好心有好报7293

自己跑去售楼部的叫自然到访(零售)

我们带过去的叫渠道客（优惠折扣）

我们每个经纪人家里照顾的少，节假日不休息，如果我们没有优惠或优势在手我们每天跑东跑西踩盘，宣传！我们白给开发商工作吗？ 新房我们是不收取佣金的，我们收取开发商的渠道费，他们省去了打广告的费用。就像你去美团团购一样，你在实体买的话更贵，美团团购便宜，商家还要给平台费用，其实是一个道理。

束维斯

中介给售楼部卖一套房子都会有五个点的反佣的、这已经不是啥秘密了！现在很多中介带客户看房成交都是给客户反佣两三个点的、（我一朋友之前买的九龙湾就反了两个点、一百三十多万的总价乐有家反了两万多）但其实这钱你自己去售楼部一样可以省的下来、具体能省多少就看你自己了

熊吃货666

我是贵阳的，贵阳的房价是开发商5000块钱一平米，售楼处是10000元一平米，街上发小广告的推销是15000元一平米，本人就买了一套房子，三个报价，第一个接待我的发广告的报280万，第二个接待我的售楼处的报220，最后谈出来的价格是140万(开发商)

手机用户23349341051

我是中介行业从业者，从业多年，这个问题我来回答。我们公司在长沙有代理将近200个新房项目，所有的售价跟开发商的售价是一致的，不会从客户这里多收一分钱！有的时候都是车接车送，成不成都不知道。

我们公司代理的项目不紧不会加价相反还会有些额外的优惠！道理很简单，自己去售楼中心的叫自然上访客户，我们带客户去叫渠道客户。就像自己去饭店吃饭是多少钱就是多少钱，如果从某团上下单就会便宜很多，某团并没有收你任何别的费用，让你花更少的钱享受同样的服务！因为我们公司和开发商的项目是合作关系，开发商如果自己去找客户会花费大量的人力物力及营销费用还不一定有很好的效果。而我们中介公司不一样本事就在城市里各个地方都有分店，从业人数众多，能够接触到更多的客户，通过我们的渠道去找客户，更容易成交而且花费的费用更少，所以开发商的新房项目很乐意跟我们中介公司合作，我们的佣金也是开发商的广告营销费用里支出的，并不是从客户身上额外加的钱！

再说下我们长沙所有的新房项目都是限价的，不是说开发商想随便就能加价的，所以说没你刚才说的那回事，说什么中介公司带去的客户就会加几百块钱每平米。

所有房源的售价都是要公示的，一房一价绝对不会任意调价的。

再次提醒广大购房客户，买二手房可以找中介公司，买新房一样可以找中介公司，前提是找正规的靠谱的中介公司！买新房的话最好是不要自己去售楼中心哦，不然就是自然上访客户，做不了渠道客户，也享受不了渠道客户的优惠政策！

有你就有江湖

新楼盘由售楼处直接卖，以前也只是少数大公司在做，大部分楼盘其实都是委托给代理公司独家代理或联合代理形式出现。

以前的时候，房子好卖，大开发商品牌效应很强，有自己的营销策划部也很强大，房子不愁卖不出去，所以只需要雇十几个销售，花几百几千万的广告费就能把房子卖完。但一般开发商就不行了，没那么大品牌影响力和营销能力，这就需要专业的营销策划代理公司来帮助快速销售出去，一家代理公司会和其他多家代理公司之间合作，互惠互利，形成强大的销售网络，所以大部分售楼处实际上都是代理公司的销售人员。

前些年，随着全民营销模式的推广，以前靠自己那种十几个销售+广告的方式已经不灵了，这么多销售在给你推荐房子，那些销售多的楼盘，总是打击传统的只有十几个销售的楼盘，一个说了不信，十个说了你还不信吗？所以客户的选择就会随之转变，哪个楼盘卖的好不好就得看谁家销售多。

同时，代理公司负责打广告，销售出去才给与提成，卖不出去，代理公司自负盈亏，传统的几百几千万广告费转变成成交佣金，对开发商来说是百利而无一害，对代理公司也是有利可图，优势互补，皆大欢喜。如：万科（独代方式居多，只是给的代理费比谁都少）

