03.07 疫情帶來的思考，什麼時候買房較好？

小丸子88

政府明確“房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”所以說從目前的情況來看，在未來幾年時間裡，房價走勢基本上不會出現較大的波動。一、二線城市會持續有上漲，三、四線城市會維持在相對平穩的趨勢。

對有住房需求的人說，我認為有錢就買，該出手時就出手。

無私黨

疫情帶來的思考，什麼時候買房較好？這次疫情，有人感到還是有個自己的窩比較好！為什麼這麼說呢？因為，沒有房子租房子的話，回來還要徵得業主的同意等問題。即便從外地回來，還要在家隔離14天，居委還來仔細詢問這詢問那，感覺很麻煩。那麼我重點說說什麼時候買房子比較好的這一話題。我從事房地產銷售16年了，一直都是在房地產銷售一線來賣房子的。我看到了房子的價格一路漲上來，從過去我們上海虹口這個地方每平米7000元漲到每平米30000元到現在每平米60000元。雖然，國家在調控樓市，只住不炒，但是房子還是價格高，因為房子是國民經濟的支柱產業，它關聯很多相關行業，比如：建築，建材，金融等行業。特別是一線大城市，人口的流入量大，不少年輕人從學校畢業後就來一線城市工作，這是為什麼呢？因為一線城市就業機會多，發展空間大。其實說什麼時候買房子最好呢？我覺得：任何時間都是可以的。因為國家的只住不炒的樓市政策，房價還是平穩的。如果一定要說：啥時買房最好呢？我以一個從業多年的持證房產經紀人來說：每年的2月份左右或者夏天7-8月份，因為這時候因過年的原因或者天氣炎熱的原因看房人數少了，而業主又有急需出售房屋變現的，這時候買房入手比較好。其實，在疫情期間，因為不能看房，不少開發商很著急，資金回籠不了，所以也會降價出售房子，這個時間買房時間點是不錯的。現在都是網上看新房，又因為新房基本上是期房，只要知道具體新房的地理位置，然後可以在網上瀏覽新房，現在有的新房折扣很高，有75折的，想買房子的可以買，真的能撿漏。

房產經紀培訓師孫若水

炎炎妞妞

關於疫情之後房市的走向，一百個人有一百個版本。

我給的版本是，疫情之後將迎來2020年第一波機會，同時也是今年最大的一波機會，也是今年最佳的機會。

從房企的角度來看，房企最難的日子已經結束。

房企最難的時候，不是疫情結束後的回血過程，而是疫情之中面臨資金壓力和銷售壓力，復工又遙遙無期時的無望。

接下來房市迴歸正軌，市場信心恢復，利空出盡，售樓部還將擠滿購房者。

最難的谷底都挺過來了，難不成還指望市場上行的時候開發商搞降價潮嗎？

疫情之後，地方要想保全年GDP、房企要衝全年銷售目標，就得憋足勁兒補回第一季度的差值，這根弦恐怕要一直繃到年底。

從房價來看，2020年不會再有降價潮了。

各種優惠、各種特價房、各種降價的局面，難道不是從去年下半年就已經開始了嗎？即使沒有疫情，這個春節假期也成了近期房市的谷底。

再度降價，購房者“買漲不買跌”持幣觀望，房企銷量更低。

這與疫情之後房企訴求相違背。房企需要在逐漸走熱的市場中搶客戶、回籠資金，多賣房才是主流，降價只能是搬起石頭砸自己的腳，越降價越難賣。多數房企將會穩房價，同時大搞花式營銷吸眼球。

