律程

隨著《物權法》、《物業管理條例》中對業主賦予的更多的自治權利，也隨著小區內的事務、矛盾、糾紛等越來越多，業主的維權意識逐漸提升。因此，對於業主委員會這一業主權利的“代言人”就提出了迫切的需求。

相信很多人對“業主大會”和“業主委員會”這兩個概念還處在傻傻分不清楚的階段，要弄懂業主大會和業主委員會具體代表什麼之前，應當先對二者進行一個區分，這是很重要的前提。

一、業主大會和業主委員會的關係

1、什麼是業主大會？

業主大會是指一定物業管理區域內的全體業主組成的共同體，業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，履行相應的義務。

2、什麼是業主委員會？

業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織，是由業主大會從全體業主中選舉產生的，經政府批准成立的代表全體業主合法權益的社會團體。

3、二者的關係

業主大會選舉產生業主委員會，業主委員會具體執行業主大會作出的決定。可以理解成，業主委員會是業主權利的代言人。

二、業主大會和業主委員會存在的意義

1、法律上的意義

成立業主大會、業主委員會對於踐行法律具有重要意義。

2、對於社會的意義

業主，可以理解成“物業所有權人當家作主”，業主委員會就是小區業主參與公共事務管理的主體，特別是公共收益，很多沒有業主委員會的小區，公共收益都被前期物業、開發商侵吞了，維修資金也被套取了。同時，因為沒有業主大會和業主委員會，業主就沒有辦法有利的實施對小區物業管理公司的監督和互動的權利，物業公司沒人監督，就不會公佈小區的公共收益，更不會將公共收益交給業主。

所以，業主大會除了監督物業公司，也是代表業主和政府、物業公司進行溝通的重要一環。

3、對於街道、社區居委會的意義

業主大會、業主委員會可以減輕街道、社區居委會的工作負擔，也可以在一定程度上避免業主和社區時間的矛盾。

因此，業主大會和業主委員會對於業主、小區、社區、街道來說，都是十分重要的，它們代表著業主自治權利的行使，也代表著我國社區治理有序的一個前提。

盛廷徵地拆遷律師

業主大會、業主委員會是代表建築區劃內或者說物業管理區域裡全體業主的法定組織，業主大會是意思表示機構、決策機構；業主委員會則是業主大會的行動機構、執行機構；二者互補組成小區民事行為能力組織。

業主大會是有建築區劃內或者說物業管理區域內的全體業主組成，業主委員會則是經過業主大會會議選舉產生的。

業主大會一經設立，便永續伴隨著小區的物理存在而存在，除非物業管理區域發生變更要進行註銷。

業主委員會則會存在著各種事實上的狀態，比如有一定的屆別和任期，有相對固定的組成人員和穩定的職責分工，也有可能出現異常：解散、員額不足、難以為繼等等。

業主大會能夠決定建築區劃內或者說物業管理區域裡涉及到的重大問題，比如物權法和物業管理條例規定：

　《物權法》第七十六條 下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則； （二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； （五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建築物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

　《物業管理條例》第十一條　下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則；

　　(二)制定和修改管理規約；

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　(四)選聘和解聘物業服務企業；

　　(五)籌集和使用專項維修資金；

　　(六)改建、重建建築物及其附屬設施；

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

所謂的共同決定日常常見的形式就是經由業主大會會議投票進行決定。

業主委員會則執行業主大會的決定或者按照業主大會的授權開展工作，法規規定的職責主要有：

《物業管理條例》第十五條　業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　(三)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　(四)監督管理規約的實施；

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

從法律的規定性上來看，業主委員會更多的承擔著組織者、召集人、代理人、協調者、監督者、執行人等等這樣一些事務性的任務。而實際的情況往往因為小區戶數眾多、業主共同決定和業主大會會議組織難加上小區事務緊急有迫切，往往會把業主委員會置於決策和執行這樣一個全職全能的境遇，並因此引發眾多的問題，需要注意和儘量的避免。好在，隨著互聯網工具的開發和運用，解決效率與公平的路徑、技術和工具越來越多，業主委員會存在著現實要求和法律規定的巨大矛盾的狀態會很快有解脫的可能。

另外業主大會、業主委員會是一種文化形式、一種文明境界，屬於精神進階，藉以建立小區內在的秩序和規則。

比業主委員會更應當受到關注的是業主大會，由全體業主組成的業主大會應當得到重視和滿足。業主大會作為小區的意思表示機關不應當被忽視，業主委員會作為小區的行動執行機關不應當被過分的強調和神化。

