用户62565702853

买房是直接去售楼部，还是通过中介渠道？小菜认为，如果有亲戚朋友是做中介的，想照顾一下亲友，是可以的；如果没有亲友做中介，直接去售楼部的话，享受到的服务可能更好。

第一、销售模式是什么时候改变的？

最开始的地产销售渠道比较单一，就只有售楼部，买房一般都是通过售楼部去买，看房也是售楼部置业顾问在带。

在这种模式下，售楼部其实挺强势的，中介推荐客户过去，一点佣金都拿不到。所以，没有中介愿意帮助地产商推荐客户。

后来（本地是2010年后逐渐引进中介渠道的），房地产调控政策加码，房价“横盘”，商品房开始滞销，地产商销售不乐观，现金流压力很大，地产商不得不抓破脑袋想办法卖房。

与此同时，二手房交易也很困难，中介空有数量庞大的门店数量、经纪人团队和客户资源，但无用武之地！苦苦寻求新的业务领域！

“干柴遇到烈火”！“火星撞见地球！”

地产商开始放下姿态，寻求与中介合作，中介也毫不犹豫地抓住了这个机会，双方“一拍即合”！“郎情妾意”！

地产商开辟中介渠道后，最初的模式是跟大型连锁中介合作，也就是中介需要具备一定的规模。比如，经纪人数量需要达到数百人，门店数量需要达到成百上千家门店，等等。中小中介只能干望着大中介吃肉！

谁不想吃肉呢？“王侯将相，宁有种乎！”

于是，另外一个模式横空出世！渠道公司应运而生，这类公司自身没有经纪人团队，没有中介门店，只有一个空壳公司和管理团队，将其他中小中介联合起来，成为二级渠道、三级渠道，自己做一级渠道，打保证金，搞分销模式。

中小中介一下子就得到了啃骨头的机会，但基于自身规模，二三级渠道佣金分成都不如大型连锁中介“吃独食”那么高。

第二、买房子，通过中介买跟通过售楼部买，有啥区别？

一般来说，主要有以下一些区别：

01、政策的准确性

溯源归一！

总的政策来源是售楼部，中介只是渠道，虽然售楼部会定期给中介培训，讲政策灌输楼盘的知识，但学生的水平还是难以在短期内赶上老师。

因此，中介告诉客户的政策和讲解不一定全面、准确，最后还是得以售楼部说法为准。

02、服务的专业性

中介里面有高手！

但整体看，售楼部置业顾问的整体服务水准会普遍高于中介经纪人团队。

怎么说呢？

专业干一手房销售的，只盯一个楼盘的置业顾问，无论知识储备，还是专业度上，普遍都会优于跨越一二手、涉猎多个楼盘的经纪人要好一些。也就是常说的“一门精优于门门通”！

03、服务的连续性

相对而言，中介的人员流动性会大于售楼部置业顾问。

也就是说，部分中介今天可能还在带你看房，过段时间可能就辞职去干别的行业了，那后面有什么需要办理的事情，还得找售楼部解决。

04、维权的有效性

多数情况交易都是正常的，出现维权现象时，不通过渠道买会更直接一些。

比如，小菜一客户通过中介带领，跟地产商买了一套房，交了4万团购费给中介，到售楼部交了2万定金，并将贷款资料交给中介去落实，中介落实后说能贷，于是交了首付款，签了合同。

