最近，很多購房者都在諮詢同一個問題，即2020年到底是不是買房的好時機。其實，關於是不是買房好時機，主要還是看接下來的房價是漲還是跌。對於這個問題，就目前來看，業內人士仍舊是婆說婆有理，公說公有理。
比如，經濟學者李迅雷說，穩地價、穩房價、穩預期這三者合力的方向應該是向上的，即防止房價和地價大落而非大起。他認為，房地產經歷了時間長達20餘年的大牛市，累積了巨大的社會財富，如果出現大跌，很可能引發較大的風險。
再比如，萬通地產創始人、御風集團董事長馮侖曾表示，現在房子已經蓋得差不多了，以後大家應該擔心的不是買不起，而是賣不掉，不是房價上漲，而是房價下跌。此言論一出，也著實讓一部分觀望的人群變得更加糾結起來。
到底應該聽誰的，每個人都有每個人的盤算。其實，判斷房價的走向，業內有一個約定俗成的衡量標準，即短期看政策，中期看土地，長期看人口。關於這三點已經分析了很多次，其實作為政策性樓市，歸根結底，都是要看政策面的變化。
根據國家對樓市的定調以及近期房地產市場出現的一些變化，2020年可能出現的樓市行情已經基本清晰。如果還在糾結今年是不是買房的好時機，我們不妨一起看一看今年可能出現的一些樓市變化，從中或許可以找到答案。
今年可能出現的3大樓市行情
第一，保護真實性購房需求。從去年年底，一直到現在，在房地產調控收緊的同時，也逐漸出現了一些寬鬆的現象。比如，四川達州、富順，湖南衡東等地方出臺了買房補貼政策，再比如早前南京、成都、天津、三亞等城市針對人才購房定向鬆綁，還比如河南商丘等地還調高了住房公積金最高可貸款的額度。
由此可見，隨著房地產市場趨於平穩，調控最嚴格的時期已經過去了，下一步調控政策開始更加趨於保護真實性的購房需求。可以預期，在房住不炒的定位下，未來大部分城市都將在支持首套房貸款、公積金政策以及降低人才購房門檻等方面出臺措施，這既穩定了樓市，也保障了剛性需求。
第二，雙向調控並存，穩房價導向不變。根據第一條的分析，從調控政策的力量上來看，未來或許會有一定的寬鬆，但這種寬鬆並不是為了刺激樓市，而是穩定房地產，滿足真實性的購房需求。對此，在上個月的中央經濟工作會議上，國家早已明確表態，要因城施策，穩地價、穩房價、穩預期。
因此，可以預期，針對不同城市的房價漲跌情況，今年既會有財政補貼、人才新政等措施出臺，同樣也會有亂象整治、調控升級等監管手段。也就是說，調控並不會“一刀切”，穩房價導向不變，這對剛需來說，顯然是一大利好消息，既不用擔心房價上漲給自己帶來太大壓力，也不用擔心因為買房而虧損。
第三，資金面難言寬鬆，房企以價換量仍有可能。日前，雖然央行釋放流動性8000億，但是明確了扶持實體行業的目標，所以資金依然很難大規模進入樓市，加之國家也強調了不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，所以預計今年房地產資金面仍舊難言寬鬆。所以，接下來開發商要做的事情就非常簡單了。
現金為王的時代，開發商面臨的主要任務就是通過回籠資金來盤活現金流，從而維持自己的正常運營。因此，面對不冷不熱的房地產現狀，通過一定的優惠措施，或者適度的折扣、降價來加快推盤節奏，去樓市庫存依然是我們可以預見的態勢。筆者認為，傳統的節假日依然會是促銷的旺季，值得購房者密切關注。
馮科
根據三大行情來看，房價快速上漲的時代已經結束，今年的樓市整體呈現兩個特點：一是有保有壓，穩字當頭；二是適度寬鬆，利好剛需。北京大學金融與產業發展研究中心主任馮科也明確表示：2020年，購房者會更加舒暢一點，開發商壓力要大一點。既然體現房住不炒，那就要對自住進行支持，那就得出現一些放鬆，不管是貸款數量，還是房貸利率，購房者所獲得的金融支持會大於開發商。
但是，筆者需要補充一點：樓市平穩之餘，必須看到房地產市場已經出現了分化。對此，中國社科院在報告中表明，與一二線城市相比，三四線城市房價持續上漲的動能不足，隨著貨幣化安置退出或減少，失去了政策託底，加上前期需求透支，三四線市場銷售可能進一步回落，要防範市場價格下跌過快。因此，雖然2020年是一個買房的機會，但並不是什麼房子都可以買，筆者給購房者提供2點建議。
給購房者的2點建議
第一，買房就是買城市的未來，人口則是重要的判斷指標。城市發展潛力決定了房產的價值，而人口多少和質量則決定了城市潛力。如果一個城市沒有好的工作環境、薪資水平，相信沒人願意擠破頭往裡跑，長此以往，房價也就失去了重要支撐。
世界會變，人口也會變。如今城鎮化進入到下半場，生育率逐漸降低，老齡化社會到來，未來人口的價值會更加的重要，這也是前後二十年，最大的一個變量。可以預期，未來哪裡有人，哪裡才有不動產的升值和回報。根據目前的人口流動趨勢來看，大灣區、成渝、長三角等國家規劃的全國19個都市圈、成熟群最具吸引力。
第二，注意觀察新房和二手房市場的成交比例。在房地產快速發展的這20年時間裡，我國一直處於增量市場，也就是以新房交易為主的市場。但是，隨著房子越蓋越多，存量市場也已經逐步到來。針對一個城市，如果二手房成交量連續超過新房成交量，這意味著該城市的房地產市場有供過於求的可能。
舉個不太恰當的例子，如果你所在城市一天賣了15套房子，其中5套是新房，10套是二手房，這說明該城市的房地產市場已經趨於飽和，甚至供過於求，房價想要大漲就很難了。但是，如果二手房市場佔比太低也不好，比如一天一共賣了15套房子，14套是新房，這說明市場交易流動性太低，想要轉手變現就不容易，再好的房子也只是一堆鋼筋水泥而已。
當然除了以上兩點建議之外，針對如何選擇地段、如何選擇戶型，我們都已經說了很多次，就不贅述了。最後總結一下，樓市三大行情基本出現，所以對於買房子這件事，剛需可以根據經濟實力按需行動，但炒房客則應該少一些頭腦發熱，多一些理性和冷靜。不管怎麼說，我們已經用一套方法賺了20年的錢，如今時過境遷，國家也已經明表明了態度，所以再指望依靠同一個方法再賺20年的錢，顯然很難了，你說是不是呢？
閱讀更多 樓事紀 的文章
