來源 | 地產資管網（ID:thefutureX）
目錄
1 居家辦公——在線辦公初體驗
2 打開的潘多拉魔盒——在線辦公如何改變工作方式和工作空間？
a.靈活辦公空間快速發展
b.推動逆城市化浪潮
c.線下辦公室的設計理念變革
3 物理辦公空間顛覆式變革已然到來
a.遠程在線辦公必然導致聯合辦公空間的衰落嗎？
b.酒店空間的共享辦公革命
c.書店：可閱讀的共享空間
d.咖啡館：有情調、可遐想的辦公空間
4 現實與理想的距離：遠程在線辦公是可持續的趨勢嗎？
還在持續的新冠肺炎疫情讓國人線下工作陷入癱瘓，隨之而來的是全國範圍內遠程在線辦公方式的興起。在線辦公實現了真正的共享辦公，預計也近一步推動物理辦公空間的變革，讓辦公空間的概念更為模糊，從傳統寫字樓、聯合辦公空間，到酒店大堂、書店、咖啡館、客廳，一切空間都可能成為辦公室，而你只需要一臺電腦，甚至只是一部智能手機。
01 居家辦公——在線辦公初體驗
曾經，我們夢想在家工作，疫情提前給了一場未來辦公方式——居家辦公的短暫新體驗。據阿里旗下在線辦公平臺釘釘數據顯示，2月3日春節返工第一天，全國上千萬家企業、近2億人開啟在家辦公模式，疫情讓遠程辦公成為了這一階段的剛需。大眾對其評價卻評價不一，但在很多工作者眼中是“看上去很美”。
1 國內在線辦公體驗者評價不一
不同職級人員對居家辦公利弊評價呈現差異。艾媒諮詢調查數據顯示，40.0%受訪基層員工認為居家辦公利大於弊，很自由，幸福指數有很大提升，40.9%受訪中層管理者認為居家辦公利弊相當，42.9%受訪高管/負責人認為居家辦公弊大於利。
調查數據顯示，在居家辦公者的辦公效率方面：34.7%受訪者認為其效率較單位工作期間有所提升，39.0%受訪者表示居家辦公與單位辦公效率無差，26.3%受訪者透露其居家辦公效率較單位辦公期間下降。
但是，如果將效率水平與居家辦公時長對比看，可能呈反向，工作效率的提升幾乎是以工作時間的延長為代價的。
數據顯示，與在單位辦公相比，41.1%居家辦公受訪者日均辦公時長延長，34.7%居家辦公受訪者表示日均時長保持不變，居家辦公日均時長縮短的受訪者僅佔24.2%。從具體變化幅度來看，多數人時長變化幅度控制30%以內。
顯然從艾媒諮詢調查看，居家辦公對工作者的吸引力和對效率的提升並沒有大家想象中的那麼大。基層員工認為居家辦公更有利，但是企業管理者卻認為居家辦公弊端更明顯。
但全民居家辦公的體驗在更多工作者心中埋下了一顆種子，即便疫情過去，它也要來了。
2 國外對遠程辦公的深入研究
遠程辦公的支持者稱，遠程辦公能縮短通勤時間，降低交通、停車和服裝成本，避免受辦公室嘈雜環境的影響，提高工作效率，更好地平衡工作和家庭的需求。
初步研究發現，遠程辦公可以提高生產率並降低員工流動率。
《哈佛商業評論》2019年對美國專利和貿易局工作人員進行的一項研究發現，在過渡到遠程辦公後，他們的產出增加了4.4％，而重寫專利的情況沒有顯著增加。
同時，斯坦福大學對一家擁有16,000名員工的中國旅行社研究發現，遠程辦公提高了員工的滿意度，並幫助該機構將員工流失率降低到原來的一半。
當然，遠程辦公也存在一些潛在弊端。
反對者表示，遠程辦公會因家庭瑣事幹擾，無法將工作和生活分開，導致溝通不順暢、工作推進速度較慢。從某種程度上看，面對面完整正確的信息傳遞和溝通是非常有必要的。
對於企業主們來說，遠程辦公讓他們對員工的監督力下降。此外，遠程辦公讓建立和維持公司文化變得艱難。美國社交媒體管理公司Buffer的一項調查指出，遠程工作最常見的弊端是無法離線（unplug），孤獨和難以協作。