其實也可以從另一個角度考慮，越是降價多的房企，資金壓力越大，越是降價多的房子，品質往往更難以保證。

從政策層面來看，利好不斷出現，機會已是明牌。

18日，中國人民銀行宣佈下調一年期中期借貸便利MLF利率10個基點，從3.25%下調至3.15%。

10個基點的幅度不大，但信號意義已經非常明顯了。20日LPR利率同步下降，房貸利率小幅鬆動。房住不炒要堅持，窗口期也要給。

地方上紛紛出臺的救市政策則更加直白一些，從救房市到救房企，最後再到救購房者，衡陽甚至直接推出購房契稅補貼，駐馬店首付比例降低。

只要基本面向好，預期向好，大舉救市的時候往往就是機會出現的時候。

俯瞰城市

現在很多買房的人都在等房價跳水，有些三四線的城市房價即使沒有疫情，也會下降。但是有些城市疫情過後房價是暫時的會有下調，但是不會有跳水似的價格出現。比如說北海，因為無可替代的地理位置的優勢 ，讓北海房價相對比她的鄰居欽州和防城港要高。再一個現在拿地都是幾百萬一畝，建築材料及人工成本要比十年前高出很多。別說房價不會跌，哪怕真的暴跌，在暴跌的基礎上往往已經暴漲好幾輪了。舉個例子，2016年廣東佛山魁奇路地鐵站的地鐵房只要7000起步價，2018年有些地方已經漲價到了3.5萬了，2年時間漲幅500%。就算現在暴跌50%，那也還是1.8萬，是兩年前的2.5倍！換而言之，漲幅是250%。

在2005年的時候政策開始調整，

到2008年的金融危機，

到2010年國家出臺限購，

到2012年房價大幅度增長

到2014年出臺不動產登記

到2015年不動產登記正式實施

到如今二胎開放，個稅抵房貸

您真的等到價格暴跌了嗎？

想想房價調控的這十年，從09年到19年房價漲了十年，

買房真的要趁早，不要等到全款變首付、首付變車庫的時候再買，那時候你哭都找不著調。

麗波北海

在2月17日官方傳遞出強烈的降息信號之後，2月20日，央行終於降息發糖了。

再加上，1月全國20城首套房貸利率環比下調，17城二套房貸利率下調。

於是，各路中介開始在朋友圈裡鼓吹，降息了，房貸利率下調了，房價馬上就要漲了！

哪有這麼容易？如果房價漲跌的邏輯這麼簡單的話，那我們買房也不必糾結和痛苦了。

要知道，這次央行公佈的2月份LPR利率顯示，1年期LPR下調10個基點，但與房貸緊密相關的5年期LPR只下調5個基點。

兩者幅度不一致，央行的意圖已經非常明顯了。

而另一邊，全國各地“救市”聲四起。

截至今天，包括無錫、西安、上海、浙江、蘇州在內的超過20城，相繼出臺了支持房地產的相關政策，似乎都在紛紛託市。

至此，中央和地方正式進入博弈期。

前期維持的某種平衡會因為這次疫情被慢慢打破，新形勢下，樓市拐點已經到來，接下來的時間很寶貴，我們能把握住哪些短暫的機會？

同時，在全國售樓部關閉、樓盤活動暫定、工地停工的壓力背景下，是考驗房企營銷手段的時候了。

我們看到了恆大75折賣房，融創無理由退房，正商3千定房……隨之而來的一定是越來越多房企的花式促銷手段。

高林傑

作為房地產行業從業者我來回答一下這個問題。

第一:未來三個月受疫情影響，不管是新房還是二手房成交量慘淡。

第二:土拍被取消，一季度銷售較差，開發商拿地積極性下降，三四線城市面臨調整週期，同時本期望春節期間回鄉置業增多現在看來也落空了，如果考慮三四線城市一定要謹慎。

第三:中小房地產企業現金流吃緊，不能銷售也不能開工建設，但是要還的利息不少，沒有回款沒錢還利息，壓力山大，後續政府會出臺相應的措施來緩解房地產企業壓力，也是購房的黃金時期，像最近恆大在線上做的75折營銷活動，六天成交7萬套，可以說用降價換來了成交量。而對於買房者來說無理由退房，首付款延期到五月份繳納可以說優惠是空前的，如果不是因為此次疫情影響，恆大從來沒有過這麼大的優惠，也是剛需買房最好的時候。

第四:對於今年需要買房的也需要重點關注產品，受疫情影響，更多的人關注樓房的容積率，層高和空氣流通性。遠郊環境優美，空氣質量好的低密度住宅備受青睞。

第五:疫情之後很多優秀的物業也走到我們眼前，買物業服務就是買了一份保障。

綜上所述，政策面好配套成熟的一二線城市剛需盤會成為疫情過後不錯的選擇，遠郊規劃好產品好的改善型樓盤也會成為改善型需求客戶不錯的選擇。

小司聊鄭州房產

我先跟大家聊聊如果說本次疫情對樓市有影響，會體現在哪些方面？

首先是短期回落，按正常規律來看，樓市存在週期性，如果你所在的城市正處於回落階段比如我所在的煙臺，那本次疫情很大可能會加速樓市回落！並且泡沫越大，回落速度越快！回落時間取決於疫情時間，但也只是短期，不會影響樓市中長期的發展！

