Ron高磊招商專家

恆大研究院對於房地產的研究還是比較權威的，在今年上半年全國工商聯內部的一次培訓上，恆大研究院院長任澤平分享了一些房產的信息，結合他的觀點，以及本人自己的理解，在這裡分享給大家。

部分一二級城市房價過高、三四線城市庫存過高的主要原因：長期以來，在“控制大城市人口，積極發展中小城市和小城鎮，區域均衡發展”的城鎮化思想指導下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮化與土地城鎮化明顯背離，由此形成了人地分離、土地供需錯配，這是一線和部分二線城市房價過高，三四線城市庫存過高的根源。

從投資房產的角度，從長期投資來看，一定是經濟和人口是大的基本面。經濟發展快、人口流入大的城市，相對而言，投資房產是相對值得的區域。因為人口流動的驅動因素和基本規律就可以總結成十個字：人往高處走，人隨產業走。根據全球人口流動來看也是一樣的，1950年以來全球人口主要從拉美、東亞、南亞、非洲等向北美、西歐遷移。

產業是支撐一個城市經濟發展的核心。拿重慶來說，汽車製造是重慶的重要產業之一，但是在2018年以來，汽車產銷量的下滑，特別是微型車的嚴重滯銷，直接影響到重慶的產業發展。重慶這幾年房價不經控制的漲，已經衝到一個高點，如果汽車產業在未來幾年仍然低迷，估計對重慶未來的房價也將產生影響，後繼乏力。

當然，產業也不一定必須指的是實體制造業。武漢也是一個特例，整個湖北的高校幾乎全部集中到武漢一地，這也是一種產業，或者叫優勢資源。北京有特殊的政策資源，上海有巨大的商貿信息平臺資源，這是別的城市無法比擬的。

長期投資還要看一個指標，城市人口老齡化的比例。一個老齡化嚴重，低生育率，年輕人外流嚴重的城市，是不可能有太大的發展的。例如東北的一些資源枯竭型城市。從國家統計局對中國人口增速的統計來看：一二線增長，三線停滯，四線流出。

投資房產當然也要看短期，短期主要看商品房庫銷比。根據我國各大城市商品房供求形勢嚴重分化的庫銷比數據來看，庫銷比數值較大的，至少在短期很難消化掉，那麼房價很難上漲，甚至可能有下行的趨勢。庫銷比這些數據，在各地公開的數據中都可以查得到。

中國城鎮化水平還遠遠沒有達到歐美，所以在未來的十至二十年裡，大都市圈、中心城市、城市群的大規劃，正在形成。

總結一句話：房地產週期，長期看人口（經濟增長，城市化，人口數量和結構），中期看土地（土地供給，土地財政），短期看金融（利率，槓桿）。結合上述，你來判斷。

奧途世博

我認為現在還有兩類城市可以多加關注，一類是房價低窪的省會城市，另一類是有政策傾斜的沿海城市。

房價低窪的省會城市

我認為房價在2萬以下的省會城市都還有投資的價值，並且南方的省會優於北方省會，沿海省會優於內陸省會。

省會是一個省經濟、文化、政治的中心，是每個省級政府傾全力打造的重點，也是每個省各地人口湧入的城市。縱觀我國，某些省會還正在邁入2萬房價的關卡，抓住這個機會，這種省會還有投資空間。

特別是這樣的省會如果還正在打造新區、新城的話，更是要抓住新開發的機會，但是切記只能投資住宅，萬萬不要投寫字樓和商鋪，後者風險太大。

政策傾斜的沿海城市

一直以來，沿海城市都是發展的重點，那些以前發展成熟的沿海城市房價已經太高，投資風險大，但是還有一些欠發達省份的沿海城市，如果這幾年又有拿到國家的扶持政策的，還是有投資的空間。這種城市房價低（萬元以下），但是會有產業和政策的扶持，長期來看產業會發展起來，城市會發展起來，房價自然也會漲起來。

