最近出去看了看狮山的新盘，回来之后忍不住跟你们唠唠。这篇先说
狮山唯一一个有小户型的项目滨河四季云庭。先分享重磅信息：滨河四季云庭要开了，验资200万，年前就开！最小户型96m²，是狮山稀缺的小户型。
如果说苏州的新盘也有鄙视链的话，那么园区和狮山的新盘绝对在鄙视链的最顶端。核心区位、优质商业、顶级学区，让这两个片区的新房成为了人人都想要的香饽饽。
就在最近这段时间，狮山的新盘集中放量。万科上瑞阁905套开盘即售罄；中海上贤府717个人抢232套房；又一次验证了那句狮山的项目不愁卖。
而众所周知狮山的新盘以改善主城，主打大户型。唯一一个有小户型的滨河四季云庭究竟如何，能买得到么？
Part1四家合作 仁恒物业
滨河四季云庭，位于高新区滨河路东、横山路北、运河路西、徐思街南，属于狮山板块。
2019年4月24日下午，苏地2019-WG-7号地块被苏州高新地产集团有限公司、招商局地产（苏州）有限公司联合竞得，成交总价501661万元，成交楼面价26288.31元/㎡，溢价率31.44%。当时该地块的成交总价未超过市场指导价，则可期房销售。同时，该地块要求为全装修成品住宅。
值得注意的是，滨河四季云庭这个项目是苏高新、招商、仁恒、恒泰4家房企合作开发建设的项目，据案场仁恒的销售介绍：项目是由仁恒设计建造，后期物业也是仁恒。
[案场实拍]
据案场的销售透露，让仁恒来负责也是看中仁恒在苏州粉丝众多，仁恒的物业也给项目加分不少。
Part2最新动态
滨河四季云庭占地面积86741.10平方米，总建筑面积267644.65平方米，计容建筑面积190830.4平方米，容积率2.2，一共有1534户，机动车停车位1929辆（其中访客车位20辆）。
狮山众多新盘横向比较的话，滨河四季云庭这个项目体量不小，仅次于上瑞阁。
根据规划，滨河四季云庭一共规划了23栋16-26F住宅，其中，高层7栋、小高层16栋。 项目分为东西地块，在鑫苑路的东西两侧，其中西区有10栋住宅（4栋小高层、6栋高层），东区为13栋住宅（12栋小高层、1栋高层）。
年前首开西区的四栋楼，
位于16#、17#、19#、21#，其中，16#、17#为16F小高层，19#、21#为26F高层。
西区紧挨着3号线横山路站，5号线索山桥站也就在项目附近，妥妥的双地铁，交通很方便。
[滨河四季云庭营销中心]
Part3项目户型
目前滨河四季云庭一共公开了4种户型，分别是建筑面积96平3房2厅1卫、112平3房2厅2卫、128平3房2厅2卫、140平4房2厅2卫，首次开盘的也是这四种户型。
值得注意的是，96m²的3房2厅1卫小户型是狮山稀缺的小户型，未来狮山入市的新盘虽不少，但基本都是大户型，100平以内的小户型很稀缺，可以预见的是一定会很抢手，如果有意入驻狮山，要尽快去看。
▼ 96平3房2厅1卫 ▼
建筑面积约96平的3房2厅1卫，是常见的紧凑型小三房设计。户型方正，南北通透，3开间朝南，2个卧室以及客厅南向。阳台在客厅，朝南的卧室均有飘窗设计。整套户型基本没有什么浪费空间，利用率很高。
▼ 112平3房2厅2卫 ▼
建筑面积约112平的3房2厅2卫，同样也是方正的户型，南北通透，3开间朝南。主卧南北通透，是套房的设计，带有独立的衣帽间和卫生间。朝南的房间都有飘窗。
▼ 128平3房2厅2卫 ▼
建筑面积约128平的3房2厅2卫。同样是三开间朝南，阳台连接客厅，朝南的卧室均有飘窗设计。值得注意的是128平的客厅是大宽厅的设计，后期业主可以根据自己的需要看保留还是改成4房，灵活性高。