遠程在線辦公的另一個主要問題來自於網絡安全。
2019年，Zoom的用戶發現黑客能利用該服務訪問受害者的網絡攝像頭，並秘密監視他們。在國內，據環球網從網絡安全公司微步在線獲悉，從1月下旬開始，微步在線就監測發現了多個可疑文件。
這些可疑文件有的是模仿政府工作文件命名的表格如“基層黨組織和黨員防空疫情重大事項日報表”，並且打著“防疫”的口號或“中醫藥秘方”為標題的內容。據微步在線的技術人員稱，這些都是網絡攻擊的誘餌文件。
北路易斯安納大學Santosh S. Venkatraman深入研究了遠程辦公的優缺點。
（來源：Santosh S. Venkatraman的論文，Telecommuting: A new business work style，1994）
看來，無論國內還是國外，無論民間還是學術圈，遠程辦公的利弊得失都不是一兩句話能說清楚的，但這並不妨礙遠程辦公模式的興起和擴散。
工作者們似乎已經很難完全迴歸到格子間的辦公室去了。社交媒體管理公司Buffer 在其“遠程工作狀態”調查中發現，99％的遠程工作者希望在剩餘的職業生涯中至少部分時間繼續進行遠程工作，而95％的人會推薦給其他人。
02 打開的潘多拉魔盒——
在線辦公如何改變工作方式和工作空間？
遠程在線辦公的日益普及正在重塑人們的工作方式、工作方法和工作溝通方式，甚至工作時間。更重要的是，它還與人口從大城市向人口稀少地區的轉移有關，並且在空間的設計方式和位置方面都在顛覆商業房地產領域。
1 靈活辦公空間快速發展
遠程在線辦公解除了傳統寫字樓辦公室的限制，讓人們有了更多辦公空間的選擇。不必每天乘坐擁擠的地鐵，急急忙忙地地趕到位於傳統寫字樓的辦公室，打完卡，坐到工位開始一天的工作。反而，可以選擇在家裡、咖啡館、書店、圖書館，甚至於海邊開始快樂的工作。
基於此，遠程辦公在一定程度上縮短辦公人群的通勤時間，緩解城市交通狀況，導致線下辦公室的出勤率下降，但收穫的是看不見的環境效益和健康效益。
畢竟，辦公室辦公的工作方式已經開始產生一些問題。比如，北京地鐵一天的運客量超1000萬，早高峰一小時內運送16%，即超過160萬，擁擠程度可想而知。
更為嚴重的是這種工作狀態帶來的心理疾病。2017年，劍橋大學等機構對3.4萬餘名上班族展開的聯合調查中，通勤在1小時以上的上班族，抑鬱幾率高出平均水平33%。
2 推動逆城市化浪潮
遠程辦公或有助於扭轉人口向核心城市單向流入的趨勢，這種影響將是長期和深遠的。
核心城市房價高、生活費用高，交通擁擠一直是上班族心中不願提及的痛。遠程辦公提供了在一線城市上班、在二三線城市或小城鎮生活的可能。美國城市人口變化或能夠讓我們看到這種趨向。
《華盛頓郵報》記者克里斯托弗·英格拉漢姆（ Christopher Ingraham）2019年的新書《If You Lived Here You'd Be Home By Now: Why We Traded the Commuting Life for a Little House on the Prairie》，講述了遠程工作如何使他離開巴爾的摩市區前往明尼蘇達州的小鎮。“我每天上下班三個小時，沒有時間，沒有錢，沒有空間，並試圖弄清楚該怎麼做。” 搬到明尼蘇達州，他的抵押貸款減少了一半。
3 線下辦公室的設計理念變革
遠程辦公對人的吸引力在於那種輕鬆自由的辦公環境。從辦公室進化史我們可以看到，從家庭作坊，到工廠，到隔間，辦公室的形態一直在改變。遠程辦公也正在推動著辦公室的設計向更為民主和開放的方向發展，並將產生深遠的影響。
03 物理辦公空間顛覆式變革已然到來