總結

其他省市的房產投資還有沒有空間不好說，但是兩萬以下的省會城市和萬元以下的有政策傾斜的沿海城市，還算是處於價格窪地，有閒錢可以長期投資的，可以一試。

讀毒獨310

下面深圳觀察公佈兩項數據：

1、截止2018年6月，我國主要城市資金總量和增量、增速情況：

2、各大城市，小學生人數變化情況：

綜合以上兩個數據來看：

1、瀋陽、杭州、東莞、貴陽、徐州、南京的資金增速高於10%，說明在未來有的城市發展潛力有很好的趨勢。

2、深圳、成都、武漢、廈門、西安、廊坊、徐州的近四年小學生人數增長幅度大於20%。

3、常住人口增量來看，深圳、廣州、杭州、長沙位居前四。

4、東莞、惠州、珠海、中山等環深地區的增長趨勢很明顯

5、長沙、合肥、鄭州、武漢、成都、南京、杭州強省省會城市發展趨勢與資金總量、增量都不錯。

總結：未來最具房產投資的城市在一些強二線城市和環深城市，分別是：杭州、成都、西安、鄭州、武漢、長沙、重慶、南京、惠州、東莞、中山。

以上城市的房子，只要看好地段和配套，都是可以入手的。

蔣昊說經濟

人們常說：投資置業，買的不只是房子，更是這個城市的未來。選對城市，直接關係到房子未來保值增值潛力的大小。筆者認為，相比而言，具有以下標籤的城市或許更值得投資。

1、大型城市的房子。大中城市基礎設施完善、各種資源高度集中、發展機會眾多，對外來人口具有很強的吸引力，永遠不缺的是人，缺的是立足之地。如北京、上海等。

2、海濱城市的房子。據說世界上60%的人口居住在距海岸100公里以內的海岸地帶上，近海而居是一個世界性規律，因為海邊一般風景秀美、資源很多豐富、食物豐富。如青島、大連、寧波等。

4、旅遊資源豐富城市的房子。將來人們會有更多的時間和條件，享受優美的風景、大眾的娛樂、新鮮的美食，因此旅遊景點眾多、具有獨特休閒文化的城市，更加令人嚮往。如：成都、廈門等。

5、歷史文化厚重城市的房子。文化和歷史是一個城市的內涵和品質，擁有豐厚的歷史和文化，說明這個城市過去得到先祖們的認可，同樣也會受到後來人的追捧。如：南京、西安等。

總之，保值增值潛力大的的房子，必定具備上述元素甚至疊加。如果你買的房子所在城市擁有3個以上這樣的標籤，你家房子貶值的可能性很小；擁有的標籤越多，特徵越明顯，保值增值功能越強。

當然了，並不是每個人都有機會選擇北上廣等一二線大中城市的房子，如果在一個省裡、市裡選擇，也可以參照上述特徵做出選擇，或許更靠譜兒一些。另外，還要具體情況具體分析，比如：目前廈門房價進入下降通道，是否現在入手還值得進一步觀察商榷。

恐龍之想

現在哪些城市還可以投資房產，從上海周邊區域看，江蘇省的太倉應該講目前房價屬偏低的。江蘇省的崑山，從經濟實力、經濟發展角度看，確實比太倉強，但崑山在2016年這一輪去庫存利好中，房價已普遍上漲100%左右，尤其是靠近上海的花橋，房價從2015年底的8、9千元/平元上漲到22000元/平方至25000元/平元，基本上透支了未來3年左右的升值空間。而太倉在2016年這一輪的去庫存利好中，房價上漲幅度不大，大致上漲50%左右，總體比較平穩。靠近上海寶山的瀏河鎮，目前有碧桂園與招商地產聯合開發的碧桂園鳳凰城及依雲四季二個新盤，這二個樓盤的裝修房售價在13000元/平方左右。靠近嘉定的陸渡鎮，目前在售的主要是是二手房，二手房的房價相對更低些。最近上海有關部門已明確要打通上海嘉定與太倉陸渡之間的的城北路這條斷頭路，城北路打通後，上海嘉定與太倉之間的交通狀況將更加便利，將吸引更多的上海人到太倉購房，畢竟太倉瀏河、陸渡的房價只有上海寶山、嘉定房價的1/3，對上海人有很大的吸引力。2017年11月，佔地6000畝、投資300億的太倉恆大童世界超大型旅遊項目，在瀏河長江旅遊度假區正式開工。這意味著太倉瀏河長江旅遊度假區在