第二，2019年年底，很多城市的價格已經很低了，原本預測2020年初始的樓市小陽春基本已經報銷了！

第三個影響是大家對於整個地產信心的恢復是有一個時間過程的。但不會影響剛需或者孩子等著上學的學區為主的群體，不能因為這次疫情他們就不去買房了對吧。

不過，當疫情過去，各家房地產公司為了搶第一波現金流很大可能會出臺一些優惠降價政策，並且國家也會出臺一些刺激政策！這對於有需求的購房者也算是一個機會吧。所以，這個時間買房才是最佳的購房時機！

煙臺房大拿

買房其實是非常私人的事情，不管什麼時候，買不買都得自己拿主意，要從自身的需求出發作出判斷，付諸行動並承擔結果。

最近這段時間，有幾個現象與個人買房息息相關：1、由於嚴格管控，部分地區持有房產才允許出入。2、優秀物業對小區安全的維護更加突出。3、江浙滬“包郵區”在處理突發事件上的能力和經濟底蘊充分展現。4、“宅家”時期，能點到肯德基外賣，有充足的貨物能夠送達的小區，優越感幸福感更足。5、“抖音”上“在家旅行”的視頻大火，有庭院、有露臺、有特色的“豪宅”生活令人嚮往。6、公司停工，工資發不出，房貸車貸的壓力讓人喘不過氣。

這些現象在一定程度對應了不同的房產價值思考。

一、居住安身是房產的根本價值。在一個地方持有房產，是對生活的重要保障，能在必要時期解決很多不必要的麻煩。所以，努力奮鬥，存點錢，買套房，是很有必要的，無論大小。

二、要順應經濟發展的大趨勢。去經濟實力強、商業氛圍濃、資源集中流入、基礎設施建設完善、施政高效的中心城市買房。

三、對房產的各項功能，要有優先級排序。最重要的，永遠是滿足生活所需，要讓生活便利且有質量。所以優先考慮地段、配套，然後出行要方便，路上不能太耗時，接著是負責任的物業，再是戶型，最後才是景觀。

四、疊墅、排屋、合院的空間優勢和接天接地的特性，是許多常規大平層無法彌補的，“豪宅”要有“豪”的道理。有能力的改善和置換群體，值得考慮。

五、不要超出能力買房、不要超出能力投資，風險不知道什麼時候會來。能力範圍內揹著適量月供可以成為動力，但月供太高有可能會成為壓死駱駝的最後一根稻草，務實工作，財務審慎，對家庭負責，才能在意外來臨時，留有抗擊打能力。

02

再說行業層面的

許多機構包括我們自己年前做的年終分析預判可能要作出調整。今年春節以來，各地暫停樓盤售樓處活動，使得房企線下銷售停滯，一季度返鄉置業成了“白板”和“小陽春”推遲，銷售指標完成難度不斷提升。

即便房企想盡辦法，紛紛開啟線上銷售模式，置業顧問轉型“網紅主播”，多家房企甚至推出“無理由退房”，但種種措施試水的性質更明顯，銷售成果難以短期內達成。那接下來樓市會怎樣？

一、不能否認樓市會短期內受到衝擊，但同時也要看到經濟長期向好的趨勢。這次震盪或將是行業又一次洗牌，負債高資金壓力大的房企有倒閉的，有需要修復創傷的，而資金實力較強的能迅速重整旗鼓佔據更多的市場份額。

二、這段時間過後，恢復經濟的一系列政策效應將逐步顯現，並有一段時間的延續，房地產行業作為中國經濟的重要組成部分，多少能夠得到恢復的助力。

三、購房者對房產價值的重新認識，或許能助推一波市場行情。在這次的事件中，有無數人認識到了房產的重要性。租戶進不了小區，進退兩難，有房和無房成了截然不同的局面，等疫情過去，會有多少人要考慮，是不是應該買套房了？

四、房企需提升對線上資源的重視，提升線上營銷能力，供應商應加強線上服務能力。由於房產的特殊性，線上暫時還不能帶來非常可觀的成交轉化，但不失為溝通客戶、展示產品、宣傳發聲的可用渠道，可以維繫老客戶，儲蓄新客戶，積蓄力量，降低線下暫停帶來的負面影響，應儘可能主動推廣，而非被動待客。

五、疫情結束之後，各樓盤之間的銷售之爭才是真正打響。2020年新盤多的局面並沒有改變，只是競爭稍稍延後，同時，由於今年的銷售時間被壓縮，但去化週期可能被拉長，營銷壓力增大，競爭可能會更加激烈。因此，房企對渠道的依賴，仍將持續一段時間。

