招商證券發佈投資研究報告，評級: 強烈推薦。
保利地產(600048)
19 年全年盈利高增超預期。 公司是家典型高質量週轉房企，具備持續穩定的內生性現金流創造能力，且 a. 未售貨值優質週轉也在提速， b. 作為央企地產龍頭融資優勢相對顯著， c. 物業於 19 年 12 月成功赴港上市；目前市值較 NAV 折價約20%， 20 年 PE 僅 5.9 倍。維持“強烈推薦-A”投資評級，上調 20-21 年 EPS預測至 2.65 元、 3.07 元（前次 2.47 元、 2.93 元），給予目標價 21.2 元/股（對應 2020 年 PE=8X） 。
全年盈利高增超預期。 根據業績快報， 公司 2019 年全年營收/營業利潤/歸母淨利分別為 2355 億/503 億/266 億，同比分別增長 21%/41%/41%。具體來看，結算收入增長相對平穩， 符合預期； 結算毛利率預計較 18 年出現了較明顯提升（19 年前三季度毛利率較 18 全年提高 3.2PCT 至 35.9%） ， 從而推升營業利潤增速至 41%，歸母淨利增速持平於 41%左右。另外， 19 年銷售額 4618 億元，同比+14%，考慮到銷售權益比（克而瑞口徑）較 18 年略有下降的影響， 19 年並表銷售回款或僅個位數增長， 依此推算出19 年底預收款約 3500 億元，對 19 年全年收入覆蓋倍數達 1.5 倍， 保障 2020年收入維持穩健增長，但毛利率或有所回落，對應盈利增速或低於收入增速。
銷售平穩增長， 拿地力度適當收斂且成本仍可控。 公司 2019 年全口徑銷售面積/金額分別為 3123 萬平/4618 億元，同比分別增長 13%/ 14%， 銷售平穩增長但略低於年初預期； 19 全年新增全口徑計容建面 2680 萬平米，對應拿地總價 1555 億元， 全口徑“ 拿地額/銷售額” 較 18 年全年下降 11 PCT 至 34%，即使考慮拿地權益比提升 7PCT 至 70%的影響後，對應權益“ 拿地額/銷售額”也是有一定下滑， 反應公司在連續幾年積極拿地擴張後適當收斂； 19 年新增項目樓面均價 0.58 萬元/平米（18 年全年為 0.62 萬元/平米），“地價/售價”錄得 39%， 略低於 18 年水平， 成本仍可控，也即拿地力度順勢收斂且成本仍可控。整體而言，公司未售貨量充裕且聚焦一二線和熱點三四線，截至 12月末公司全口徑未售計容約 0.8 億平米，對應未售貨值近 1.2 萬億量級，按最近 12 個月滾動銷售測算可供銷售約 2.6 年。
維持“強烈推薦-A”投資評級。 公司是家典型高質量週轉房企，具備持續穩定的內生性現金流創造能力，且 a. 未售貨值優質週轉也在提速， b.作為央企地產龍頭融資優勢相對顯著， c. 物業於 19 年 12 月成功赴港上市；目前市值較 NAV 折價約 20%， 20 年 PE 僅 5.9 倍。 維持“強烈推薦-A”投資評級， 上調 20-21 年EPS 預測至 2.65 元、 3.07 元（前次 2.47 元、 2.93 元），給予目標價 21.2 元/股（對應 2020 年 PE=8X）。
風險提示： 銷售增長不及預期，結算不及預期，毛利率下降超預期。
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