【本文看點】7月30日深圳市發佈樓市新政《關於進一步加強房地產調控 促進房地產市場平穩健康發展的通知》，嚴厲打擊炒房行為，同時提前一步杜絕炒房資金流入公寓市場。相信大家一定已經看過許多關於730新政如何影響樓市前景的分析，所以本文將另闢蹊徑，從稅務籌劃的角度來談一談730房產新政的影響。
我們來看一個案例：深圳某房地產開發公司A以4500萬的售價將一套成本1000萬的豪宅賣給某富商甲。
就此，A公司需要繳納增值稅及附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅，共計2252萬元。具體稅費測算如下表：
富商甲需要繳納契稅=4500×3%=135萬元。
由此可見，直接將房產賣給個人開發商將承擔鉅額稅負。
針對這種情況，在730房產新政出臺以前，為了降低成本，稅務上通常是如下安排的：
開發商先成立一家B公司，A將房產低價賣給B後，再由B將房產賣給個人。
假設A以2500萬的價格將豪宅賣給B，為此，A公司需要繳納增值稅及附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅；B公司需要繳納契稅、印花稅。
一年後，B公司將豪宅以4000萬元的價格再轉賣給富商甲。由於B公司將豪宅轉讓給富商甲屬於舊房轉讓，在計算土地增值稅時有兩種方式可以選擇。第一種方式是在能提供舊房及建築物評估價格的情況下，在計算土地增值稅時，可採用依照舊房評估價格（不含土地使用權評估價）、取得土地使用權所支付的地價款、按國家統一規定交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金，作為扣除項目金額。第二種情況是在不能取得評估價格，但能提供購房發票的情況下，可採用購房發票所載金額，從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%作為土地增值稅扣除項目。
我們按照第二種情況進行測算：
因此，開發商實際承擔的稅費合計為1976萬元，與籌劃前相比減少276萬元。甲富商需要繳納的稅費不變仍然為135萬元。
然而，730房產新政規定“暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房”，這就意味著上述稅務籌劃方式已不可行。
那麼是否可以通過以個人名義轉讓舊房達到降低稅負的目的？
假設A公司先以2500萬元低價將豪宅轉讓給關聯方乙，再由乙按4500萬
元價格轉讓給富商甲。
首先A公司將豪宅轉給乙時A公司需要繳納的稅費同上，乙和B公司相比因為是以個人名義購房不需要繳納印花稅，因此開發商在這一步實際承擔的稅費是846-1=845萬元。
顯著的稅負差異發生在乙將舊房轉給甲時：
此時乙只需要繳納增值稅及附加稅和個人所得稅，並且許多地方針對個人轉讓二手房所得可以採用核定徵收按1%-3%核定徵收個人所得稅或者針對個稅實施地方財政獎勵，因此個稅也較低。具體稅負測算如下表：
如此看來這種方法可謂是最優的節稅策略了。然而730房產新政中規定“居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產權利證書之日起 3 年內禁止轉讓。”規定是三年，但從合同算起到實際轉讓時間可能長達5年，根據財稅字〔1999〕278號“個人轉讓自用達5年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免徵收個人所得稅”。因此新政下核定徵收個稅已無意義。事實上，730新政的出臺將個人轉讓房產的實際時間延長至五年後，考慮到資金週轉對企業存亡發展起著至關重要的作用，上述由個人轉手銷售舊房的節稅方式已不可行。
從上述分析可以看出730房產新政對以往的稅籌方式已經造成巨大沖擊，那麼是否還有其他行之有效的稅籌妙招？歡迎大家來智慧源地產財稅做客，我司將為您量身定製合法合理的節稅方案。
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