評級逐步改善，成功發行境外債，企業融資開始恢復。
◎ 文 / 沈曉玲、汪維文
近日，新城控股發佈全年業績公告，2019年實現合同銷售金額2708.01億元，同比增長22.48%，吾悅廣場租金收入40.7億元，平穩完成全年業績目標，守住8強位置。
全年實現合同銷售金額2708.01億元，平穩完成全年銷售業績目標。根據企業公告，2019年新城控股實現合同銷售金額2708.0億元，雖然同比增速大幅度放緩至22.5%，但是依舊平穩完成了全年2700億元的業績目標，保持在行業第八位置。另外根據企業公佈數據，四季度新城共結算銷售面積642.0萬方，全年結算面積1091.16萬方，結算營收也將實現穩定增長。
土地投資力度正在恢復，現有土儲總量足夠支撐企業2-3年發展。19年7月之後新城明顯收縮了拿地投資規模，根據企業公告，8月至11月企業僅收穫了兩幅小面積地塊，但是步入12月之後企業拿地的力度有了明顯提升，當月共斬獲5幅土地，新增土儲金額36.8億元，新增土儲建面234.8萬方。雖然企業下半年拿地力度收縮，但憑藉上半年的納儲，全年的新增土儲建面基本可以覆蓋掉今年的銷售面積。按此推算，截至到2019年末，新城的總土儲依舊超過1億平方米，雖然足夠支撐企業2-3年續航發展，但面對當下加劇的競爭環境，企業要保持行業排名仍需積極納儲。
出售項目回籠資金，改善現金流，平穩度過債務週期。新城分別於2019年7月25日、7月27日及8月30日發佈公告，累計就21個項目公司與相關交易方簽訂了股權及債權轉讓協議，交易對價合計約為101.5億元。通過出售項目回籠資金，企業現金流有明顯提升，最新三季度末財報顯示企業的經營性現金流為-7.4億元，相較於中期的-67.0億元有明顯改善。從企業的三季度報來看，企業手持現金466.8億元，短期債務279.5億元，現金短債比1.67，短期債務風險較小，淨負債率相比中期下降15個百分點至61.6%,同樣保持穩健。評級逐步改善，成功發行境外債，企業融資開始恢復。從12月中旬開始，包括惠譽、標普、穆迪以及中誠信徵評、聯合資信在內的多家評級公司恢復了對新城系的公司主體以及債券的評級，企業信譽逐步恢復帶動公開市場融資回升。2019年12月16日，新城控股境外子公司成功發行總額為3.5億美元的無抵押固定利率債券，利率為7.5%，2020年1月16日，新城發展公告，發行3.5億美元優先票據用於償還若干現有債務，利率為6.8%，與近期房企海外發債相比，新城這兩筆境外債的利率均處於行業較低水平。同時隨著股價的恢復，近日新城發展還通過配售股份融資，預期融資總額可以達到27.11港元。
完成全年租金收入40億目標，預期開業22座吾悅廣場最終為21座。“住宅+商業”的雙輪驅動模式為新城的發展注入了強勁的動力，隨著企業規模的推高，吾悅廣場的開業數量也在加速，2019年全年新城控股實現吾悅廣場開業21座，不及預期22座；但在租金收入上，吾悅廣場已經進入收穫期規模效應開始顯現，2019年新城吾悅廣場以40.7億元的租金及管理費收入超額完成了既定目標。另外在出租率上，根據企業公佈數據，2019年新城吾悅廣場的平均出租率繼續提升，目前已經達到了99.16%左右，處於行業內較高水平。
百強熱銷盤數量有待提升。根據克而瑞發佈的《2019年房企項目銷售TOP100》,十強房企幾乎均有5個以上項目入圍項目百強榜，而新城僅有1個項目入圍，且排名也不夠理想。一般入圍百強熱銷盤的項目或得益於高端高價或得益於規模；而目前新城已經有定位高端的璞樾系產品，也不乏超百萬方的項目，但是從入圍百強盤的項目數量來看，新城還有提升空間。整體來看，目前企業的多項指標已逐步恢復。 新領導人就任後，通過出售項目股權收縮投資等一系列動作回籠資金提升現金流降低負債風險，向員工授予股權維持公司管理層人事穩定。目前企業的地產銷售以及商業運營業績目標均已完成，融資以及評級逐漸恢復，資金得到補充之後公開市場拿地投資力度也在逐步提升之中，新城系股票的股價基本回到年初水準，多方面開始企穩，但隨著企業體量的增加和行業競爭的加劇，未來想要保持當前的行業地位，依舊面臨著巨大的壓力。
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx) 多謝配合！
更多評司論企
一年新開10座商場，龍湖商業加速開花
2019年前三剁手併購房企戰績如何？
屢拿地王的中海，是否還能保持高利潤？
易居企業集團的專業研究部門
專注地產行業研究和企業探索
連續十年發佈房企銷售排行榜
龍湖商業起步於2000年，龍湖拿下重慶北城汽車修理廠地塊，該項目是龍湖的首個天街項目，在此之後打開了龍湖商業佈局的大門。2010年是龍湖商業發展發力的“元年”，彼時國內商服用地供應大幅上漲，而且人均GDP的快速上漲也拉動了對商業的巨大需求，龍湖2010投資物業項目個數達到16個，較於2009年增加了12個。到2011年，龍湖明確商業發展戰略，成為龍湖繼物業之外的另一道主航業務，商業運營收入也逐漸成為整個上市公司收入增長，以及利潤上升的重要一極，彼時龍湖開業有7個商業項目，持有開業面積達到43.89萬方。較早的商業佈局，使得龍湖對自身商業的定位、以及發展佈局作出了恰當的梳理，到2012年，龍湖明確地列出了商業項目的3條產品線：天街、星悅薈、家悅薈。投資物業項目個數增長到25個，已開業項目10個。而後龍湖加速商場的開業速度，2013年起其商場的開業建面年均同比增長30%左右。截至2019年上半年，龍湖投資物業總儲備項目（含已開業）有80個，建面共計1013.5萬平方米。到2019年底龍湖已開業商場39個，建面超過380萬平方米，而隨著龍湖商業土儲的逐年釋放，到2020年龍湖預計開業商場超50個，而龍湖目前持有的八十多個項目，這些項目將會在未來幾年釋放，將加大龍湖商場的營業收入。
閱讀更多 克而瑞地產研究 的文章