▼ 140平4房2厅2卫 ▼
建筑面积约140平的4房2厅2卫。做到了4开间朝南，客厅的阳台和次卧阳台相连，另外的3个卧室均有飘窗。主卧同样是套房设计，有独立卫生间。另外值得注意的是餐厅的北面也有飘窗，这个应该是赠送。
各个户型的布局上来看：
- 建筑面积约96平：位于19#中间户、21#中间户；
- 建筑面积约112平：位于19#东西边户、21#东西边户；
- 建筑面积约128平：位于17#（全部都是）；
- 建筑面积约140平：位于16#（全部都是）；
其中，19#、21#为2梯4户；17#为4梯4户（1梯1户）、16#为2梯2户（1梯1户）。
目前狮山已经入市和即将入市的新盘都以大户型为主，但其实有不少人想入驻狮山，但是因为总价太高而被拒之门外，滨河四季云庭小户型的入市刚好满足了这群人的需求，但小户型数量毕竟有限，预计又是开盘秒光的节奏。
Part4项目配套
关于商业配套这一块儿，感觉都不需要讲太多，狮山的配套被讲了太多遍，大部分人都门儿清了。
龙湖狮山天街、绿宝、易生活、金鹰、泉屋美罗、永利广场等商业配套已经非常成熟，同时也是狮山顶配的商业资源。
离项目不远处就是新主城星韵商业中心，目前正在招商当中。
交通这一块儿，之前有简单的提及。
滨河四季云庭是双地铁盘，3号线横山路站就在西区靠滨河路的入口出来，走几步就到。5号线索山桥西站也在项目不远处，2021年6月通车。跟前两项的优秀相比，滨河四季云庭的学区让人有点纠结。众所周知，新房在交付之前都是不明确划分学区的。
[滨河四季云庭周边学校]
滨河四季云庭周边一共有3所学校，苏州高新区实验小学（竹园路校区）是第一梯队，苏州高新区第一初级中学校是第二梯队，高新区成大实验小学是近两年新建的学校。纵观狮山的二手房，带优质学区资源的小区总是要比不带学区的小区贵的。
看一下周边的社区所上的学校：（滨河四季云庭具体学区规划以交房后划分为准）
- 与滨河四季云庭一路之隔（横山路）的为仁恒棠悦湾，其小学为苏州高新区成大实验小学；
- 在滨河四季云庭一路之隔（滨河路）的为滨河路481号（中建八局安装公司）、星韵花园、中梁香缇，其小学为苏州高新区实验小学（竹园路校区），初中为苏州高新区第一初级中学校
再次强调，滨河四季云庭的学区目前还没定，对学区有要求的购房者还是需要慎重考虑。
Part5价格猜想
说了这么多，终于要说到大家最关心，也是最敏感的价格了。
众所周知，苏州新房的价格红线是4万。
限价的大环境下，滨河四季云庭同样也不能例外。关于最终的售价是多少，案场的销售说的很官方，不会超过4万，具体是多少，还是要等预售证。
参考最近有动作的保利月映庭和中海上贤府。保利映月庭拿地价2.6万，精装交付、备案均价均价3.9万；中海上贤府拿地价2.7万，备案均价同样也是3.9万。
由此可以大胆的猜测，滨河四季云庭的备案均价极大可能也是3.9万-4万之间。
目前样板间已经公开，验资阶段，想要看样板间的话，需验资200万。
再看周边二手房，项目周边次新房仁恒棠悦湾二手房均价4.1W、锦悦湾雅园3.9W；房龄8年的星韵花园3.8-4.2W。
细细来看，滨河四季云庭接近4万的价格，存在一定的倒挂，但是倒挂的价差没那么大了。
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