最后银行说不能贷，客户要求退钱。联系中介本人，电话已关机；联系中介公司，说员工已离职，事情还得先找地产商，地产商退了定金，说明不买房了，中介公司就退团购费。

于是，联系地产商，说房子可以不买，首付可以退，但定金按定金罚则执行，不买房了当然退不了；团购费的话，他们没收到钱，客户把钱交给了谁，就只能找谁去要，地产商不管。

总共就是8万元的利益，折腾了几个月，还是没结果。小菜接手代理后，因为是朋友推荐，落实了些情况，准备了诉讼方案，但最后客户不愿意再多花一分钱，也就作罢。

怎么说呢？

其实，事实已经很明显了！但是，客户已经折腾累了。

中介和地产商是委托代理销售关系，不管是中介，还是地产商，只要交易不是因为客户主观原因造成的交易不能继续履行，并且确有证据显示客户不存在主观过错，两方都应该退钱。

05、价格实惠性

中介渠道和售楼部的销售价格都是售楼部定的，究竟哪个更实惠呢？

从商业本质上看，应该是没有区别的。如果有，那应该是营销的需要。

也就是说，地产商有人的话，尽量找地产商要政策；如果地产商没人的话，走渠道和售楼部的价格基本都是没有差异的。只是说，如果砍价的话，你是跟没有定价权限的代理人砍，还是直接面对金主砍。

综合看，通过售楼部买的话，相比中介会有上述五个方面的优势。

第三、从客户买房的角度看，售楼部相对中介销售的劣势

站在客户买房的角度，售楼部也不是什么都很好的，相比中介推荐，也有劣势，大概这就是渠道存在的价值吧。

01、辐射面窄

很多客户有买房的意愿，但不知道如何去选择楼盘。有了中介推广，楼盘销售速度会快很多，客户也能通过附近的中介认识和了解地产商的楼盘。

也就是说，如果没有中介宣传，地产商的楼盘无法被一些客户知道，这些客户也就不会去买这个楼盘，但有些中介推荐的楼盘确实是值得买的，好的东西还是需要好的销售，才能被客户认知。

02、人力资源局限

房地产线下销售，是人力资源密集型活计！

需要大量的宣传，需要大量的人做地推，楼盘的销售才会被彻底激活，而这正是中介的强项。对售楼部来说，就只有那些人，这些人也干不好地推这种活。

一般来说，很多楼盘除了渠道之外，也在积极发展自己的“小蜜蜂”，其实也是一种人力资源局限的表现。

地产商多渠道、多方式营销和服务，会让客户买房更便捷，也会在服务上更及时，更到位。

03、换一个视角看问题

地产商盖房子就是为了销售回款，中介卖房子也是为了赚佣金，这是正常的商业属性。

但中介除了赚取佣金这个商业目的之外，还能站在从业者的角度帮客户分析楼盘的一些优劣势，这对不是很了解房产的客户来说，会有一定帮助。

也就是说，地产商可能只会说自己好、很好；但中介可能会说好，也可能会说哪个楼盘更合适、更有价值。

从疫情期间恒大等地产商推出线上售楼、无理由退房和全民佣金组合拳看，中介渠道相比售楼部的前两个优势基本被削弱了，中介作为地产商渠道的地位将更加弱化。

说白了，中介只是利用自身的一些优势，比如门店、人数、客户资源，会在一定时期内抢到部分地产商售楼的蛋糕，会给买房人提供一定的便利和服务，当有其他途径和技术手段更优越的话，中介的地位将被弱化。

综合全文看，买期房找中介有找中介的好，直接找售楼部有找售楼部的好，但总的优劣势分析看，直接找售楼部的优势会更多些。

买房最大的期望就是实惠和前景！货比三家，多看几个楼盘，不要轻易决策，哪个楼盘的性价比最好，前景更佳，就买那个！而不宜纠结在通过中介买，还是直接去售楼部。

房坛法菜

新房当然是找中介跟他谈返佣金了，我见过最绝的是让怀孕的老婆进我们地产公司，然后我们那个公司如果是员工买的话佣金九成给员工的，她就带她老公去买了，买了之后就要生了就走了，因为新房佣金结算下来得好几个月，后来生怕我们老板赖账不给她还打电话过来说要不我不要九成了咱五五分吧，最后还是按九成给她了，相当于折扣全放的情况下又省了两个百分点