山東李廣友

為了規範業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，住房和城鄉建設部於2009年12月1日製定了《業主大會和業主委員會指導規則》。

第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：

（一） 具有完全民事行為能力；

（二） 遵守國家有關法律、法規；

（三） 遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；

（四） 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五） 具有一定的組織能力；

（六） 具備必要的工作時間。

第三十五條 業主委員會履行以下職責：

（一） 執行業主大會的決定和決議；

（二） 召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三） 與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四） 及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五） 監督管理規約的實施；

（六） 督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七） 組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八） 調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九） 業主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會應當向業主公佈下列情況和資料：

（一） 管理規約、業主大會議事規則；

（二） 業主大會和業主委員會的決定；

（三） 物業服務合同；

（四） 專項維修資金的籌集、使用情況；

（五） 物業共有部分的使用和收益情況；

（六） 佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車車位的處分情況；

（七） 業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八） 其他應當向業主公開的情況和資料。

第四十一條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一） 業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二） 業主大會、業主委員會的決定；

（三） 業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四） 業主委員會選舉及備案資料；

（五） 專項維修資金籌集及使用賬目；

（六） 業主及業主代表的名冊；

（七） 業主的意見和建議。

以上內容節選自住房城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》。

業主大會：是指在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下、由同物業管理區域內所有業主組成，對關係到整體業主利益的事情進行決議；並通過選舉建立業主委員會。

業主委員會：簡稱業委會。是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間組織。

業主委員會，是指由業主選舉產生，是業主行使共同管理權的一種特殊形式。

一般情況下，業主委員會有兩種產生方式：

1、由業主或業主大會會議選舉產生，依照《物權法》、《物業管理條例》，以及各地的相關辦法依照程序產生；

2、對於較大小區，業主先按照樓選舉各自樓委會，然後每個樓委會推選代表，集中而成業委會；這樣方式形成的業委會，主要負責樓間共有的管理；而樓委會，負責樓內共有的管理。

業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

慕容老成

小區內業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

同一個小區（物業管理區）內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會，並可以經批准獲得“業主委員會公章”。

與經業主大會同意聘任的物業服務企業簽訂小區物業管理服務合同/協議的，由業主委員會出面履行簽訂小區物業管理服務合同程序，加蓋“業主委員會公章”。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

但是，如果業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主大會、業主委員會作出決定的效力

《物權法》第七十八條規定：

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

但，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

業主大會或者業主共同決定事項

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

其中：

決定上述第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積（小區已交付商品房建築面積之和）三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。

決定以上其他“選聘和解聘物業服務企業”等事項的，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

業主委員會職責

業主委員會代表小區業主，負責處理有關小區居住的各日常事務，維護業主權益。

吳疆

業主委員會成員.是該小區全體業主選撥出能代表業主辦實事.維護業主權譽切身利益所值得信任的成員。.通過業主大會選舉產生後.通過相關部門審核批示後備案.擁有業主委員會印章。至今為止.還有相當一部分業主對自身業主委員會概念模糊不清。在這裡我想？業主委員會其責職除了維護業主利譽之外.更重要的是積極配合協助物業共同管理好小區各方面的工作，同時也對個別業主拒交物業費協助物業對業主監督和幫助。總之，業主委員會既是全體業主的代表監督與協助物業工作.又是業主自身管理工作提出倡議的先行者？。

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業主大會及業主委員會的區別、職責及選舉辦法：

業主大會是由全體業主組成的，決定物業重大管理事務的業主自治管理組織。

當業主人數較多時，可以按比例推選業主代表，組成業主代表大會。

業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織，是由業主大會從全體中選舉產生，經政府批准成立的代表全體業主合法權益的社會團體。

泰東唐琦東

根據 住房城鄉建設部 《業主大會和業主委員會指導規則》 建房[2009]274號 文件明確

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

眾蟻社區

對業委會的希望越大，失望就越大？

雄鷹168888

業主大會是業主自治組織，由一個物業管理區域內的全體業主組成。是建築區劃內建築及其附屬設施的管理機構，也就是小區的物也管理機構（物業公司是服務機構）。對小區物業管理重大事項作出決定（物權法七項業主共同決定權）。

業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。依照國家法律、法規和業主大會的授權開展活動。履行國務院《物業管理條例》第十五條業主委員會職責，如:代表業主與業主大會選聘的物業服務公司簽訂物業服務合同等。

關鍵字: 房產 權利 業主