在云中漫步
3月7日海南发布最新楼市调控政策，其中明确指出“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”。大家都知道海南楼市可以说全国房地产发展最不规范的地方，毕竟如果从经济基础来看，海南大部分城市的房价都已经存在巨大水分，所以现在出台现房销售政策难免出乎大家的意料。
当然现在政策既然已经出台了，大家关注的就是不是为什么海南会出台这样的政策了，而是如果现房销售制度推广到全国之后，到底会不会让房价有所下跌呢？
我来说说我的观点。在我看来，现房制度还是期房制度其实对房价的影响都不是很大。因为这只是卖房子的方式变化了而已，而如果已经走到了卖房子的这一步了，那就不会涉及到成本变化，既然在成本方面并没有出现变化，房价就算是会受到影响也不可能有多大变化。
当然也不能说没有成本影响，实际上开发商的资金成本还是会受到影响的，毕竟如果能把房子早点卖出去开发商承受的资金压力就会小一些。所以如果从一点来看，现房销售不仅不会降低房价，还有可能会因为开发商资金成本上涨而出现上涨。当然在现在的楼市行情下，开发商想要涨价并不是一件容易的事情，毕竟购房者不是傻子，不会买涨价的房子了，所以基本上不存在涨价的可能。
实际上在我看来，现房销售制度带来的好处更多的还是在于房子质量方面。以前实行期房销售的时候，因为购房者对于房子的印象大部分都来源于开发商的承诺和沙盘、样板间等，但实际上这些东西都跟实际的房子有所出入，所以很多人在买房之后会发现货不对板的情况。感觉自己的利益被侵犯了，而一旦实施现房制度之后，因为买房的时候能直观的看到房子，房子会更加符合自己的心理。
不过虽然现房制度对房价没有多大影响，但未来楼市大趋势毕竟是要回归稳定，所以后期来看房价肯定是会出现下跌。
楼盘网
一，必须有一定实力和融资能力的开发商，因为前期费用需要融资贷款垫付。不像以前楼房未建成就收定金预售，让购房者承担风险。
二，增强了开发企业的责任感和使命感，必须保证质量、保证验收合格。减少了购房者因为质量或者办证出现的问题。
三，小区必须达到国家标准和要求，比如配套设施必须完善。避免了开发商扯皮推诿，偷工减料。
四，只有楼房建成，手续齐全验收合格才能出售，避免了交房延期和烂尾楼的问题发生，减少了纠分，让购房者放心。
老百姓用毕生的积蓄购买楼房，很多还背负几十年的房贷。有些开发商昧着良心欺骗购房者。只要交了定金，他们可以随便更改设计，私自加盖楼层，小区配套绿化缩水，更有甚者延期交房、房屋质量出问题甚至跑路造成烂尾楼。购房者无余，欲哭无泪。如果在全国推广现房销售，让购房者有选择权，就没有恶意竞争和互相欺骗，房价一定会平稳下跌，避免了大涨大跌。
远山谈房
海南发布新房必须现房销售的规定，对于购房者来说是个利好消息。期房一直备受大众诟病，上百万、数百万买的房子却看不见、摸不着，即便后期发现房屋问题，想维权也很困难；而现房的直观性更强，优缺点明显易见，购房者可以明明白白消费，开开心心入住，早就应该执行这样的销售政策。相信现房销售是未来房地产发展的大方向，也是行业间竞争的优势法宝。
如果今后现房销售在全国范围内推广，对于购房者是好事，但是对于房企却是个麻烦，众多房企可能将压力倍增。要知道，房地产是一个高资金运作行业，通常情况下预售和定金收入占到了房企所有资金的30%以上，如果这部分资金需要自己预先垫付，融资渠道再很窄，部分房企就会感到很吃力，有破产转行的可能。其实从这次新冠病毒导致房地产销售停摆就可以看到，二个月不到的时间一些房企就坐不住了。
但是话说回来，优胜劣汰也是市场自然法则。中国现有房企近10万家，如果分摊到全国600多个城市，平均每个城市就有100多家，房企太多难免鱼龙混杂，把资质差的房企淘汰掉一部分没什么大不了的；而且这些房企中真正开展业绩的也就在2万家左右，其它都属于没有业务拓展的半僵尸企业，假如在这2万家房企中再进行筛选，留下实力更强大的品牌企业，我们的房屋质量才能更有保证。
如果该政策在全国范围内推广，对于房价应该会有一定影响。毕竟过去开发商的营销宣传活动起到了一部分作用，购房者也是在大环境中不得已选择购买期房，今后一旦以现房销售，一些楼盘在位置、交通、结构、配套等方面的缺陷就会暴露出来，择优购买后被淘汰下来的那部分楼房只能降价销售。但是所谓一分钱一分货，优质楼盘、有人口流入的大城市房子受影响相对较低。
但是也别指望现房销售房价就能降多少，一是市场维稳是个大方向，房子大幅降价不仅仅是企业的事情，背后还牵连到银行高负债的问题，短期内（制造业转型成功之前）政策不可能允许大量房企倒闭和金融风险出现；二是如今建房成本中土地成本占到了6成以上，高房价的本质是土地价格持续上涨，因此地价下跌才是解开高房价的一把关键“钥匙”。
抽时间来看看
如现房仍按期房价格，实际上已经变相降价。风险和质量是有价因素。
康工3
海南是全国首个启动现房销售的省份，而且是在疫情笼罩下开发企业信心不足的当下，具有很强的示范效应，也释放着强烈的信号！
对于开发商：现房销售将是一次重大打击。房地产企业高速发展的核心就是高周转，比如2019年7000多亿销售额排名第一的碧桂园就是高周转的典型代表。预售制度下开工建设一般6个月可达到销售条件，交房一般是3年，那就意味着现在3年才能达到销售条件。开发商资金成本必然大大增加，同样资金回笼周期被大大延长，资金周转风险也会增加。现房制度等于给房地产市场直接按下了刹车键，房地产市场将会骤然降速。而对于资金撬动能力有限的小开发商基本没有加速发展的机会了。
对于购房者：现房销售即将拯救千千万万个家庭的幸福！这点毫不夸张！自1994年国内建立商品房预售许可制度以来，全国各主要城市商品房预售比例基本达到90%以上。期初房地产预售制度是为了加速资金周转 ，提高了资金使用效率，加快建设、增加住房供应，从而解决我国城镇住房总量不足，商品房供不应求的局面。但预售制度一直有着巨大弊端。首要问题就是烂尾！按照全国2854个县计算，实行商品房预售制度的26年来平均每个县至少有5个烂尾楼，那么全国将近14270个烂尾楼，每个项目按平均100户来计算，这背后是100多万个家庭。当然，近年随着制度更加规范，监管越来越严厉，烂尾楼已经很少见了，但另一个重大问题--维权层出不穷。合同纠纷、质量投诉、开发商减配、降标、延期交房、配套设施不落实、虚假承诺、违规销售等等等等，全国各地维权层出不穷。以河南省郑州市为例，近三年市内交房维权达到90%以上。现在房价越来越高，一套房子就是一个家庭的幸福！
不管监管制度多么完善，预售制度始终存在着开发商到购房者的天然信息沟壑。一劳永逸的方法或者唯一完美的解决方法就是实行现房销售，眼见即为所得。关键是现房销售制度带来的影响，造福购房者是一部分，更为直接的是严重挫伤开发商的拿地投资意愿。预售制度的劣势大家都清楚，全国这么多省会一直没有敢执行现房销售的核心原因就是这将对当地的房地产投资带来重创。
楼市晓玥
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