失勢。

鄭州新房供給和銷售持續增加，預計2030年新房市場才將調頭下行。

由此可見，鄭州二手房目前16.8萬套的掛牌量遠不是高點。

目前各中介已將業務重心轉移至新房市場，新房佣金高、工作量低，剛需上車門檻又低，導致銷售二手房積極性持續低迷。

二手房日益老化，物業跟不上，車位配比低，三環內產業流失，外地年輕人不願買二手房，二手房保值屬性難以維繫。

房東們及時調整價格變現，是為上上之策，否則手裡的二手房會一直變成“不動產”。

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