關於業主大會、業主委員會 這些法律知識你應該知道
小區物業有屬於業主個人所有的專有部分（最典型的就是業主自己的房屋），也有屬於全體業主共同所有的共用部位、共用設施設備（如建築區劃內的綠地、道路、車位、物業管理用房、電梯等）。對專有部分的佔有、使用、收益和處分在不違反法律規定的前提下，由所有權人自己決定與他人無關。但對共用部位、共用設備設施的管理、維護、收益和處分等就必須由全體業主共同決定、行使。
業主才是小區物業的真正所有權人，也是物業服務管理活動的重要參與主體，在小區的共建共治共管中發揮著舉足輕重的作用。而業主行使共有權、參與物業管理的法定方式就是成立業主大會，組建業主委員會。通過業主大會決定小區重大事項，實現對全體業主共同利益事項的決定和管理，最終實現自我管理、自我約束。小區物業服務企業是業主選聘的，接受業主委託，根據簽訂的《物業服務合同》對小區內共用部位、共用設施設備進行維修、養護、管理，維護小區內環境衛生和相關秩序的組織。
現在很多人都會覺得物業是十分強勢的一方，遇到事情找他們不幹事，就是收費的時候積極。很多業主因此並不願意繳物業費，由此產生了大量的糾紛，給自己的生活也造成了諸多不便。
一、為什麼一定要成立業主大會，組建業主委員會?
根據《業主大會和業主委員會指導規則》的相關規定，業主大會是由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應義務的組織。業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
業主大會和業主委員會的功能對內可以調整業主的一些不恰當行為、制定管理規約等，比如針對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依法要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失;對外可以制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案，可以選聘和解聘物業服務企業等，可以決定利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用等，總之成立之後功能很強大。
關於業主大會的職責 法律上是這樣規定的
業主大會根據法律規定，依法履行相應職責。業主大會會議決定下列事項：
（一）制定或者修改業主大會議事規則、管理規約；
（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（四）選聘、解聘物業服務企業；
（五）擬訂物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
（六）籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；
（七）依法決定改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）依法決定改變共有部分的用途；
（九）決定利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用；
（十）法律、法規或者管理規約規定的應當由業主共同決定的事項。
業主大會的作用 通俗的說就是這樣的
有了業委會，全體業主就有了代表業主的合法組織，業主才能真正做小區主人，調整規劃、選聘解聘物業服務企業、改建重建建築物及其附屬設施等重大事項必須召開業主大會表決，業主權益才能真正得到維護。
沒有業委會，維權只能是單打獨鬥，開發商、物業服務企業、法院永遠都會說：“單個業主不具代表性”，即使我們提交了上千上萬的反對意見，甚至向法院提起了訴訟。
有了業委會，業主就有行使權利平臺，就可以監督物業公司做好物業服務，如果對物業服務不滿意，可以通過召開業主大會實施有效措施。
沒有業委會，小區一切事物都是物業公司說了算，業主沒有合法平臺與物業對話。
有了業委會，全體業主的利益有保障， 物業服務企業的服務標準、物業費的收費標準等由業委會組織業主大會確定。
沒有業委會，物業服務標準、物業費的收費標準等是由物業公司說了算。
有了業委會，小區共有部位、共用設施設備使用有人管，經營使用所得收益有保障，按照法規，小區停車費、廣告費等公共收益歸全體業主所有。
沒有業委會，小區共有部位、共有設施被物業、開發商隨意出租、出讓，本該業主擁有的小區公共收益，全部被物業公司拿走。
有了業委會，才能監督、保障房屋維修基金合理使用並不斷增值。
沒有業委會，業主的房屋維修基金就會被物業以各種名目動用，房屋的“救命錢”不斷縮水，業主利益受損。
有了業委會，屬於全體業主的公共收益才會不斷積累，才有錢更新小區設施，改善小區環境，家園會更美好，房產會更升值。
沒有業委會，就沒有屬於全體業主的經費，更談不上積累，是否更新小區設施只能靠物業公司良心，家園環境會越來越糟。
二、如何召開業主大會、組建業主委員會？
首次業主大會
首次業主大會由建設單位在已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%時，30天內，向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出書面報告。
如果建設單位逾期不提出的，十名以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面要求。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到書面報告或者書面要求後的六十日內，會同縣（市、區）人民政府物業管理主管部門依法組織成立業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。
籌備組應當在三個月內組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會後 業主委員會換屆選舉
業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，並報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。
業主委員會任期屆滿仍未組織召開業主大會會議進行換屆選舉的，業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予協助。
業主大會的召開形式
吉安市住宅物業管理條例是這樣規定的
第十五條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主參加，業主大會會議方為有效。
召開業主大會會議，應當將會議時間、表決事項、投票權數計算規則和法律後果（含業主未參與表決情形）等情況於會議召開十五日前予以公示，並於會議召開七日前書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府和居（村）民委員會。
業主不能參加業主大會會議的，可以書面委託代理人參加業主大會會議，委託書應當載明委託事項、權限及期限。
業主大會會議可以採用集體討論、書面徵求意見或者通過物業管理信息服務平臺、移動通訊等電子信息形式召開。討論的事項需要表決的，按照有關法律、法規和業主大會議事規則規定的程序、方式和辦法執行。在確保業主意思表示真實、有效的前提下，可以通過物業管理信息服務平臺、手機短信、電子郵件以及QQ、微信等電子信息方式進行實名投票表決。
業主大會決議生效
業主大會會議作出的決定，應當符合法律、法規規定的參會業主人數和參會業主所持投票權數比例。業主大會決定本條例第十三條第二款第五項至第八項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
三、業主大會何時成立？
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，並選舉產生業主委員會之日起成立。
四、業主因故無法參加業主大會的，可以委託投票嗎？
業主可以委託他人參加業主大會會議。業主委託他人參加業主大會會議的，應當出具書面委託書，載明委託事項、委託權限及期限。
五、業主委員會成立後，能做什麼？
關於業主委員會的工作職責，法律是這樣規定的：
業主委員會履行以下職責：
（一）執行業主大會的決定和決議；
（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
業主委員會可以作為業主代表發起、參加訴訟，通過法律程序維護業主利益。
最高法院認為，業主委員會作為業主大會的執行機構，具有對外代表全體業主、對內具體實施與物業管理有關行為的職能，其行為的法律效果及於全體業主。賦予業主委員會當事人地位，可以達到明確責任主體、簡化程序、降低訴訟成本的效果。因此，最高法院傾向於承認業主委員會的當事人地位。
六、業主委員會日常工作經費如何解決？
業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公佈工作經費的使用情況，接受業主監督。
七、我們選什麼樣的人作為業主代表，成為業主委員會委員？
是那些熱情勇敢，富有愛心，守望相助，願意為小區公共事務奔走的小區義工？
還是躲在暗處寫匿名信，與物業、開發商勾勾搭搭，物業任何決定都支持的所謂“熱心業主”？
法律是這樣規定的：
業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：
（一） 具有完全民事行為能力；
（二） 遵守國家有關法律、法規；
（三） 遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；
（四） 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（五） 具有一定的組織能力；
（六） 具備必要的工作時間。
業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。
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