刚性需求（Inelastic Demand）这一词，百度百科的解释：在商品供求关系中受价格影响较小的需求。也就是说，不管多少钱都得买。
这个词，现在已和各种地产宣传文案捆绑在一起。可以说，几乎提地产，就必须有“刚需”，否则这篇文章就不合格，久而久之，“刚需”成了房地产促销与涨价的潜台词——都“刚需”了，能卖得不好吗？
但背后的真相却被掩盖了。
我记得上大学时，我的教授讲述经济学供求关系的时候说：在之前，整个学界根本没有人认可这个词汇，“刚需”是现代社会杜撰出来的词汇，或者说这个词是地产商制造出来的，这几年用的多了，才被一部分学术界收录。
因为“刚需”如果用经济学理论解释，他的范围太窄了，所以压根不能算一个经济学的名词。人的必需品事物，水，空气和阳光，这些东西不论价格如何人必须购买，属于刚需。除了这些，其他任何事物都不能算刚需。
举个例子，衣服每个人都要穿，但是严格意义上衣服都不算刚需品。就说古代的人，必须有吃的喝的呼吸和晒太阳，但是没有衣服依然能生存。而现在社会衣服价格高的销量就会少，物美价廉的衣服就比较受欢迎。
这说明，刚需这个词连必需品衣服都不适用，何况房子。
教授说，地产行业把刚需用在宣传上，无疑是对经济学最大的侮辱。
对于住房的需求来说，其实就是大众为了财产保值增值的一种投资手段，很大一部分资产是用来增值保值，不是居住，那么他受到价格的影响，房价涨炒房的多，交易活跃，房价跌交易不活跃，所以房子严格意义上和刚性需求没有任何关系。
对于开发商而言，“刚性需求”可以用在不同场合。说白了，开发商们推崇刚性需求，一方面是要为其房价上涨制造理由，另一方面就是要借助强大的话语权用来忽悠普通购房者。
但是，开发商们所说的刚性需求，也就是在市场经济环境中，刚性需求就是涨不涨都需要购买。
那么，现实中，有几个人能做到房价涨跌都要买而且一直买？
这涉及到另一个词——需求。需求是指消费者在一定价格条件下对商品的需要量。
通俗讲，一个人买的起并且需要才算需求。试问中国现在地产的价格，就说一二线城市，不用6个钱包，一家三口有几个这样的家庭不用贷款负担的起一套房，而且需要一直买房的，恐怕找不出来几个。
所以大多数人连需求都算不上，何谈刚性需求，充其量算需要，想买但是买不起。
如果想买这都算需求，那么多数人都想要人民币，这个需求更强烈，以这个逻辑看，很明显这是不符合实际的。
地产商和媒体勾结起来，把这两个词混淆起来讲给大家，然后多数人一看房价持续上涨，就变成了没有思考力的伪刚需，最后受益者除了地产商、银行和炒房者，普通人拿不到任何好处。
再以北京住宅说，北京购买市场被认为具有“刚性需求”，这一直被开发商奉为金科玉律。
房价频繁上涨，当购买者出现追涨购买的背离现象时，开发商们会高调宣称，这是北京住宅市场的刚性需求所致。
2007年金融危机，北京房价在开发商们认为的刚性需求下频繁上调，结果房价上涨幅度和速度超过了购买者的承受力，交易量急速下降，所谓的刚性需求也就成了伪需求，开发商们所强调的那些刚性购买人群，因房价上涨太快，虽然需求依旧，但已经刚性不再。
由此来看，北京住宅市场的需求确实存在，但是否是刚性则需要另当别论。北京是中国的首都，每年都会有大量流动人口进入北京，这些人在一定程度上也是潜在的住房需求者，但这些需求是否是刚性的，则很难定论。
举个例子，当一套房子的购买成本为50万元时，如果购房者手中有30万元，具有完全购买及持续支付能力，这个时候，购房者的需求是客观存在的，同样也是刚性的。但当房子上涨到100万元，购房者无力承担时，虽然他的居住需求依然存在，但却“刚性”不足了。
事实上，2007年北京楼市住宅项目销售集体萎缩，就是对开发商们“刚需”的最大反驳，开发商们奉为金科玉律的刚性需求，在销售停滞的客观事实面前不攻自破，因为刚性需求是有条件的，当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就成了伪需求。
同理“317新政”出台两年来，北京新房成交约50843套，比新政出台前两年的（2015年3月18日至2017年3月17日）92281套，下降约45%；二手房成交不足28万套，而新政出台前两年累计交易约48万套。
再从房价表现上看，2019年2月份北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月份的高点仍下跌11.3%；此外，与“317新政”前业主频繁上调报价不同的是，“317新政”实施两周年后，业主报价趋于理性，成交周期开始变长。
这两个例子说明，房地产刚需群体并不存在，因为受政策，房价等影响太多了，完全不符合刚需的定义。
总结起来，房价一直上涨和刚需其实没有实质关系。
那么，没有刚需，为什么房子还一直涨呢？这个涉及的面就大了，和货币政策有关、和地方财政有关、和炒作有关、和附加在房子上的各种医疗教育福利等等有关，我们之后可以再来讨论这一点。
但我们应该清楚的是，“刚需”只是地产商忽悠人的手段，再听到地产商讲这个词的时候，要多些警惕。
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