汇聚看客

买房是直接去售楼部还是通过中介渠道很多购房者都有这样的疑惑，其实就是哪里便宜买哪里。

以下内容分两部分：

一、买新盘是去售楼部便宜，还是通过房产中介更便宜。

前提你是普通购房者，没有开发商关系，没有认识熟悉的中介，在哪里买都是一样的！

现在房子不好卖的楼盘都会跟中介合作，通过中介带来的客户会有优惠，实际上这里面的价格是这样的：比如预售价10000元/㎡，中介带过去的客户，全款优惠3个点，按揭优惠2个点。实际售楼部也是全款优惠3个点，按揭优惠2个点。这个都是销售主管规定死的，除非是关系户还有额外的优惠。

无利不起早，房产中介带你去新房售楼部买房，成交之后开发商会按照他们之间的约定返佣给房产中介，羊毛出在羊身上，中介是没有收你的中介费，但是返佣就是你的购房款。

这里最终受益者是开发商，利用中介去做免费的宣传，成交之后返点给中介公司，没有成交不会产生费用。

开发商的预售价都是去房管局报的最高价，因为实际备案价只能低，不能高于预售价。

二、如何拿到最低的折扣价。

1、楼盘开盘前的认购活动，几乎所有的楼盘都会在开盘前有优惠活动，开发商为了抓住精准的客户，会在开盘前做提前认购，交几万抵几万，要抓住这种活动。

2、各种团购活动，要看清楚实际价格，团购费也要算进去，不要被忽悠了。

3、特价房，开发商会先卖不好的房子，位置朝向不好的会搞特价，如果你首付有限制是可以考虑这种房子的。

4、老带新优惠，老业主或者前面已经认购的购房者可以带朋友去买房，会有优惠。

5、找房产中介谈反利。这个是很现实的事情，直接挑明目的，房产中介都会同意的。有能力的可以自己拿自己的佣金，就是把房子挂在某家渠道代理上。

6、一次性付款。一次性付款开发商不需要等银行放款，资金回笼快，会有额外的优惠。并且选房方面会额外照顾的。

成都楼市get

很多购房置业者都以为，自己直接去楼盘售楼部购买房子，就省掉了中介服务费用。其实，购房者的想法都错了。

一个成熟的楼盘，也就是说，经过开发商预算定价可以售卖的楼盘，开发商一般都会委托给口碑非常优质的地产公司代理售卖。

第一：中介公司有专业的业务人员。他们懂市场、懂房产各个环节的办事流程。懂得在特殊情况下怎样化解客户的银行贷款或者过户风险等等。

第二：中介公司有丰富的客源。开发商给中介公司的售楼单价，折扣一般都比较优越。也就是说：购房者直接去楼盘售楼部买房，不一定有中介公司给的房价“折扣”优越。

第三：中介公司的服务费用，都是由发展商返点给予。也就是说，购房者找中介公司买新房，中介服务费是不用支付的。（当然，也可以选择二次支付）。

目前，买一套居家的房产，在人们的生活中，基本上是一件大事。一套房产，少则几十万、百万、乃至几百万、上千万。所以，在决定购买房产之前，一定要找一个“靠谱”的中介公司代办房产过户的一切手续。不要抱着找谁好，不找谁好的心态购置房产。（分享观点）

风轻云淡之女子

您好，我是@小强讲房产买卖知识，分享我的观点。

关于买新房直接去售楼部还是找中介，很多人都有这样的疑问。其实很好理解，购房者与售房者的信息是不对等的，所以人们会担心，我只找一家的话会不会被骗，会不会比别人多花钱。其实这个倒不必太担心，现在大开发商虽然套路多，但在价格上还是很谨慎的。但是我作为房产从业者，还是强烈建议买新房也走中介。

其实走中介和直接去售楼部，您所需要付出的价钱是一样的，中介也不收取任何费用，您不用担心找中介会比直接去售楼部花的钱多。中介的佣金是从开发商的营销费用出来的，跟你的房款无关。以下几点，是我建议您找中介的根本原因：