徐國良律師

• 我們首先回答一下，這個問題：

1、2020年前，也就是在接下來的兩年半內想再通過房地產獲得暴利，是不可能的，獲利多少先不算，承擔的風險在這兩年半內是高昂的。

2、如果想長期持有，最快3年後，會有較大收益！

3、這幾天年漲幅會控制在5%以內；一線城市漲1%，二線和三線城市漲5%，四線城市漲1%。。

如果你還有房票，而且現金儲備充足，能夠長久持有超過3年，這三年沒有其它理財渠道，那可以繼續進房地產！但我想現在有很多理財收益都會很高！

• 我們看一下15個一線和熱點二線城市新房同比指數

我們可以看到廣州會稍高一點，但是環比是有下降。

• 另我們看一下各機構對於2018房價的預測

對於總體來說，我對房價的預測是“上不去，下不來，不是不漲，也不是瘋漲，健康長效”。對於我為什麼這麼說，大家可以翻看我以前的帖子。

我是鳥叔，如果你有買房或房產問題可以諮詢我；

如果你想徵婚，或解決情感問題，也可以諮詢我；

有“家”，有“愛”，有鳥叔。

北京鳥叔

就目前而言，值得投資房產的地方基本上都限購了，這裡我們不考慮購房資格問題，單從房產增值方面做個分析，看看哪些城市值得投資。

近幾年房價變化情況

根據國家統計局公佈的2019年12月份全國70個大中城市新建商品住宅房價變動情況，以及各城市的國民經濟和社會發展統計公報，筆者繪製了70城自2015年以來的歷史漲幅和人均GDP對照表，如下圖所示：

由表中可以看出，自2015年以來，漲幅超過60%的城市有3個，分別是西安、武漢、合肥，兩個副省級加一個省會城市。

漲幅超過50%（不含前一檔，下同）的城市有12個，包括廣州、深圳、成都、南京、廈門五個副省級城市，石家莊、南寧、呼和浩特三個省會城市，以及無錫、揚州、徐州和三亞四個熱點城市。

漲幅超過40%的城市有21個，包括北京、上海、重慶三個直轄市，杭州、哈爾濱、濟南、瀋陽四個副省級城市，海口、昆明、貴陽、長沙、福州、鄭州、南昌七個省會城市，以及經濟強市煙臺、惠州，旅遊名城大理、秦皇島、北海、九江，其中北海、九江還是沿海、沿江開放城市。

漲幅超過30%的城市有15個，包括天津直轄市，青島、寧波、長春、大連四個副省級城市，省會西寧、太原，以及經濟發展較好的唐山、金華、襄陽、濟寧、宜昌、吉林，旅遊城市桂林、湛江。

以上共有51個城市近四年新房房價漲幅超過了30%，佔70城的73%。省會城市中只有銀川、蘭州、烏魯木齊漲幅在30%以下，其中烏魯木齊漲幅不足20%。這幾個城市都位於比較偏遠地區。經濟強市溫州、泉州、包頭漲幅也在20%以下，多少有些令人意外。

房價上漲較快城市的基本特徵

從上述分析可以看出，房價上升較快的城市一般具有以下特徵：

一是經濟高度發達的城市，比如珠三角、長三角、京津冀、成渝城市群的核心城市；

二是國家定位較高的城市，比如直轄市、副省級城市、位於區域中心的省會城市；

三是常住人口持續增長，人口持續淨流入的城市；

四是自然環境、氣候、地理位置較好的旅遊城市。

以上特徵疊加的越多，房價升值空間越大，越具有投資價值。而那些位置欠佳，經濟不發達，人口持續流出，氣候環境差的城市，房價上升空間非常有限，有些可能已經見頂，不適合繼續投資。

小豬房論

首先房產分很多，看你投資房產的哪個板塊兒。我們現在一般比較大眾化的房產投資有四個：住宅，商鋪，公寓，寫字樓。

一：

首先最大眾化的投資產品：住宅，以目前限購限售政策來說，大部分熱點城市都不能自由買以及賣，如果購買新房，從購買到交房到拿產權證，以及解開自由買賣，時間一般都是七年左右，這個時間太久。導致你投資的資金利息成本較高，七年限售讓你的資產相當於凍結七年，就算漲價了，也不是最好的投資產品。那麼在不限購限售的區域，有沒有投資價值呢，目前看大部分這樣的城市都是人口淨流出城市，這一輪房價也普遍翻翻，不建議購買。所以，目前投資住宅可能不是最好的選擇。

