前言導讀
公租房作為面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房，不僅數量有限，申請條件也限制嚴格。北京市公租房數量分佈如何？誰能申請？租金幾何？有何優惠？您該怎麼住？哪些情形會導致房屋被收回？未來政策趨勢？首佳顧問結合近期出臺政策內容詳細說說。
一、政策導向
1、中央定調
12月12日，中央經濟會議提出：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。
“大力發展租賃住房”意味著我國多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度正在逐步做細做實。公租房作為低收入人群的保障性住房，需求量大、覆蓋面較低的問題將會隨著住房福利保障體系的逐步完善得到解決，今後會有越來越多的低收入群體可以申請到公租房。
2、規劃落實
12月11日，北京14個分區規劃全文發佈，均提及要完善住房保障體系，具體來看：
海淀區：健全“多主體供給、多渠道保障、租購併舉”的住房制度，適當提高以公租房為主的保障性住房和以共有產權房為主的政策性住房的比例；
豐臺、石景山區：建立包括商品住房、共有產權住房、棚改安置房、租賃住房等多種類型的住房供應體系；
昌平區：未來五年新供應住房中，產權類約佔70%，租賃類約佔30%；
懷柔區：建立多元化的保障房體系，建設共有產權房、公租房、人才公租房、回遷安置房等保障房，實現以需定產、職住平衡，提升基本居住需求保障水平；
延慶區：分層次滿足本區外來人口、自然增長人群和改善型人群住房需求，結合產業人群需求，合理配置商品住房、共有產權房、公租房、人才公寓等住房類型；
亦莊新城：規劃單身藍領公寓、單身白領公寓、人才公租房、公共租賃房、定向銷售商品房、共有產權房、專業園區配套租賃住房和普通商品住房等八種類型的住房。
此外，海淀、房山、順義、懷柔均提出鼓勵利用集體建設用地建設租賃住房。從規劃落實層面，各區高度重視住房保障體系建設，根據區域產業人群、消費人群狀況，搭建差別化、階梯化、多元化的住房供應體系。展望未來，在這樣的規劃背景下，北京的租房市場未來將有著更多的前景與亮點。
二、多少房源？
北京市是經國土資源部批准首批開展利用集體產業用地建設公租房試點城市。2011年，北京市先後在朝陽區平房鄉，海淀區唐家嶺、溫泉鎮、西北旺，昌平區北七家鎮5個集體產業用地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套，該批房源在2018年基本完成了配租。
2017年，為貫徹落實中央關於“房子是用來住的、不是用來炒的”重要定位以及北京市新總規關於建立租購併舉住房體系、建設國際一流的和諧宜居之都的重要舉措，
北京市計劃於2017年-2021年的五年內供應1000公頃集體土地，平均每年供地任務量約200公頃用於建設租賃住房，並鼓勵統一躉租為公租房，至2022年前後，北京市公租房將達到50餘萬套。因此，未來集體產業用地將是公共租賃住房建設的主要供地類型。三、分佈在哪？
北京市公租房按照“租購併舉、以租為主；產城融合、職住平衡”原則，房源分佈多毗鄰產業園、交通樞紐和新城，具有較明顯的區位優勢，有利於促進區域職住平衡，緩解高峰期交通壓力。
四、誰能申請？
公租房按照申請人群可分為本市戶籍人口和非本市戶籍人口兩類；此外，為解決引進人才和園區就業人員住房困難，可由產業園區申請集體宿舍形式的公租房供應，面向用工單位或園區就業人員出租。申請條件如下：
五、租金幾何？
定價機制：公共租賃住房租金考慮項目建設、運營和管理成本，按照略低於同地段、同類型住房的市場租金水平確定，並實行動態調整，出租方可結合市場情況按規定程序調整租金。
租金水平：首佳顧問對房山、延慶、朝陽、順義、大興、豐臺、海淀、西城、東城、石景山、通州、密雲、平谷、門頭溝15個區共82個公租房項目2019年配租價格進行了調查，租金在13.5-60元/建築平方米·月之間，即以每套建築面積上限60平方米計算，月租金在810-3600元之間。其中，租金最低的城關櫧榆樹公租房項目位於西南六環外，位置較為偏遠，同區位50平左右住宅市場租金價格在18-24元/建築平方米·月區間居多，櫧榆樹公租房租金水平比周邊的租金水平低了約25%-45%；租金最高的熙悅尚郡家園公租房項目位於東四環至東五環之間，同區位50平左右住宅市場租金價格在90-110元/建築平方米·月區間居多，項目的租金水平也低了約25%-45%。