最後，引用“連嶽”的一段話：安心擁有你的房子，或者，認真開始實行你的購房計劃。有自己一間房子，再小，都更能保障自己的安全與權利。繁榮時，可升值，災難時，可避難。

祝大家身體健康。

漣水樓市資訊

一場肺炎對樓市的影響，到底會到什麼程度？

我們都會拿2003年的非典做對比分析。

2002年12月病毒開始在廣東爆發。

2003年2月，中國政府將該病情況通知世界衛生組織。

2003年春節，春運人口流動導致疫情擴散。

2003年4月，國務院警告地方官員，瞞報疫情將面臨嚴厲處分，並全面啟動隔離措施。

2003年5月，北京非典新增病例數下降。

2003年6月，衛生部宣佈北京市防治非典指揮部撤銷。

2003年7月，全球非典患者人數、疑似病例人數均不再增長，非典基本結束。

根據國家統計局公佈的數據：2003年2月，全國商品住宅銷售面積為0。隨後的3-4月，商品住宅銷售面積同比增速為28.0%和22.2%。在非典得到有效控制的5-6月，同比增速上升到分別為42.2%、33.9%。然而，在第三季度卻出現下滑，全國整體房價先跌後升。

同年，國家統計局數據顯示，2003年中國全社會住宅投資達到10792.30億元，歷史上首次突破萬億大關。商品房銷售面積33717.63萬平方米，較2002年26808.29萬平方米增長25.77%。商品房銷售額7955.66億元，相比2002年的6032.34億元，漲幅高達31.85%。

國家統計局數據梳理

為什麼會出現這樣的增長？除了因疫情被抑制的買房需求爆發之外，至少還有這麼兩個重要因素：

1. 經濟體量和城鎮化上升期
2. 政策利好

1. 2002年，國家GDP為12.17萬億元，是中國的經濟高速發展期。同時，當時還正處於人口紅利的爆發期和中國城鎮化的高速發展期，城鎮人均住宅建築面積僅為23.7平方米。整個宏觀經濟面決定樓市一定是向上的。
2. 在非典得到控制的2003年5月，央行就發佈公告，提出要“保持貨幣信貸總量的適度增長，防止貨幣信貸出現大幅波動”。當年8月31日，國務院下發《關於促進房地產市場持續發展》文件（“18號文”），首次明確房地產的國民經濟支柱地位。

2020年，無論是經濟體量、城鎮化進程還是房地產規模，都跟2003年有著天壤之別，更何況2016年中央經濟工作會議正式提出“房子是用來住的，不是用來炒的”；2019年7月30日中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。所以不能簡單拿2003年的非典結論去預判2020年肺炎之後房地產的走勢。

不過，我們可以觀察以下幾個現象去思考房價是否會跌。

你看到的因，可能是別人的果

一、供應端要儘快回籠資金

現象1：2019年全年共有330家房企破產；2020年，40天卻有95家房企破產。

中指研究院數據顯示，2019年共有330家房企破產。

人民法院公告網顯示，2020年截至到2月9日為止，40天時間全國竟有95家房企破產。

肺炎之下，幾乎所有房地產開發商的售樓處都關了，有可能一個季度的涼涼業績，對於靠著銀行貸款轉動的開發商來說，其財務成本代價著實高昂。

對於大開發商來說，融資成本相對較低，賬上的錢還富裕能抗一抗。而對於中小開發商來說，面臨的資金壓力是巨大的，很有可能選擇以價換量的保命方式。

二、購買方負債高及預期收入下降

現象2：清華、北大聯合調研995家中小企業，從調查結果可以看到，受疫情影響，29.58% 的企業2020年營業收入下降幅度超過50%；同時，85.01%的企業維持不了3個月生存。為了自救，22.43%的企業計劃減員降薪。

在如此艱難的大環境下，大部分人的收入增長預期都會遭受一重擊。而且，2018年我國居民經濟整體槓桿率達到53.2%，巨大的債務負擔一定程度上削弱了對住房的購買力。

三、購買心理減弱

中國人買房重要的一點，關注房價，買漲不買跌。在大家都不出手的情況下，市場就不能通過交易反映出價格，從而會延遲購房。

其次這次肺炎後，很多人會把更多的錢放在保險、健康醫療領域，短時間內會削弱部分買房人的購房意願和動力。

中國樓市是具有代表性的政策市場，政府絕對不會看著房價有可能會下探不管不顧的。

做，就是不想事情往不做的方向發展

一、政策利好刺激

2月1日，央行發文鼓勵銀行適當下調貸款利率，靈活調整住房按揭；2月3日-4日，央行放水1.7萬億……持續各地都會相繼出臺一些刺激政策，現在看更多地流向了股市，不過水多了，都會漲的，況且房地產上下游行業涉及眾多。

