為加快推進土地整備工作，保障城市基礎設施、公共服務設施和重大產業項目土地供應，解決土地歷史遺留問題，促進城市發展和社區轉型，深圳市規劃國土委於日前公佈了《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱《管理辦法》）。
《管理辦法》細化了利益共享用地核算規則，並增加了留用土地指標在項目範圍外安排的路徑；同時，優化了留用土地規劃建築面積核算規則，明確了地價測算規則。
值得關注的是，《管理辦法》要求，在留用土地的共享建築面積中安排 60%的建築面積用於保障性住房、人才公寓或創新型產業用房，由政府或政府指定機構回購。
深圳商報 | 來源
江南鸞 | 記者
01
細化利益共享用地核算規則
據悉，《管理辦法》適用範圍以原農村集體經濟組織實際掌控用地為主， 包括合法用地和未完善徵轉地手續土地。此外，為了加快推進拓展空間保障發展“十大專項行動”，納入違法建築空間管控專項行動的未完善徵（轉）地手續未建設空地也可按照本辦法執行。
《管理辦法》對地塊各項重要核算標準進行了細化。土地整備資金方面，《管理辦法》明確了未完善徵（轉）地補償手續土地按照所在區域工業基準地價的50%核算。
《管理辦法》將整村統籌和片區統籌項目統一為利益統籌項目，並結合試點項目的實踐經驗以及新形勢下土地整備的工作要求，對核算規則進行了完善：
一是項目範圍內已批的合法用地是指原農村集體經濟組織繼受單位已落地確權的合法用地，此類用地按照等土地面積在項目範圍內安排。
二是項目範圍外調入的合法指標，包括非農建設用地指標和徵地返還用地指標，以及其他土地整備留用土地指標，此類用地按照相關規定核准確認後，可在項目範圍內安排落實。
三是本項目核定的利益共享用地是指項目範圍內已批的合法用地外的未完善徵（轉）補償手續規劃建設用地，扣除項目範圍外調入非農建設用地指標和徵地返還用地指標後的剩餘土地，根據現狀容積率分段核算留用土地規模。
市規劃國土委方面指出，該做法不僅有助於推進未徵轉建成區土地整備工作，加快原農村土地歷史遺留問題處理，同時也將加快消除存量違法建築。
02
適度提高利益共享用地比例
《管理辦法》明確，留用土地應優先在本項目範圍內安排，按照利益共享用地、項目範圍內已批合法用地、項目範圍外調入合法指標的順序落實。
為落實市委六屆七次全會“各區整備至少一片較大面積的產業空間”的要求，加快工業區塊線內用地整備，對於工業區塊線內留用工業用地的，利益共享用地上浮50%面積。
適度提高利益共享用地比例有助於提高社區留用產業意願，加快釋放工業區塊線內低效工業用地，拓展我市產業空間。在利益統籌項目範圍內安排的留用土地規模原則上不得超過項目規劃建設用地面積的55%。
03
明確留用土地建築面積及地價規則
留用土地規劃建築面積由基礎建築面積、配套建築面積和共享建築面積三部分構成。《管理辦法》明確，留用土地在項目範圍內安排的，基礎建築面積以《深標》密度分區為基礎核算確定，體現規劃管理的基本要求。基礎建築面積歸屬於原農村集體經濟組織繼受單位，用於社區發展和搬遷安置。留用土地配套建築面積應當按照相關標準、法定圖則及相關規劃的要求配建公共設施。公共設施的類別在規劃研究中確定。
值得關注的是，共享建築面積是指規劃允許條件下，可在基礎建築面積的基礎上增加的建築面積。《管理辦法》要求，在留用土地的共享建築面積中安排60%的建築面積用於保障性住房、人才公寓或創新型產業用房，由政府或政府指定機構回購。其餘40%的建築面積通過利益共享歸屬於繼受單位。共享建築面積原則上不超過基礎建築面積的30%。留用土地規劃建築面積的確定應滿足周邊公共服務設施和城市基礎設施承載力的要求。
針對地價，《管理辦法》以“簡化規則，便於實操”為原則要求：
一是將試點政策中整村統籌地價規則和片區統籌地價規則進行整合，不再分類核算。
二是在地價計收標準上參照了《深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和徵地返還用地土地使用權交易若干規定》（深府［2011］198號）的規定，對於基礎建築面積的部分統一按照現行公告基準地價的10%計收地價。
三是加強與留用土地規劃建築面積核算規則的銜接，留用土地地價根據容積率構成的不同採用分段方式計收地價。 留用土地規劃為居住用地、商業服務業用地的，基礎建築面積部分按照公告基準地價的10%計收地價，共享建築面積中歸屬於繼受單位的部分按照公告基準地價的100%計收地價。
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