1.找中介看新房，不掏中介费，中介还能免费安排车接车送。

2.售楼部其实也是中介代理销售，只不过是专门代理新房的经纪公司，这类公司不做二手，是跟开发商签了代理协议的经纪公司。

3.中介代理新房都是跟开发商直接谈的合作，比如我们常说的A代（一级代理），就是跟开发商签了最高级的代理协议，类似于对赌包销，这种协议的价格是非常低的，甚至有可能比售楼部还低。

4.中介这边有成交记录，知道成交底价，但如果您自己去，不了解情况，有可能争取不到最底价，甚至可能比别人多掏钱（绝大多数售楼部置业不会藏着掖着，但保不齐有这种情况存在）。5.中介的房源多楼盘信息，能更好的根据你的需求给你匹配更好更适合的房源，不用你自己漫无目的的奔跑在各个楼盘间，更能节省时间和精力。

6.你买任何一个楼盘，只要是中介带你看的，他都可以赚钱，所以他不会一个劲儿的逼你定某一个项目，甚至会给你分析项目的优劣势。但是售楼部销售人员他们只做这一个项目，如果你不定这里，他们就不挣钱，所以他们会不停的逼定你，让你不能多对比。

7.走中介和直接去售楼购买后签的合同是一样的，后续手续也全是售楼部和开发商负责，所有方方面面都没有任何区别。

以上七点是我认为买房走中介的必要性。

小强讲房产买卖知识

首先，房价是严格控制的，无论你找渠道还是直接去售楼部，跟你报的价格一样。

其次，买房子之前重要的不是价格，而是房产专业知识，开发商的实力，物业口碑，未来规划，有很多内幕消息售楼部不会跟你说，而中介顾问也许会告诉你。

再者，中介手上一般会有很多房源，贵的便宜的，新房二手房，现房期房，会客观的给你选择，而售楼部置业顾问只会推自己的楼盘，一个客观一个主观。

售楼部的作用，不用说的太多，对于大部分的开发商都是通过售楼部来实现产品销售的。在过去供小于求的时代，售楼部就是唯一的去化渠道，那个时候我们常见的开发商巨幅广告，狂轰乱炸来吸引客户进入售楼部，最终在售楼部内部进行一对一的消化。

但是随着近年来市场逐渐变为供大于求，买房主导地位提升，这个时候，巨幅的形象广告突然间不灵了，购房者强烈要求的是信息的对称性，所以谁掌握客户，谁就是王者，所以在我们房地产营销界也有了“渠道为王”的说法，一些中介渠道依靠其众多的客户资源、沿街门店逐步抓住了大部分的客户，那么这个时候开发商不得不依靠中介渠道的客户资源进行去化销售。

现在房子不好卖的楼盘都会跟中介合作，通过中介带来的客户会有优惠，实际上这里面的价格是这样的：比如预售价10000元/㎡，中介带过去的客户，全款优惠3个点，按揭优惠2个点。实际售楼部也是全款优惠3个点，按揭优惠2个点。这个都是销售主管规定死的，除非是关系户还有额外的优惠。

无利不起早，房产中介带你去新房售楼部买房，成交之后开发商会按照他们之间的约定返佣给房产中介，羊毛出在羊身上，中介是没有收你的中介费，但是返佣就是你的购房款。

第一：中介公司有专业的业务人员。他们懂市场、懂房产各个环节的办事流程。懂得在特殊情况下怎样化解客户的银行贷款或者过户风险等等。

第二：中介公司有丰富的客源。开发商给中介公司的售楼单价，折扣一般都比较优越。也就是说：购房者直接去楼盘售楼部买房，不一定有中介公司给的房价“折扣”优越。

第三：中介公司的服务费用，都是由发展商返点给予。也就是说，购房者找中介公司买新房，中介服务费是不用支付的。（当然，也可以选择二次支付）。

很多客户有买房的意愿，但不知道如何去选择楼盘。有了中介推广，楼盘销售速度会快很多，客户也能通过附近的中介认识和了解地产商的楼盘。

一般情况下，售楼部中层领导和中介拿到的渠道价差不多！区别在于，找中介可能有相应的转让费或中介费，找售楼部中层以上领导，一般人接触的都是普通的售楼人员，其折扣没有想象中的大。