二、地方政府財政收入彌補

這次肺炎給市場經濟帶來的副作用很大，間接也減少了地方政府財政收入。企業沒有營業，自然稅收這塊就斷了。原本可以通過土地出讓獲得巨大收益也擱淺了，尤其是對土地收益有重度依賴的城市，疫情階段的資金空白，只能通過短期刺激樓市或土地溢價來彌補。

三、上下游企業成本增加

目前肺炎發展已導致農名工、工人復工延遲，銀行營業開門也晚了，上游生產建築材料的企業訂單必然萎縮，物流在此期間更是減少了不少的運送量，銀行貸款也放少了，這些有極大可能導致人工成本、建築材料成本的上漲。

羊毛出在羊身上，對於開發商來說，這一系列的成本缺口疊加在房價上，是在所難免的。

基於上述一二三一二三，疫情之後的大致走勢是極低成交——短暫下跌——復甦回穩。但不排除個別一二線城市由極低成交直接到價格微漲，畢竟城市的人口淨流入的基礎在那，加上被疫情耽擱的真實購房需求爆發。2020，可以預見肺炎會加速推動“因城施政”的落地。

那麼，如何尋找自己所在城市的買房機會呢？以青島為例，可以從這四個方面著手：

1、現在就與銷售顧問聯繫，尋求最大優惠

從交易層面看，售樓處關閉，購房者無法出門看房，交易幾乎完全被阻斷。這段時間有些城市的市場卻在暗流湧動，例如山東日照，業主通過網絡渠道下調二手房報價的現象有很多，這是投資客急於套現求生的具體表現。

不少開發商們也坐不住了，紛紛拿出無憂退房/轉名、低首付、首付半年分期、一房一議等措施，去填補有可能延續一個季度的虧損。一邊，我們的購房需求延遲；另一邊，賣方又急於回籠資金。如此失衡的天平，導致買房話語權就有可能提升,議價空間就更大。

所以現在不妨去聯繫一下銷售顧問，以你的心理價位去探探底，看是否有找領導申請的空間。別等到疫情過後，那時候可能你看好的一套房是2個人在問詢，你的議價能力就相對削弱。

2、找準2019年城市拿地熱門區，等待價格戰

青島2019年新拿地的建築面積超過2019年的新房銷售面積，這些地塊大部分集中在西海岸膠南、膠州、即墨、城陽等區域，都將有可能在下半年入市，加上因肺炎積壓的房源，勢必會引來一波價格戰，對於剛需買房者來說是一大利好。

在青島市區土地稀缺的情況下，而相應的這些有著更多地塊的區域政府因肺炎的資金壓力，會促發今年更多的土地轉讓，間接導致供應量提升。

3、以城市定點醫院為中心，優選5公里以內

買房的第一準則看地段，有的人以教育為第一順位，有的人以地鐵為第一順位，有的人以商超為第一順位，這些因每個人的買房最大需求都會有差異。

而肺炎過後，很多人可能會把醫療當做必選條件，翻看青島的救治定點醫院，好的醫療資源主要集中在市南、市北、李滄、西海岸等地區，所以對於改善性的購房者來說，可以以定點醫院為中心，挑選5公里範圍以內的樓盤。

4、同等地段，低容積率為第一順位

阻隔病毒的傳播，最有效的方式就是隔離不聚集。在能看到的各個城市的宣傳口號中，少不了“減少聚集”的字眼，說白了就是不要到人多的地方去。

別墅容積率1，洋房容積率1.5，高層容積率2.5，超高層容積率4，容積率數值越高，代表小區能否容納的人越多，經過這麼一波生命的教訓，對於不差錢的買房人來說，同等地段，會優先選擇低容積率的樓盤。

巴菲特說過，在別人恐慌的時候，我貪婪！在別人貪婪的時候，我恐慌！字面上理解是別人不買，我們買；別人買時；我們不買。更深層次的理解應該就是在做決策的時候，不要被恐慌和貪婪困住。這個準則，放在買房上也是同樣適用的。

我們工作就是怕沒收入

關鍵字: 傳染病 房地產 四線