遠程辦公讓工作越來越與內容聯繫在一起，而不是與物理空間聯繫在一起。在美國，越來越多的公司允許其員工在專門指定的區域之外工作。在中國，更為自由的辦公空間陸續出現，並呈現出蓬勃生機。
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遠程在線辦公——必然導致聯合辦公空間的衰落嗎？
一般認為，遠程在線辦公方式會導致聯合辦公空間的衰落。市場不乏唱衰的聲音，例如“在線辦公斃了共享辦公”。
但睿和智庫認為，這並不導致必然性。
美國遠程辦公技術越來越發達，採用遠程辦公的人口越來越多。2017年《美國勞動力遠程辦公狀況報告》指出，390萬美國勞動力至少有一半時間在家工作，比2005年增長了115%；美國一半以上的大城市裡，遠程辦公者比通勤辦公者更多。
與此同時，美國聯合工作空間也保持了高速增長，並沒有因在線辦公技術的發展和遠程辦公者的增多而萎縮。
相反，遠程辦公推動更為靈活的辦公空間的發展和遠程在線辦公者人數的增加，這對聯合辦公空間來說有利。不利的是更多靈活辦公空間的選擇讓聯合辦公空間的競爭者更多。同時，任何地方工作的形態也降低了聯合辦公空間的吸引力。
目前，聯合辦公空間是除傳統寫字樓之外最大的靈活辦公場所。在很長時間內，這種格局將不會發生根本性改變。
但聯合辦公空間也利用遠程辦公模式的興起，提高自身在多種靈活辦公空間選擇上的競爭力。例如，打造有家的氛圍，有咖啡館的環境，還有書店圖書館一樣隨手可取的閱讀資料。
2 酒店空間的共享辦公革命
如今，商務旅行者除了期望酒店提供高速Wi-Fi和安靜的房間等基本設施外，還希望酒店提供一系列以服務為主導的協作辦公空間。為了回應這種訴求，許多大型連鎖酒店將酒店大堂改造成富有成效的、舒適的工作空間。
自從奧地利酒店Hotel Schani開創這一模式以來，酒店大堂的辦公革命便越演越烈。
3 書店：可閱讀的共享空間
中國是世界上書店總量最多的國家。數據顯示，2019年中國書店總量有70000多家，遙遙領先於第二名印度的21800家。
書店已經開始探索如何對書店空間更有效的利用。在書店裡開闢辦公空間，增加與辦公相關的服務和內容是有利的嘗試。
事實上，書店與工作空間的聯繫越來越緊密，有些書店直接開在辦公空間內。走進位於北京大望路陽光100的優客工場，最先映入眼簾的是一個書店。這就是“大慶朗讀”為辦公人群提供的靈魂的棲息地。這種“書店+聯合辦公”的組合，也是優客工場創始人毛大慶的答案。
4 咖啡館：有情調、可遐想的辦公空間
另一個流行趨勢是將傳統工位換成咖啡館的座位來建立“無處不在的辦公室”。一項研究顯示，咖啡館是數量最多的工作學習類第三空間。
在咖啡館工作的優勢在於，烘培咖啡的氣味將使人精神煥發，並激發工作效率。精美陳設的佈局，美味的咖啡和糕點增加了舒適積極的體驗。與在家工作相比，沉迷於工作氛圍變得不那麼難，只需要補充咖啡就好。而在家工作如果遇上或吵鬧的鄰居會是很煩的一件事。咖啡館還是非常理想的社交場所，高品質咖啡的那股甘甜與醇香會讓人心情放鬆，交流起來也變得更容易。
在咖啡館工作的弊端包括：不穩定或不安全的網絡連接，去洗手間的時候需隨時帶好所有財物，個別時段擁擠的客流破壞安靜的工作環境。大多數咖啡館不提供電源插座等辦公設備。
令咖啡館經營者頭疼的是，很多人買杯咖啡就呆上幾個小時甚至一天，因而很多咖啡館不再提供免費WiFi服務，或敦促顧客儘早離開。
比如，洛杉磯威尼斯社區玫瑰咖啡館有300個座位，它拿出85-90個座位供來這裡辦公的顧客使用，同時在主餐廳實行禁用筆記本電腦的政策。