在这段时期，原来独家代理的方式，对开发商来说容易被代理公司牵着鼻子走，所以才会出现联合代理和多家代理的形式，这样让代理公司之间形成竞争，对开发商楼盘销售更加有利，这时候，房产中介开始入场，纷纷成立一手事业部或和一手代理公司合作，大中介也是代理公司之一，如：链家、我爱我家（一般属于联合代理公司之一居多）。

多家代理公司联合代理竞争环境下，都开始把利润下放，希望手里握有大量客户资源的中介给自己带客户，薄利多销，还能长久在开发商那保有一席之地，不然就会被淘汰出局。

所以现在形成的局面是，在人海战术环境下，开发商不可能雇佣那么多人，成本太高，大部分开发商会以多家代理的形式出现，管好案场的几家代理就抓住了成千上万的销售。少量大开发商也会养十来个自己的销售人员，在某个楼盘销售完毕后，留下自己几个销售处理后续，这样开发商就可以省去一些后置佣金的支出，代理公司也不太相信开发商会给结后置佣金。这时，开发商会带领大量代理公司去做自己下一个盘，双方形成一个良好的互动合作关系，利益平衡！

京南房产置业经理

站在中立的角度分析一下

开发商找中介卖房，卖出去了才给佣金，没卖出去一分钱不用出，这对于开发商来说没有任何损失或者风险。就好比你开了个店，别人给你介绍客户，你给人家发个红包，没有就省了。

中介是不是一定就比开发商便宜呢？这个看情况了。比如长沙和武汉，北上广，每个城市的行业规则都会有点区别。再者楼盘不一样也会有区别，如果某个楼盘某公司一个月成交量占比大，那这个楼盘肯定是会给这个公司一点点折扣的，人家帮你创收了对吧，你给人家一点折扣他们带给你更多收益。再比如某些楼盘，卖的比较火，或者说日光的那种项目，是不可能再给你折扣的。这种事情不能说的那么确定！

那么直接找开发商还是找中介呢？这才是重点！隔行如隔山，很多人根本不知道这里面有些什么套路或者怎么买才划算，有的人甚至选房都不会。找中介的话，只说优势不讲劣势的不靠谱。收钱不开票的一分钱都不能给。买家交付的所有钱都必须开票。

以上主要针对长沙地区，找中介的话，要找靠谱一点的，有熟人最好。凡事无绝对，有好有坏！

易俊峰看房日记

因为中介能忽悠人，能帮楼盘带来客源。如果坐在那等着，很多楼盘可能只能倒闭关门。我前几天了解了一点他们的内幕，天津，楼盘通常会跟中介勾结串通好，楼盘抗价格，中介借机给一定折扣推销（你还记得有个老故事吗，讲的是哥俩在街对面开两个一样的买卖，一个叫高价一个卖低价，其实他们是一伙的。道理是一样的）。通常成交后中介会有6%的返点，所以中介很上心的向你推销，背后是巨大的利益驱使。很多人买个菜几分几毛的跟小贩算计，买房子几万几十万却轻松落入别人口袋（因为他觉得将来会找到接盘侠，进行成本转嫁）。记住一个真理：无事献殷勤，非奸即盗！

天行健7791864

这个问题的两句话都不准确，首先，开发商不是只把新房交给中介卖而不通过售楼部卖，其次，中介也不是层层加价卖新房赚取差价。实际情况是，现在绝大多数开发商均采取自销和渠道销售同步进行的销售模式，而中介销售的新房价格也基本上也与客户直接到售楼部获得的价格一致，有时甚至会更低一些，中介赚取的只是开发商方面的渠道推广费。

过去开发商销售楼盘基本靠自己满大街挂广告、发传单、依靠老客户、老小区推广聚拢客户，但效果有限。而今网络资讯发达，互联网房产中介公司发展迅猛，诞生出一批诸如贝壳、链家、我房网、美房网、房天下等房产中介巨头，其渠道能力远超一般开发商，因此，开发商自然乐于借助这类中介的销售网络进行产品推广，而各大房产连锁中介也有这方面的房源需求，双方一拍即合。开发商一般会给合作的中介略低的渠道价格房源，以便调动中介的积极性。所以，通过与开发商合作的中介带到现场的成交价格并不比自然到场客户高，有时候还可能更优惠一些。中介获取的渠道推广费及折扣实际上是作为开发商的营销费用列支的。

因此，客户购房时不必再用老眼光看待中介，通过各互联网连锁中介购房的好处是，一次可以到访多个楼盘，可以车接车送，对外地客户尤其方便，有些中介对于成交的客户还可以报销住宿费用和往返机票。同时，中介为了促成交易也会努力争取到优惠价格。