二：

其次，商鋪的投資，商鋪目前實體店受到 網絡的一定影響，出現部分商鋪難租，租售比不能持續增長的情況。但好的商鋪帶來的利潤和增值空間，依然是最強勁的，所以，現在投資商鋪比以前更難，更需要專業的眼光。投資商鋪依然是最好的選擇。目前適合的城市，還是人口聚集度最高的城市為準，參考投資各大中心城市的商鋪。

三：

公寓的投資，公寓如果要投資，投資市中心，地鐵上蓋物業等。性價比是關鍵，公寓會出現轉手難得問題，所以投資公寓當著整存零取的存款可以，並且是一個長期的過程。如果自用，可以考慮公寓，投資還是不建議購買。

四：

寫字樓的投資，寫字樓目前很多城市存在不均衡的情況，看城市裡面各個區域的發展，寫字樓的多少而定。寫字樓的整體回報率較高，但是寫字樓重要的是物業和地段。大部分賣出來的寫字樓物業跟不上，導致租金起不來。不建議小散戶投資寫字樓。

綜上所述：不動產依然可以投資，選擇合適的產品最重要。首選商鋪，其次公寓，其次住宅，其次寫字樓。

商業地產彭成超

至今，房價上漲壓力重重。承諾住房不炒，落實城市責任，人口大國理該讓住房迴歸居住屬性。若一個家庭限購一套住房可行的話，事實上供過於求多餘的房子不隨處可見了嗎？國家的人力物力是否在嚴重浪費？國人應該思考思考了，長期的士地財政及銀行無限制的放貸結果會怎樣？當然開發商及中介和炒房的希望價格越高越好。住房是民生工程，不能只談大道理喊口號啊，房價暴漲慢跌你所看得到的，一切只是表象。這裡存在這兩個邏輯，一個是看不到的，一個是看得到的。看得到的這個邏輯是沿著“道義”展開，看不到的這個邏輯是沿著“利益”展開。浮於表面的“道義邏輯”，往往多數人是隻說不做，而潛入水下的“利益邏輯”，往往多數人是隻做不說。但物極必反，時間久了還是道義邏輯要遵循經濟規律最終發揮作用，綜合分析中國國情，人口逐年下降，購買力嚴重不足，房產大量空置，住房嚴重過剩，且價格高於價值，加之國民已過度透支消費，民心已大量失去，再炒房的必被套牢，土地財政和銀行應率先覺醒，高房價的螺旋式下跌將是必然的。

用戶3891917726159070

我認為大多數房子不值得投資，世界各社會發展告訴我們，發展即將扁平化，大多數城市人口會迴流，我們說說為什麼扁平化呢？

第一，互聯網發展讓就業更寬，更廣，不用聚集所謂發達地區，例如，現在直播，短視頻，這些就業人可以再鶴崗，可以再玉門，不必要在北京一環內，穩定必要在市區，還有從事電子商務的可以在農村，晚上拉貨去物流站點，人為干預沒有多大影響，人家可以城市註冊企業，空起來，農村經營啊。

第二，機器化自動化，人工智能和科技進步是世界發展必然趨勢，但是他們成熟也會失去集中人口問題，到時候人們哪裡來的回哪裡去，不用打工，不用外面工作了，這個工程也許花5-10年完成，到時候很多崗位被機器和機器人替代，人們回家買股票等分紅，或者等低保就可以，不用幹活了！

第三，人們思維在轉變，其實買房是70後和部分80後人一廂情願，到達90後和00後沒有這麼強力願望了，好多90後房子都是70後父母買，90後才不願意做房奴，你說沒有房子娶不了媳婦，我還不娶你了，導致很多90後都快30了嫁不出去，90後男孩不急不忙，又不是幾十年前萬傳宗接代思想，加上90後收入普遍沒有房價高，70後一廂情願讓他們養老金去還房貸吧哈哈，這個不錯的！！！！

關鍵字: 房產 分享 研究院