該咖啡館規定，顧客必須提供郵箱地址才能免費登錄使用兩個小時Wi-Fi，郵箱地址將被納入玫瑰咖啡館的郵件列表。雖然斷開後，顧客可以立即重新登錄，但這個操作提醒他們，也許該再消費一下了。服務員會來回走動詢問那些使用電子設備的顧客是否還需要點些什麼。Wi-Fi服務在下午5點半停止，提醒顧客工作時間結束。
（CoworkCafé咖啡館，圖片來源於網絡）
現在，部分咖啡館開始進行混業經營。CoworkCafé按會員制運作，為遠程辦公者提供必要的工作設施，大部分收入來自會員費收入。
臺灣Coffee & Work
營業時間：10:00-22:00，平日 / 開放外帶，白天僅限會員內用，19:00-22:00 開放非會員內用，週末及假日 / 開放內用及外帶。會員方案：$1,000 / month，不限使用次數，飲品另計。
04
現實與理想的距離：遠程在線辦公是可持續的趨勢嗎？
答案毫無疑問：是。遠程辦公的工作方式正在全球範圍內擴展。
從全世界來看，遠程辦公在歐美國家普及率較高。招商證券的研究報告顯示，截至2017年，美國超過八成企業引入了遠程辦公制度，已有3000萬人在家中遠程辦公，佔美國工作人口的16%-19%。數據顯示至2017年，全世界已有24%的公司尤其是科技公司採用遠程辦公方式；到2020年，大約50%的科技公司將會有約29%的員工實現遠程辦公。
遠程辦公在中國普及率依然較低，但維持了一定的增速，未來還有巨大的滲透空間。據Global Workplace Analytics的調查數據顯示，2005年中國僅有180萬名遠程辦公員工，而到2014年，這一數據上升到360萬，九年間年均複合增長為8%。
虎嗅APP2月3日在微博上發佈了一項投票，話題為“你認為在線辦公會成為趨勢嗎”。在3.5萬參與者中，有1.5萬人選擇“會，只要證明辦公效率一致，在家辦公是雙贏”，有近8000人選擇“不會，有些工作溝通還是需要當面解決”，有1.1萬人選擇“分情況分行業討論”。
未來，隨著在線協作技術的發展，新一代辦公人群對獨立自由和輕鬆的辦公環境的熱愛，更友好的遠程辦公方式更受青睞。
遠程辦公會取代線下辦公空間嗎？
睿和智庫給出我們的答案是，對於企業來說，遠程在線辦公是數字化辦公轉型的一次“機遇”，遠程在線辦公推動了了線下辦公空間的革新。
《當疫情過後，“遠程辦公”命運幾何？》一文用了“艾倫曲線”來分析不可取代的原因。1977年，麻省理工教授托馬斯·艾倫在觀察科學家和工程師的交流模式時發現，兩張辦公桌距離越遠，他們就越沒可能交流，若兩張辦公桌距離超過30米，他們定期交流的可能性接近於零。新技術再如何發展也不可能改變“艾倫曲線”。
科學家本·瓦貝爾就曾與IBM做過一項研究，他們發現同一辦公室裡的員工對於一個潛在問題平均要交流38次，而不同工作場地的員工遇到問題時交流只有8次，且越是相熟的人交流越密切。為什麼會這樣？一個不錯的解釋是“八分之一秒延遲”，在遠程協作中，這道看似細弱的物理門檻，會讓人與人之間不可名狀的遠程協作體驗大打折扣。
現代技術和數字化工作方式讓人們不用去辦公室也能完成很多工作。但是，人們越來越意識到，社會和工作場所中人與人之間的聯繫質量正在下降，孤獨和孤立感正在上升。世界經濟論壇在其《 2019年全球風險報告》中將技術視為孤獨，社會孤立和同情心減少的主要原因，對社會產生廣泛影響。
由於人類社交需要，遠程辦公不會完全取代物理辦公空間，但是隨著千禧一代勞動力的增長和其不受工作時間和空間限制的優勢，卻使物理辦公空間的重要性大為減弱。
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