小猪房论

1、可能地产商没有自己的销售团队，所以会选择和代理公司签的包销协议。这样一来，不仅能加价卖，利润最大化的同时省去了营销费用和推广费用，一般包给代理公司的价格会比市场价，但楼市好的时候，代理公司肯定想多赚钱，所以代理公司在负责销售时往往会加价卖，导致感觉是中介层层加价卖。

2、市场降温，房子卖不出去，开发商自己找中介扩大客源基数，选择分销渠道一起卖。比如如今的链家，21世纪等都是新房二手房都卖，毕竟专业的事交给专业的人，如今开发商也缺钱，只要能把房子卖出去就行，所以经常可以看到链家的贝壳购房经纪人比一些置业顾问还积极

3、开发商的套路，买涨不买跌，让你感觉房子买不到。根据消费者心理制造售空假象，一般去看房子都会让你留下电话后再给你打电话，让你有捡漏的喜悦，更容易成交，本来或许你还会观望多对比几家楼盘，在捡漏的情况下你基本不会选择直接就成交。此外某地产商朋友说，房价上涨时新房开盘一般都不会全卖，几乎每个月都有新房源推出保持热度，在市场上刷存在感，逐步提高销售价格。

房市风向标

中介推介一手新楼盘的现象随处可见，给人的感觉：售楼部不卖房，全是中介在卖新房了。其实售楼部也在卖房，但因客源不足等原因，开发商同时将房源委托各个中介销售。

现在广告吸客效果差，开发商需要采用人海战术拓客。

从事房地产营销的朋友，对这点可能更有体会。现在报纸、电视、电台等传统媒体上投放广告效果很差；在公众号、朋友圈等移动端的楼盘推广风行一段时间后，出现受众疲劳症，被客户归到“消息免打扰”类甚至“屏蔽”。

在这样情形下，只能靠最原始的方式，那就是人海战术拓客，走出去拉客户上门买房，例始全民营销，和本题中所说的中介分销等。

利用各个中介平台拓客，有利于开发商降低宣传和管理成本。

“人海战术”故名思义就是需要雇佣很多人。如开发商自己组建这么庞大的拓客团队，每个月无论开不开单，都要花一笔很大的费用去养这批人。 但如选择与各个中介合作，那就可利用中介公司的人员优势了，而且中介拓过来的客户成交后才结算中介费，成本支出与成交率直接挂钩。 开发商省了广告费、固定的工资成本，同时又解决了客源问题，何乐而不为？

所以，我们看到很多新楼盘都有委托中介在销售，就不足为奇了

开发商和中介的合作方式有很多种：

１.中介只收买方一方的佣金，不收开发商的佣金。中介向买方收取佣金时，为了减少客户的抵触情绪，往往以“团购费”“电商费”等名目收取。

２.中介只收取开发商的佣金，不收客户的佣金。开发商在制定房价时，这部分佣金归为营销成本费用计入房价。还是那句话：羊毛出自羊身上。

３.开发商提供房源底价，超出底价部分归中介所有或双方分成。题主所说的“中介层层加价”，应该是这种方式。

开发商和中介合作的三种方式中，第１种和第２种应用得比较多。

通过中介买和直接去售楼部买的区别：

在新楼盘的销售过程中，中介的功能更多体现在输入客户上，最终办理各类手续甚至介绍楼盘的情况，还是要通过售楼部的置业顾问或相关工作人员。两者区别在于：

１.开发商为了提高中介积极性，通常给予中介拓来的客户所谓“额外折扣”，因而通过中介买，会略便宜些。但大部分中介人员没有售楼部的置业顾问那么专业，且对楼盘情况不是很熟悉。为达到拉客上门和成交的目的，可能会夸大其辞。

２.通过售楼置业顾问购买，如买方没有谈判技巧，可能拿不到中介所说的折扣。但客户接待权属置业顾问专有，在办理各类手续或咨询其它方面的事宜时，置业顾问会显得热情和尽心些。

常规宣传广告的无效，市场逐渐向买方转变等因素影响，新楼盘委托给中介分销的现象会越来越多。如通过售楼部置业顾问买，掏钱前不妨来一招：“你现在如能帮我申请到中介所说的折扣，我马上交钱签认购书”。信我，成功的机率很高。

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