对大多数人来说,买房的最终目的是可以实现资产的升值。 那么在买房的过程中,真正能实现价值提升的有6个阶段。
看点01:拿地价
在开发商拿地的时候,基本可以确定项目的楼面价,而楼面价基本可以影响后期的首开价格。有一个粗糙的计算公式:首开售价=楼面价*2.5
当然,给项目定价是一个很复杂的过程,既要考虑项目本身的土地成本,建工成本、营销成本,还要考虑周边的潜力和周边项目的价格、客户的接受度等。
看点02:首开价
首开的价格,就像上文所叙述的定价规则,但如果项目体量较大,后续的开盘速度慢下来的话,比如卖了两年的项目,首开的价格和最终的开盘价格就会有较大的差距!
看点03:清盘价
对于体量比较大,能开3次以上盘的楼盘,最后一次的清盘价一般会有较大幅度的提高。
举个例子,苏宁悦城2016年12月首次开盘,均价6000元/㎡;2019年12月,苏宁悦城最后一次开盘,均价11600元/㎡。价格翻倍!徐州这样的楼盘并不少见,比如万锦城,万科翡翠天地等。
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万科翡翠天地效果图
看点04:交房价
一般来说,经过1-3年的等待期,小区周边就开始有了不同程度的发展,可能是规划落实了,地铁开通了,又有新地块卖出,或者新楼盘正在售卖等,这些因素都会影响新小区的定价。但是,这个时候的新小区一般是不能交易的,所谓有价无市。
看点05:有产证的价格(可售价)
一般情况下,有产证的房子是更有利于交易的。
但是徐州是一个限售城市!
2018年6月,徐州发布了最新的销售政策。简单来说,即使有了房产证,还需要再等一段时间才能交易。徐州市区只有一套住宅的居民,房产证要满2年,徐州市区有2套及以上住宅、非徐州户籍的一套住宅及以上,房产证需要满3年。
比如华润绿地凯旋门三期住宅于2019年9月交付,当前价格不明,多数挂价都随着一期、二期,均价达到2万/㎡+。
等到2-3年后,华润绿地凯旋门三期住宅的价格远远会高于2万/㎡,周边本身就是成熟的片区,新房价格每日攀升,地铁2号线也已经开通,价格自然会更高。
看点06:片区成熟的价格
这个就更好理解了,尤其是当初买了洼地,如今能享受到这种片区发展所带来的红利的小区。最有代表性的就是东区。
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云龙万达周边的房价变化是最明显的,十年前,云龙万达广场附近都是一片荒芜,绿地世纪城卖的比较早,2008年高层3000多元/㎡,洋房4000元/㎡,现在这样的价格在县区也已经很难买到房子了,整体价格翻了何止3倍!
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