在买房这件事，理性消费是必需的，从年底到明年底，阴跌的趋势会持续，普通刚需购房者若有购房需要，要经常实地看房对比，不同的销售渠道，可以让朋友用他的身份帮你询问下，作一对比，有的放矢！

也就是说，如果没有中介宣传，地产商的楼盘无法被一些客户知道，这些客户也就不会去买这个楼盘，但有些中介推荐的楼盘确实是值得买的，好的东西还是需要好的销售，才能被客户认知。

找大的渠道，渠道和开发商是有合作合同的，他们都有开发商额外给的优惠点。要不然渠道和售楼处折扣一样，佣金还不高，渠道缺少竞争力，就不会替你去宣传推广这个盘。多签渠道要比开发商自己打广告省钱的多，所以折扣也会给渠道客户大。

只是有些客户不了解这些，先去售楼处然后再找渠道，这样的话渠道的折扣就没有了。因为开发商一定认定您是自访客户，保护案场销售的利益。现在售楼处都有人脸识别。

第一美女

售楼部的话就是一手房了，一手房的话中介是不会向客户收取任何费用的。也不会因为中介的介入而多掏钱给开发商。找一些大品牌的 比如链家、德祐 或者自己登录贝壳找房 可以省自己很多时间和精力，经纪人也会给你说很多楼盘的客观信息

运城房探007

我自己也是中介 说良心话 买房还是得找中介 因为中介看的是大体 售楼部只是单个的存在 中介食变一个城市的所有楼市 知道哪里性价比高 知道哪个楼盘能买不能买 而且车接送 不收取任何费用 也有可能好多人不相信中介 对中介有排斥 但是您自己去售楼部买 给你按表单价算下来一份不少 给中介去买 还能给你优惠好多钱 何乐而不为呢 因为中介是给开发商合作的 所有才由此优惠 。没房的人、会排斥中介 、有一套房的人、相信中介、 有二套房的人 和中介交朋友。

郑州新房段杰

我作为一手和二手都做过的销售。建议找中介。现在市场行情是一手楼盘9成以上都是和中介挂钩的。其实不要担心有中介介入就会增加购房款，这是不存在的，我接触的各大小楼盘，都有认识的内场销售，中介带过去买房和自己跑去买房的价格是一样的，中介也不会贵一点也不会便宜一点。但是找中介有两点好处，一点是可以和中介商谈返佣金，二是中介是相对客观的，一手销售由于只能卖自家产品，说的话偏向于自家，但是中介是很多楼盘都有合作，所以会给出更加客观的分析给你，还有就是中介对单一项目了解可能不如内场销售，但是对整体市场产品是比内场销售更加多信息的。这点才是找中介最关键的，返点多少就只是附带，从中介那里咨询出符合自己的才是最关键一点。

小Q又一天

我是房地产开发商工作的，买房你要先去售楼部，前期肯定需要看房，看地方，看户型，你不看你怎么知道，任凭别人给你说的天花乱坠，不管是去售楼部，还是找中介，房价是一定的，除非你认识开发商的人，可以通过关系，给你找额外优惠，否则，卖给谁的价格都是一样的，第二，找中介，中介会带你看房，你想去哪个地方看，他们只要合作，都会带看，他们的目的是，让你买房，售楼部的置业顾问也是，中介只是从开发商那里，领到他们相对应的奖金，对你的房子价格没影响的，如果你认识中介，可以把奖金给你也无可厚非

關鍵字: 房产 亲友 中介