可見，北京市公租房資金價格明顯低於同地段、同類型住房的市場租金水平，受房屋地段位置影響，租金差距還是很大的，同時租金低廉的優勢也十分明顯。表1 2019年北京市公租房租金情況調查
租金補貼：承租人符合北京市公共租賃住房租金補貼申請條件的，可按北京市相關規定申請公共租賃住房房屋租金補貼，取得公共租賃住房租金補貼資格並足額繳納租金後領取補貼，
補貼建築面積上限為60平方米，補貼對象及比例見下表。表2 北京市公租房租金補貼標準
六、注意什麼？
11月19日，北京市住房城鄉建設委與人民銀行徵信管理部門簽訂
《關於金融信用信息基礎數據庫採集公租房違規信息的合作備忘錄》，首次將公租房違規家庭信息納入到金融體系徵信平臺。11月22日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市市場監督管理局聯合發佈了《北京市公共租賃住房租賃合同》示範文本，進一步細化了承租雙方的權利義務、合同解除、違約責任等條款，對承租人違規使用公租房的情形進行了說明。租期內，承租人有權要求出租方或出租方委託機構及時到場，維修由出租方承擔維修義務的房屋及其附屬物品、傢俱家電（如甲方提供的）、設備設施。同時，承租人（乙方）若出現以下情形，出租方（甲方）有權單方解除合同並收回房屋。
- 乙方累計3個月以上拖欠租金或累計3次逾期繳納租金的；
- 乙方逾期支付除租金外的其他費用超過3個月的；
- 乙方逾期超過3個月仍未補足押金或收到繳納違約金通知超過 3個月仍未繳納違約金的；
- 擅自改變房屋居住用途或規劃設計用途的；
- 乙方擅自裝修房屋、安裝防盜門、窗戶防護網、改變房屋結構和內部設施或添置對房屋結構有影響的設備設施，拆改、損壞情節嚴重或拒絕恢復原狀的；
- 將租賃房屋轉讓、分租、轉租、轉借他人等，擅自調換所承租的公共租賃住房或佔用其他公共租賃住房的；
- 利用房屋從事經營活動的（包括但不限於開設服裝店、飯館、小賣部、髮廊、按摩店、教育機構、民宿酒店等）；
- 利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的；
- 違法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性等危險物品的；
- 私自拆改電路設備或私搭電線或超過設計電量用電的；
- 乙方及共同承租人連續3個月以上（含3個月）在承租住房內居住不滿30天的（每月進行兩次約定入戶走訪，3個月累計四次以上入戶約見失敗的，視為居住不滿30天）；
- 家庭成員在本市獲得其他形式保障性住房或購買、受贈、繼承、租賃其他住房，不再符合公共租賃住房申請條件的；
- 三次故意拖延或拒絕接受甲方或住房保障部門的入戶核查、租戶信息登記、日常監督管理的；
- 在甲方或甲方委託機構或物業公司進行日常管理工作時，乙方實施或威脅實施暴力行為抗拒的；
- 被住房保障管理部門取消公共租賃住房資格、責令退出公共租賃住房，或乙方自願申請放棄公共租賃住房資格的；
- 乙方收到甲方或住房保障管理部門的調查要求，無正當理由拒不接受或拒不配合調查的，視為存在違約事項，甲方有權解除合同並收回房屋。
- 其他法定或約定的合同解除情形。
公租房屬於社會公共資源，是政府福利的表現形式，能否公平合理的分配將直接關係到公租房政策實施的效果。因此，北京市對於公租房違規行為的監管與懲罰力度再升級。除上述行為出租方有權單方解除合同並收回房屋以外，對存在轉租轉借、空置、擅自裝修等違規使用的公租房家庭，其處罰信息納入人民銀行徵信系統。如存在失信行為，將對公租房承租人及其家庭共同申請人貸款買房、買車，申請信用卡等產生影響和限制。因此，對得來不易的公租房，您還要守法居住，不要越過解除合同的紅線方能幸福安居。
公租房與普通出租房屋相比，除了租金低，有機會享受補貼之外，您可以住的安穩，三年五載不用搬家，不用擔心房東漲價、半路趕人、中介侵吞押金等問題。
隨著“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的住房供給體系不斷完善，集體經營性建設用地入市增加居住用地供給，現階段公租房供小於求、配租週期長等問題將得到改善，住房困難家庭會從“愁房住”變為“有房住”，因此，符合條件人群，公租房這波福利不要錯過。
附錄：2019年公租房租金情況調查表
數據統計：首佳顧問
（注：本文由首佳顧問原創發表，作者：城市更新事業部華北區拆評顧問部 陳潔瓊， 如需轉載請聯繫首佳顧問，轉載文章需在文章前寫明作者、公司及轉載來源，違者必究。）
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