一個好樓盤應該具備哪些優良屬性？
面對泥沙俱下、良莠不齊的眾多樓盤項目，購房者如何“淘”出真正的好樓盤？
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這期地產深度報道 ● 獵盤 聚焦 寶華·城市之星
項目綜合評分：★★★★★★★★✩✩
樓盤簡介
樓盤名：寶華·城市之星
開發商：寶華集團
均價：9.8萬元/平方米
戶型：107平方米2房，145平方米3房
板塊：普陀區 光新
綜合評分：8星
如今上海的樓市，由於受到限售、限價等調控政策影響，各大房企表現普遍較為低調，入市房源下降明顯，尤其是中環以內的中高端住宅項目，更是稀缺。也正因此，即使4月份豪宅扎堆入市，仍然供不應求。
今年1月份，位於奉賢區的寶華帝華園正式開售，以1152戶的超大體量為企業引來了不少關注。
4月份，另一個位於普陀內環旁的豪宅項目——寶華·城市之星以近10萬元的單價再次走進人們的視線。
其後，還有位於浦江鎮的另一個別墅項目——寶華源墅處於待開盤狀態。不同區位的樓盤接連而來，寶華集團著實吸引了不少購房者的眼球。
事實上，寶華集團在上海開發住宅項目由來已久，據不完全統計，自2011年以來，包括寶華盛世花園、寶華紫薇花園、寶華櫟庭等十多個項目落地上海，也為企業帶來了一定的知名度。
然而，寶華·城市之星的銷售情況似乎並不理想。在同為內環旁4月份集中入市的大寧金茂府、靜安府等單價10萬元左右的眾多豪宅項目，幾乎都已“日光”收尾，即便少數“不怎麼熱銷”的項目，經過一個多月來的持續發酵，也早已被“搶購”一空。
而像寶華·城市之星這樣，過了一個多月，還要拉大橫幅這種廣告方式以招徠客戶的項目，著實不多見。
為探尋真實原因，記者以購房者身份一探究竟。
真的是豪宅？
從4號線鎮坪路地鐵站下車之後，原本還準備打開導航，查找一下具體位置，可記者抬頭向北遠遠一看，隔著1公里的距離，直接就看到了位於一個高層住宅外立面上的一張巨大紅底橫幅，上面寫著“寶華·城市之星、99-146平兩房三房、熱銷中”等字樣。
這樣的廣告方式，讓人大感方便的同時，也讓記者疑惑：什麼時候豪宅銷售也開始用這麼“LOW”的廣告方式了？
一邊往前走，一邊觀察著周邊的街景和生活配套。
一公里路程的距離說長不長，說短不短，但讓記者疑惑的是，作為10萬元/平方米的豪宅項目，目光所及之處，都是比較老舊的小區或小商店，沒有發現任何高端商業或住宅項目，街景實在不敢恭維，難道這就是所謂的“大隱隱於市”？
由於項目靠近內環，交通和區位優勢表面看還是很明顯，但記者採訪了附近不少居民後發現，真實情況恐怕並非如此。
附近居民稱，一方面周邊長期以來在建項目較多，平時揚塵和噪聲汙染很大；另一方面，由於項目附近的石泉路、漢陰路等多條公路均為雙向單車道，且靠近高架出入口，所以道路擁堵早已成為常態。
綠色為暢通、黃色為緩行、紅色為擁堵
購房至少月入9萬元？
隨後，記者來到項目現場，從視覺上來講，不論從裝飾、綠化情況、還是小區的設計風格來講，都讓人實實在在地感受到了“豪宅的氣質”，與小區外景觀相比簡直是天壤之別。
當然，更加符合豪宅氣質的，還是價格方面。
銷售人員稱，現階段在售的主要是145平方米3房，總價大約1400多萬元，一般情況下即使是首套房，也需要至少六成以上首付方可購買，二套房則影響不大，還是七成首付。
即首套房需首付850萬以上，二套房首付需近千萬以上。
銷售人員解釋，理論上來講，35%首付當然是可以操作的，但就近期的銀行貸款政策來看，除了需要極高的信貸資質以外，還需要至少9萬元的月收入銀行流水證明方可。
記者算了一筆賬，假如個人信貸資質沒有問題，按照1400萬元總價、35%首付來看，首付金額為490萬元，需貸款910萬元，按照銀行基準利率貸款20年計算，月供大約需要6萬元。
這麼看來，月收入9萬元的要求也稱得上合理。
70%得房率
據銷售人員介紹，本次在售的主要戶型為100-107平方米的2房和145平方米的3房，均為精裝修交付，準現房，預計今年年底交付。
記者在案場觀察到，小區綠化和所有樓棟外立面均已完成，小區內部噪聲很大，甚至完全遮蓋了旁邊高架上行車的聲音，各個樓棟均在進行最後的裝修階段。
來到樣板間，在記者看來，裝修標準看上去還算不錯，戶型設計也均為南北通透，方正大氣。
但問題是，不論超過100平方米的2房，還是145平方米的3房，走在其中都絲毫不顯寬敞，甚至100平方米的2房戶型，只能做到1衛。相比其他樓盤90平方米的的3房2衛，或者100平方米的超大面寬的2房設計，記者著實感到疑惑。
隨後，記者在售樓處公示的《房屋分套建築面積計算成果表（預測）》中找到了原因。以101平方米為例，獨用面積僅71平方米，而公用面積高達30平方米，也就是說，該戶型得房率僅有70%。
下面請欣賞戶型圖及樣板間照片。（背景牆及衣帽間均為非交付標準）
107平方米
145平方米
樣板間實拍
地下車庫
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